中国宝安遭万科子公司索赔6.71亿：地产为第三大收入来源，营收三年缩水18亿

出品｜搜狐财经

作者｜吴亚

中国宝安（000009.SZ）旗下的布吉城市更新项目（以下统称“布吉项目”）似乎遇到了麻烦，被项目合作方深圳市桦盈实业有限公司（简称“深圳桦盈”）告上法庭。

2月26日，中国宝安公告，因合同纠纷，深圳桦盈向深圳市中级人民法院申请对公司及公司下属子公司价值6.71亿元的财产采取保全措施。

深圳桦盈是万科A(000002.SZ)旗下公司，往期公告显示，2017年时，双方就布吉项目签署合作开发协议。与万科A为典型房企不同，地产业务仅是中国宝安近六年来的公司第三大收入来源。

相比亮眼的高新技术产业和医药产业，中国宝安地产业务表现平淡，2018年-2020年总营收、利润总额均大幅缩水。最新一期的2021年上半年，地产业务“增收不增利”，利润总额同比下降36.25%。

遭万科子公司起诉索赔

中国宝安披露的公告仅显示，申请人为深圳桦盈。企查查显示，深圳桦盈成立于2017年9月，注册资本为5000万元，由万科发展持股55%、为控股股东，而万科发展实为万科A控股子公司。

被申请人分别为中宝控股（中国宝安全资子公司），运通物流实业（中国宝安持股45%、中宝控股持股5%），和恒安房地产（中国宝安持股2.99%、恒丰国际投资持股97.01%）。

双方的矛盾点为合作开发房地产合同纠纷，深圳桦盈于1月25日向深圳中级法院申请对中宝控股等三名被申请人名下的土地使用权、银行存款、股权及其他可供执行的财产，保全金额以6.71亿元为限。

虽然本次公告并未披露双方因何项目而起纠纷，但梳理往期公告可发现，于2017年11月18日，中国宝安曾发布《关于下属子公司签署城市更新项目合作协议的公告》，官宣各方就布吉项目前述合作开发协议。

布吉项目位于深圳市龙岗区布吉街道布龙路与金运路交汇处，处于《龙岗区城市更新十三五规划》拆除重建区，暂划定的拆迁用地面积13.97万平方米，地上建筑物主要为仓库。根据相关规划，项目规划为布吉中心地区独立的DY01单元，主导功能为新兴产业、居住。

彼时公告显示，在各方签署合作协议之前，布吉项目由运通公司主导申报城市更新单元计划、城市更新规划研究等前期工作。

签订合作协议后，中宝控股等3家中国宝安子公司，拟将布吉项目其他权益方的拆迁补偿工作，项目后期申报城市更新等政府审批手续和项目投资、设计、建设施工及销售等工作均交由深圳桦盈负责。

而深圳桦盈则需按照双方签署的签订排他性的房屋拆迁补偿安置协议，给予原项目具体运营方即运通物流实业、恒安房地产相应的物业回迁补偿和安置过渡补偿费，并按时间节点支付支付合同保证金。

中国宝安彼时表示，前述合作若能顺利实施，有助于公司盘活资产，实现资产保值增值。此后，中国宝安曾陆续发布多份项目合作进展公告，最近一份在2018年12月底。

公告称，截止公告日，运通物流实业、恒安房地产已收到桦盈实业支付的第一笔和第二笔合同保证金，尚未收到第三笔保证金；各方正在就合作的推进及后续安排进行沟通。

在之后的发布的2018年年报中，中国宝安则表示，第一、二笔保证金已收到，被拆迁物业移交工作已完成。

事实上，作为申请执行人的深圳桦盈最初实为中信置业(深圳)有限公司的子公司，因此在2017年签署合作协议时中信置业也参与了。

但2018年7月，深圳桦盈的投资人和董高监成员双双变更，万科房地产进入持股55%成为控股股东，随后公司地址也变更到位于深圳盐田区梅沙街道的万科中心。

深圳桦盈2018年7月投资人变更，数据来源：企查查

此后曾有投资者在互动易问及中国宝安，深圳桦盈投资人的变更是否会影响布吉项目的开发，但中国宝安称，合作协议主要内容未发生重大变更。

之后的2019年和2020年报中，中国宝安的说法则是，项目仍在积极推进中，正根据政府最新的城市更新政策完善相关材料。

在2021年中报，中国宝安仍表示，布吉项目仍在推进中。如果不是如今这则民事裁定书的出现，外界或很难意识到布吉项目的推进或并不顺利。

2021年上半年地产业务“增收不增利”

与万科A子公司的合作纠纷，算得上是中国宝安在地产业务发展状况的一个缩影。成立于1983年7月的中国宝安，目前已形成以高科技产业为主导，以医药健康、城市运营开发、股权投资为辅的产业集群。

据官网信息，中国宝安旗下还有一家马应龙(600993.SH）这一A股公司，H股国际精密（0929.HK），新三板贝特瑞（835185.OC）、大地和（831385.OC）等多家上市公司及二十多家全资及控股企业。

相比高新技术产业、生物医药产业而言，中国宝安的地产业务表现平淡。往期财报数据显示，2015年-2020年六年时间里，仅有2018年时房地产业务的营收贡献比达到了25.89%，超越了生物医药产业。

中国宝安(SZ:000009)2015年-2021年上半年房地产业务营收情况，制图：搜狐财经

同时，中国宝安的地产业务业绩也并不稳定。在2015年时，其定下“去库存、精准化”的方针，并以11.96亿元的总价，转让公司所持宝安地产（即000040.SZ，2016年7月确立光伏、地产双主业后证券简称并更为东旭蓝天）15%的股权。

但2015年全年，中国宝安地产业务总营收仅6.76亿元，同比降幅达到26.6%。2016年出现明显回升至9.99亿元，到了2017年又猛降41.2%、仅为5.87亿元。

2018年，在去库存和销售结转转好的情况下，中国宝安的地产业务终于迎来高光时刻。当期实现总营收30.33亿元，同比增长416.85%；并首次披露地产业务的利润情况，当期实现利润总额9.87亿元，同比增长2360.12%。

此后中国宝安的地产业务业绩竟“三连降”，总营收由2018年的30.33亿元，降至2020年的11.5亿元，利润总额由9.87亿元降至1.37亿元，三年缩水18.83亿元、8.5亿元。

最新一期的2021年上半年，中国宝安的地产业务实现总营收10.51亿元，同比增长138.41%。但刨除2020年疫情影响基数较低的因素，相比2019年的14.69亿元，仍下降了28.45%。

同期，中国宝安出现“增收不增利”的现象，利润总额仅1.24亿元，同比下降36.25%。对此，中国宝安的解释是，报告期内公司在售房源主要为尾盘或存量房源，新开工项目尚未达到预售条件。

而从另一利润指标毛利率来看，中国宝安也难挡地产周期下行，当期仅为27.2%；2020年时，这一指标还为38.5%。

中国宝安(SZ:000009)2015年-2021年上半年房地产业务利润情况，制图：搜狐财经

在2021年半年报中，中国宝安提到了房地产业务的政策与市场风险。其认为，政府对房地产市场的宏观调控力度明显加大，房地产政策调控总基调“房住不炒”不断被重申；加之房地产行业融资渠道不断收紧，这将对房地产企业的经营产生一定的影响。

有熟悉华南城更市场的房企内部人士向搜狐财经表示，“城更项目是高收益高风险项目，但项目普遍实施周期较长、手续繁杂、审批流程存不确定因素，不可抗力因素以及合作各方的情况变化都会影响合作协议的履行。”

不过，中国宝安在2月26日公告中称，截止公告日，公司及下属公司尚未收到其他与本次民事裁定书相关的民事诉状、证据材料及应诉通知书等文件，也未查询到下属子公司土地使用权、银行存款、股权等被司法冻结、查封的情形，因此，无法判断本次民事裁定书对公司本年度及未来会计年度的影响。

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