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复盘正荣危机,股价暴跌一月前,公司还曾十分乐观

每一场危机的爆发,都有先兆。

2月11日,正荣系两只股票在午后出现剧烈震荡,股价最大跌幅均超8成,盘中一度跌成仙股。

根据过往经验,地产企业股价暴跌,通常都意味着接下来会发生债务违约,正荣亦不例外。据悉,使得市场突然对正荣失去信心的诱因是,一笔永续债无法如期兑付,即便正荣早前曾表示将在3月初予以赎回。果不其然,就在股价暴跌后几日,该公司便改口宣告:将对该笔永续债,连同另外5笔2022年内将到期境外债,共同寻求展期。

剧情发生180度转变,不仅让一些曾经看好正荣的投资人感到不可思议,也让正常收到了工资的公司员工也有些出乎意料。

在2月23日的投资者交流会上,正荣地产董事长黄仙枝携公司一众管理层,对于局面的骤变进行了释疑,原因包括金融机构提前抽贷、融资放款不及预期、销售行情持续下行、预售资金多层监管等等。他还在这次会议上披露了一些惊悚的数据,比如“到了2月初,可用资金仅占到总资金约5%左右”。

有接近正荣的知情人士向第一财经表示,2021年底正荣就开始陆续遭遇抽贷,而此前正荣也采取了包括暂停拿地、优化结构等在内的多种方式节约开支,但债务集中到期和各种款项的支出,超出了原有预期。

“我们希望对2022年内到期的美元债本金进行展期,缓解大量债务到期,解决现金流缺口问题,给予公司一年时间逐步强化经营性现金流。”在交流会上,正荣管理层如此表示,并称,争取在2023年3月前改善流动性紧张局面,目前已安排部分资产出售,所得资金将用于偿还美元债。

有公开信息显示,正荣已转让了天津一项目股权。“不止天津这一个项目,我们目前有不少优质项目在转接与售卖中。”有正荣内部人士向第一财经透露。

融资计划落空

“1月份的工资、奖金、理财都照发了,那时候一片祥和。”一位目前已离职的正荣中层员工向第一财经透露,当他看到2月11日正荣股价暴跌时,感到十分突然。“之前还发了年终奖,”亦有员工形容当时的情势转变“几乎就是一夜之间”。

员工如此感性体验的来源,或许是正荣内部此前对债务铺排较为乐观的预期。1月4日,针对2019年6月中旬发行2亿美元永续债,正荣发布公告称将于2022年3月5日予以赎回。

“今年1月份的公告是基于当时公司资金的复盘计划。”正荣地产财务负责人康弘表示。

上述接近正荣的知情人士向第一财经表示,正荣每个月都会盘资金计划,包括融资和支付等,尽管市场上融资渠道不是很畅通,但正荣有自己的渠道,与机构、银行或非标都会进行沟通,1月份的时候原计划是要进行再融资的。

上述离职的中层也提及,正荣曾计划一月份发债,“公司之前整体的融资一直比较通畅。”

可惜的是,再融资计划无疾而终,“没想到所有开发贷和之前谈的融资计划都落空了。”该知情人士表示。

“前两个月的融资贷款普遍落空,整个融资的净流出加剧。”康弘称,“比如说,一月份还款接近55个亿,但融资放款只有14个亿,融资净流出40多亿,比去年年底的原计划落空20多亿。”

据知情人士透露,部分银行的有些合同未到期,但金融机头提前抽贷,也成为正荣现金流枯竭的引火线。

在地产行业,自2021年10月花样年违约之后,债权人要求提前偿还贷款的情况并不少见,之前中国奥园也曾经遭遇过类似的困境。“有些机构提前要求还款,当时没能谈拢,”正荣一位内部人士透露,“其实从去年四季度开始,每个月都陆陆续续在还款,今年3月份遇到集中兑付美元债,还有一些银行的债,压力陡增。”

这期间,又适逢春节这一工程款结算的支付高峰,正荣在一月份的支出比平时高出了将近15亿。“整个1月份的整体现金流流出约81亿,比原计划超出50亿。”康弘称。

支出超出预期,融资流入受限,同时销售表现也随着市场行情同步下挫,正荣1月份全口径销售额同比下滑约3成,“销售不好,经营性现金流也紧张”。

更为严峻的是,正荣旗下项目多数销售资金都无法流至集团层面。据透露,2月初,正荣可动用资金在总资金中的占比仅为5%左右,受限比例高达95%,而这一情况目前仍无任何好转。“项目公司1、2月份每个月能够回流到总部的资金,只有大概2亿不到。资金监管从银行到政府,再加上合作方,层层监管。”正荣管理层在投资者说明会上透露。

正荣的造血能力持续削弱。“公司现在的流动性压力非常大,已无法弥补现金流和到期债务之间的巨大缺口。”正荣管理层在投资者会上承认。

于是,原本在计划中可以覆盖的永续债,转瞬就成了不能承受之重。“之后各种消息发酵,机构也就基本很难再放款了。”上述内部人士称。

不确定性仍存

2月19日、22日,正荣先后发布两则公告,对上述2亿美元永续债、5笔年内到期的境外债发起要约交换,希望将债务展期一年,避免大面积违约,以时间换空间。

“我们希望对2022年内到期的美元债本金进行展期,缓解大量债务到期,解决现金流缺口问题,给予公司一年时间逐步强化经营性现金流。”黄仙枝在交流会上表示。

接下来的要约交换能否成功,正荣方面也还没有充足的把握,管理层表示,如果本次交易无法顺利完成,公司只能考虑整体的债务重组。

与其他已经爆雷的房企一样,目前的正荣只能将重心放在了债务处理和保交付两个层面上。

在2月23日投资者交流会上,正荣表示,若能获得展期,其将从多方面回笼资金以保证债券兑付。其一,在途资金的回笼以及受限资金的释放;其二,加快销售,推动资金回笼,目前正荣预计剩余的权益货值在1300亿以上,基本上分布在于南京、苏州等省会和强二线城市;其三,也是大部分遇险房企都会用以补充流动性的方式,即出售资产回血。

“目前,正荣有资产总值大概100亿的自持物业,扣除掉当前的20多亿融资和再投入的30亿,按照公允价值计算的净价值约40-50亿之间,这些项目目前都在考虑出售,回笼资金,以缓解流动性压力。”正荣管理层表示。

在资产出售方面,正荣已有所动作。据正荣地产执行董事兼副董事长刘伟亮披露,目前已梳理了一批合作项目和投资性物业。合作项目主要是与合作方以及国央企进行洽谈股权转让的事宜,预计今年上半年可以完成30-40亿左右规模的资产盘活处置。

有公开信息显示,2月23日,正荣天津一项目51%的股权已转让给了合作方美的置业。

“不止天津的这个项目,目前有不少优质项目都摆上了货架。”上述正荣内部人士向第一财经透露,“我们在跟其他民营房企和一些央国企在谈,之后可能会把一些项目股权梳理之后,做清算跟转移。”

24日晚,正荣正式披露资产出售计划称,正就物业开发项目及投资物业股权的可能出售事项物色合适的买方,包括合资伙伴及国有企业,并于若干潜在买方进行讨论。

在想办法盘活资产的同时,争取投资人的理解和支持,是正荣恢复流动性的关键。

“在23号的投资者会之后,港办那边一直都在一对一地跟投资者进行深入的解答和沟通,”上述内部人士表示,之后针对8笔同步征求意见的债券也会进行进一步沟通。“目前钟港资本也已经进场了,针对债务管理,包括之后展期和要约交换的具体落实。”

在交付层面上,刘伟亮在投资者会上表示,为确保春节后的第一时间快速返岗复工,各个区域召开了返岗复工的会议,和施工单位进行友好协商,以推进工程进度。项目根据现场的进度,对正常进行的项目,工程款支付额度有所控制,但是都在有序的安排付款。

“我们现在全国70多个项目在2月16号都已经复工了。”该内部人士称,目前公司的生产经营没有受到影响。

“正常上班,正常发工资。”某从集团调到区域的一位管培生表示。不过,也有部分员工稍有不安,但也仍在紧张忙碌的持续工作中。

“这时候大家都不易,希望老东家挺过难关吧。”上述目前已离职的正荣员工如是表示。

标签: 股价暴跌

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