高额担保、终止回购、“三无”跨界！这家房企拉响2021年预亏警报

以杭州为大本营的房企宋都基业投资股份有限公司（下称宋都股份，600077.SH）近日公告称，预计2021年归母净利润亏损3至4亿元，较上年同期减少约6.52亿元到7.52亿元。对于亏损原因，该公司表示，主要是自持租赁房产计提减值准备、合作项目交付减少导致投资收益同比减少。

预亏公告发布次日，宋都股份再发公告称，终止之前于2021年1月23日披露的回购公司股份计划。目前，公司累计已回购股份金额800万元，远低于前期回购预案的下限1.3亿元。

对于业绩预亏、终止股份回购，上交所下发问询函，要求公司说明终止回购原因及合理性、董监高和控股股东是否利用回购信息影响股价；以及2021年度业绩预亏原因，及本次计提大额资产减值合理性、具体测算过程、前期减值准备计提是否充分等问题。

事实上，该公司经营及业绩颓势已有迹象。从担保、融资方面来看，2019年以来，宋都股份及控股子公司对外担保规模、担保总额占归母净资产的比例持续上升；且其中以存单质押方式为控股股东浙江宋都控股有限公司（下称宋都控股）提供担保金额，约占年末货币资金50%—55%左右。

截至2022年1月5日，公司及控股子公司对外担保总额仍高达143.80亿元，占最近一期经审计归母净资产304.9%。而且，2020年、2021年上半年财报显示，该公司包括货币资金、存货、长期股权投资等在内的资产，不同程度的用于抵押、质押融资担保，公司资产存在风险。

而部分货币资金用于质押担保，无疑也会影响现金流动。2020年12月底、2022年1月初，公司间接控股子公司出售商业及车位等资产、全资子公司转让持有的股权投资份额，以便回笼资金、以资抵债。在此期间，宋都股份原竞得的杭政储出【2021】8号地块（即运河新城地块）也因合作方退出，公司短期资金承压巨大，而被放弃。

另值一提的是，就在业绩预亏公告前不久，该公司曾公告称，拟投资5亿元、新设全资子公司浙江宋都锂业有限公司，发展锂业相关业务。但业内对公司“目前未有锂业相关业务、没有相关技术储备、没有相关资源及专业团队”的“三无”跨界进军新能源行业，持谨慎态度。

在二级市场，上述拟新设子公司、进军新能源行业公告后，该公司股价连收三个涨停板，但随后步入下行。截至2022年1月24日，该公司股价收盘于2.96元/股（不复权），公司总市值不足40亿元。

宋都股份近一年股价走势（元）

数据来源：wind

预亏3到4亿元

公告显示，宋都股份预计2021年归母净利润亏损3亿元—4亿元，扣非后归母净利润亏损2.7亿元—3.8亿元。而上年同期，上述两项指标分别为3.52亿元、5.40亿元。

对于2021年度业绩预亏的原因，该公司表示，一是对部分开发项目中配建的自持房产减值测试，该部分房产全部用于公开对外租赁。根据租金现金流折现现值与账面历史成本比较，计提资产减值准备，拟计提金额对归母净利润影响约-2.3亿元至-2.9亿元。

二是合作项目交付产生利润减少，预计权益法确认的投资收益对归母净利润影响约-1.4亿元至-1.8亿元。此外，由于利息收入减少、新获取项目增加，导致2021年度财务费用、管理费用也有所增加。

从数据来看，2019年、2020年宋都股份业绩已显颓势。上述两年，该公司录得营收41.67亿元、71.61亿元，同比变动幅度为-9.26%、71.86%；归母净利润为5.88亿元、3.52亿元，同比变动幅度由2018年度的“正三位数”降至“负两位数”。毛利率以及净利率也由2018年度的42.74%、8.71%，降至2020年度的22.17%和4.48%，毛利率近乎回到2014年的水平。

宋都股份2017年以来归母净利润及同比变动幅度（亿元、%）

数据来源：wind

担保总额达143.8亿元

宋都股份的困境从对外担保及资产受限方面，可见一斑。

信披显示，截至2019年末，宋都股份对外担保金额合计123.65亿元，占年末归母净资产的265.97%。其中，36.30亿元以定期存单质押方式为控股股东宋都控股提供担保。而2019年末，公司货币资金为66.66亿元，定期存单质押担保占到货币资金的54.46%。

截至2020年12月30日，该公司及控股子公司对外担保总额139.02亿元，占年末归母净资产的294.81%。其中，为宋都控股银行借款提供存单质押担保36.2亿元，占年末上市公司货币资金72.70亿元的49.80%。

事实上，2020年5月，上交所曾对公司2019年度担保规模、为控股股东提供存单质押担保所存在的潜在担保风险、资产安全等问题下发监管问询函。2021年5月27日，宋都股份发布公告称，宋都控股、实控人俞建午承诺，最晚于2023年12月31日前，彻底消除与上市公司之间以存单形式的互保情形。

而根据公告，截至2022年1月17日，宋都股份为控股股东提供的担保余额尚有29.35亿元，其中，存单质押担保28.37亿元、信用保证担保0.98亿元。

另外，截至2022年1月5日，该公司及控股子公司对外担保总额仍高达143.80亿元，占最近一期经审计归母净资产的304.9%。担保总额、占归母净资产比例，均持续上升。且截至2020年末、2021年6月末，不仅约一半的货币资金受限，包括存货、长期股权投资、投资性房地产等在内的资产也不同程度受限，受限原因为抵押、质押担保融资。

出售、转让资产

宋都股份的资金面也承压较大，近一年公司及子公司陆续出售资产、转让投资份额以回笼资金。

分析资产负债表《投资时报》研究员注意到，截至2020年末，公司短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款、应付债券分别为3.17亿元、22.53亿元、44.68亿元、13.60亿元，合计带息债务约83.98亿元。时至2021年9月末，上述四个指标为0.18亿元、20.23亿元、53.61亿元和2.01亿元，合计约76.02亿元。对应各期末的现金及现金等价物为32.82亿元、37.82亿元，远不能覆盖带息债务。

由于部分货币资金受限，净负债率、现金短债比两项指标或已不能清楚反映公司负债情况。而上述一年及一期，该公司剔除预收款后的资产负债率（wind计算）为78.50%、80.17%，均超过不得大于70%的“红线”要求。

事实上，2020年末，该公司间接控股子公司合肥印象西湖房地产投资有限公司与浙江龙鼎控股集团有限公司签订协议，前者将旗下的商业、车位、住宅等资产出售给后者，交易以现金方式支付，作价为5.3亿元。

2022年1月5日，宋都股份发公告，全资子公司宁波高新区旭都企业管理咨询有限公司（下称宁波旭都）拟将持有的嘉兴桢诚投资合伙企业（有限合伙）30%的投资份额转让给杭州西奥电梯有限公司（下称杭州西奥）。交易对价不超过6.01亿元，且不以现金支付，而是另行约定。

杭州西奥是宋都股份房地产业务的长期供应商，在上述交易前，杭州西奥已向上市公司的全资子公司杭州宋都房地产集团有限公司（下称宋都集团）提供本金为11.8亿元的在途借款。根据协议，宁波旭都同意将上述转让款的收取权利转让给宋都集团，冲抵后者尚需偿付的在途借款本金及对应利息。

在上述出售、转让期间，即2021年7月，宋都股份还放弃竞得的杭政储出【2021】8号地块，且因此相关全资子公司缴纳的0.5亿元预约申请保证金不予返还。据公告，放弃8号地块的原因，主要是同期竞拍的5宗地块中，包括8号地块在内的两宗地块的合作方放弃合作，导致宋都股份短时间内无法达成其他商业合作机会，且令公司短期资金承压巨大。

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