青客公寓破产 长租公寓还有未来吗

青客公寓盘面数据

近日，企查查数据显示，上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司（简称：青客公寓）关联近千条限制消费令，多次被列为失信被执行人。1月18日，企查查新增案件公告，上海市第三中级人民法院接受了青客公寓在1月4日提交的破产清算一案。

从长租公寓第一股，到走入破产清算程序，青客公寓只用了两年零两个月的时间。从蛋壳到青客，长租公寓还有未来吗？

■ 本报记者 薛蕾

连续三次修改招股书

2019年11月5日，青客公寓登陆纳斯达克，股票代码“QK”，开盘价17.35美元，较发行价上涨约2%。截至上市首日收盘，青客公寓股价报17.64美元，涨幅3.76%，市值超8亿美元，最高估价一度触及19美元。同一天，青客副总裁在朋友圈发文，激动地写下“青客新起点，租赁大未来”的标语。

数据显示，青客公寓风光时，曾覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京、成都等城市，管理房源超过9.7万间。

彼时的长租公寓市场，自如和蛋壳在前，青客排行第三。无论是融资数量和额度，还是市场占有率，自如和蛋壳都远在青客之上。在青客上市前，市场就已传出自如赴美上市消息，而蛋壳公寓也已提交招股书。

青客能够从行业老三一跃成为长租公寓第一股，有媒体表示，除了其布局早之外，还在于其对市场的洞察力。值得注意的是，青客公寓在上市前夕，曾对招股书进行了三次调整。最后一次调整系距离上市4天前，将发行规模从此前的520万股ADS临时下调近一半至270万股ADS。而此次临时调整，将导致青客公寓上市募集资金减半，其最高募集资金将从1亿元下降至5000万元。

对此有业内人士表示，青客下调IPO额度，系客观环境影响。彼时房地产和长租市场降温，外部环境、租客租金等多重因素均会对青客公寓IPO产生不利影响，资本市场同样也会承压，降低预期。而青客公寓当时降低募集资金额度，也是为顺利IPO做嫁衣，一切都为了抢跑服务。

最终，青客如愿以偿，夺得国内长租公寓海外上市第一股的名号，但连续三次修改招股书，有业内人士表示，这势必会对蛋壳上市产生阻力。在其上市73天后，蛋壳成功登陆纽交所，首发价报13.5美元，当日收盘13.49美元，首日便跌破发行价。

曾出现诸多爆雷事件

事实证明，青客公寓减半额度一举，的确避过了IPO首日破发，成功抢跑。但出色的募资能力之外，摆在青客公寓面前的，还有三年亏损达11亿、负债高达27亿的财务报表，以及“租金贷”、“资不抵债”等未解难题。在亏损状态下逆势上市，青客公寓仅首周微涨，第二周起持续下跌。上市后10日，青客公寓跌破17美元的发行价，报16.50美元。

此后，青客公寓股价便持续下跌，截止1月24日，已跌破1美元，报 0.425 美元，市值蒸发97%，公司5位高管也在今年初全部辞职。

从长租第一股到破产清算，青客公寓只用了两年零两个月的时间。事实上，早在2020年初蛋壳爆雷时，青客公寓就出现了诸多爆雷事件。其不仅以亏损为由对部分旗下管理的未满租房源“强制降租金”，对于不接受降租的房东采取解约操作，而多名租客收到了来自房东的警告，表示已数月未交租金，寻找青客管家无果。

金融投资报记者发现，青客公寓受害者自发创建了“青客公寓租友交流群”公众号，截至目前，共发布了6篇原创内容；截至2020年7月4日，共有59位租友在此平台提交了自己的受害经历。而几乎每位受害者，都提到了“租金贷”。

所谓“租金贷”，指的是租客在与长租公寓企业签下租约的同时，与该企业合作的金融机构签订贷款合约，一般由该金融机构替租客支付全年房租，租客向该金融机构按月还清租房贷款，相应的贷款利息一般由长租公寓企业代为支付。

而这些租友面临的问题是，房东找上门来表示数月未交房租，交涉平台后无果，押金不退，退房手续迟迟没有进展，银行租金贷也无法解绑。租客不仅无法入住，且无法拿回押金，还要继续偿还银行租金贷。

2019年12月，六部委印发的《关于整顿规范房租租赁市场秩序的意见》显示，在住房租赁企业的租金收入中，租金贷款金额占比不得超过30%。截至2020年9月30日，青客公寓所提供的租赁单位中，有11.9%的租金由租金贷提供，而在2019年同期，这一比例为65.4%。

业内说法：要给长租公寓市场划红线

2019年，有媒体将“长租公寓”作为年度词汇写入年度总结中。疫情之后，长租公寓爆雷，多名租客一夜之间无家可归，蛋壳退市，青客公寓破产，离退市仅一步之遥。那么，长租公寓还有未来吗？

原我爱我家副总裁胡景晖早在2018年就曾说过：“长租公寓若是爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”同年，潘石屹也曾直指长租公寓商业模式的痛点：“我不建议去做长租公寓，这个生意一定是亏的。”他是基于盈利点来看的长租公寓生意。他认为，做长租公寓就一定会向银行贷款，但贷款建成后，租出去的回报率最高不超过1%，即便租房价格翻番也是亏本买卖。

金融投资报记者采访了弘业资本理财经理叶苏锋，他认为，长租公寓的困境与商业策略的矛盾有关。长租公寓的商业模式追求高周转，降低空置率，甚至将资产证券化。在长租公寓的构想中，只要将空房率限制在一定程度，就能够实现很高的年利率。但问题就在于，真的能保证空置率吗？

叶苏锋表示，想要解开这个商业矛盾，靠长租公寓市场自律是不可能的，理论上可以使用第三方资金托管的监管手段，给长租公寓市场划红线，拒绝资产证券化，不给长租公寓机会做资金池，或许会让长租公寓回归正常。

标签： 公寓 未来