龙光集团未经审计年报：去年末在手现金382亿，3月为何难以偿还52亿债务？

出品｜搜狐财经

作者｜岳家琛

4月1日晚，龙光集团发布2021年度未经审计的业绩报告，报告特意标注“仅供债券持有人参考”。

近期，曾以“稳健”著称的龙光集团陷入债务危机。根据3月30日信息，龙光对于“20龙控02”债券提出展期方案。“20龙控02”债券规模为15亿元，票面利率4.69%。

根据方案，该笔债券将会100%付息，同时本金先行偿付10%，剩余本金展期15个月，在展期期间自第6个月起每月付9%本金，直至第15个月累计付清100%本金。

龙光的现金和债务状况如何？通过未经审计的财报，或能窥测一二。

“绿档”房企为何产生债务危机？

3个月前，大概谁都不会想到，处于千亿阵营、“三道红线”绿档、融资成本极低的“优等生”龙光，会面临债务危机。

私募债或是龙光债务危机的导火索。今年1月初，市场传言龙光有30亿美元的私募债，龙光彼时否认了有私募美元债的存在，后来又承认私募债有担保但不超过10亿美元。

龙光集团的资金缺口有多大？3月7日的公告表示，2022年3月，龙光控股到期及回售期债券，或作为差额补足人的资产证券化产品到期规模合计52.99亿元。龙光通过自有资金兑付11.33亿元。据计算，资金缺口42亿元。

然而从财报上看，龙光似乎是不差钱的。

截至2021年12月31日，龙光集团净负债率、扣除预售款后的资产负债率及现金短债比分别为82.1%、71%及1.07倍。

相较之下，2021年上半年，龙光集团现金及银行存款余额420.6亿元，净负债率60.8%，扣除预收账款后的资产负债率69%，现金短债比1.85倍，

由此可见，截至去年末，龙光集团虽然“三道红线”依旧为绿档，但净负债率同比上升了21.3个百分点。

融资成本方面，龙光集团融资成本为6.95%，而去年上半年，龙光集团新增融资成本4.6%，加权平均融资成本5.4%。

年报显示，截至2021年末，龙光集团现金及银行结余382.36亿元，虽然较上年末下降10.8%，但是对于短期债项也仍可覆盖。

指标都很健康的龙光集团，为何突然陷入流动性危机？

3月17日，龙光与投资人召开了一场恳谈会，龙光集团行政总裁赖卓斌解释称，没想到流动性收缩这么快落到公司头上，此前对市场和形势判断过于乐观。

龙光集团透露，目前龙光预售监管和银行贷款监管资金超过180亿元，另外有120亿元已出售未回笼资金；银行端超过100亿元已审批贷款无法正常发放。

债券方面，共260亿元公开债券，其中今年到期170亿元。

龙光集团称，2月份以来净现金流出超过100亿元，其中公开市场的现金净流出有40多亿元。

龙光集团未披露1月份的现金流入流出情况，据按照2月数据计算，其在手现金也剩余超280亿元。龙光表示，3月份共52亿元本息需偿付。

瑞银的报告认为，城市更新业务是龙光危机的原因，因为它是一项资产周转缓慢的业务。自2016年以来，该公司可能在城市更新项目上至少投资了530亿元。

此外，大量高价拿地也助推了龙光的债务危机。

资料显示，龙光仅在去年深圳土拍市场上就斥资近80亿元拿下两宗地块，溢价率高达45%。根据中指研究院数据，在房企资金收紧的2021年，龙光集团仍以307亿元金额，拿地372万平方米。

面对危机，龙光将采取哪些措施？

3月21日晚间，“19龙控01”的本金兑付时间从原定2022年3月19日到期，调整为2023年6月19日前，向后推移了15个月。

龙光控股还称，已开展资产盘活处置工作，力争2022年上半年取得实质性进展，回笼资金改善流动性。

龙光集团表示，已梳理出30多个项目，已盘活2个，回流资金约10亿元，全年净回笼资金力争超120亿元。

销售回款方面，龙光集团称，目前已取得预售证的货值有约600亿元，后续可获预售许可的货值为2000亿元。

去年归母净利润降23%，下半年销售收入下滑10%

业绩方面。2021年，龙光实现营业收入约782.9亿元，同比增长10.2%。根据财报，总营收增加主要由于物业开发收入较2020年增加所致。

去年，龙光集团物业开发收入约为666.77亿元，同比增长21.5%。其中分区域来看，大湾区、大西南区域、长三角区域及其他区域，占比分别为66.5%、17.9%、6.3%及9.3%。

不过，去年龙光集团营业成本611.56亿元，同比增长22.93%。

这使得去年龙光集团毛利171.36亿元，同比减少19.67%。此外净利润103.78亿元，同比减少约22.4%，归母净利润100.21亿元，同比减少约23%。

销售方面，2021年龙光实现合约销售额约为1402亿元，同比增长16.2%，合约销售主要来自于大湾区及大西南区域。

不过，上述数据主要来自于2021年上半年。2021年下半年，龙光集团销售总额为765.9亿元，同比下滑了10.47%。从去年7月开始，除12月，下半年的销售均落后上年同期，且本应是旺季的下半年销售额也比上半年下滑了9.6%。

2022年前两个月，龙光集团权益合约销售额约为132.1亿元，同比减少52.99%。

此外，2021年全年龙光集团销售均价约17582元/平方米。其中上半年销售均价为18589元/平方米，下半年为16398元/平方米。

土储方面，2021年，龙光集团通过招拍挂方式新增土储建筑面积394万平方米。财报显示，龙光近期可开发土储建筑面积为3431万平方米，其中一二线城市土储货值占比约85%。

此外近期，龙光集团发生人事变动。公告显示，3月31日起，黄湘玲任执行董事，任期为3年。

黄湘玲，此前为龙光集团执行总裁，主要负责集团公共事务工作，分管深圳、惠州和西部城市业务。

此外，龙光集团董事长之女纪凯婷申请辞去非执行董事职位。纪凯婷称，需要将更多时间投放于个人事务上。

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