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那些年被明星经理人坑惨的房企:中南建设商票拒付流动性成迷 被标普下调评级

出品:新浪财经上市公司研究院

作者:大眼楼管/郝显

1月20日晚间,华润万象生活发布公告,拟以不高于22.6亿元的价格收购中南集团旗下物管公司中南服务。

几个月前,中南服务还在谋求IPO。2021年11月12日,中南服务刚刚通过港交所的聆讯,距离上市近了一步。没想到过了两个月,就被卖身给华润万象。

中南服务是中南集团控股子公司,主要经营物业管理业务。中南建设与中南服务、中南高科号称中南集团的三驾马车。上市前夕突然被卖,也让人对中南集团旗下地产业务主体——中南建设的流动性捏了一把汗。

从去年11月起,中南建设就传出动员员工以折扣价买房的传闻。同时公司还出现了商票违约,据媒体统计,截至12月31日,中南建设违约商业承兑汇票,总金额超过4亿元。

中南建设流动性到底有没有问题?

2021年下半年以来,中南建设接连爆出负面消息。

2021年7月,中南建设被曝以折扣的形式向员工销售房产,需要全款一次性付清,最低折扣达到六五折。有的项目售价甚至低于几年前的拿地楼面价。

虽然中南建设声称此举是为员工提供购房福利,属于常规营销动作,但是处理库存、回笼资金的目的依然很明显。

此后又陆续传出延迟发工资、员工集资、受恒大拖累等传闻,中南建设则忙着一一辟谣。这些传闻或多或少表明了市场对中南建设流动性的担忧。

除了辟谣外,中南建设也试图通过回购公司债券,向市场释放现金流充裕的信号。不过在保证债券利息支付的同时却出现了商票违约。根据媒体报道的数据,截至去年底,中南建设到期尚未兑付的商票有数百笔,涉及金额超过4亿元。这使得中南的流动性问题显得更加扑朔迷离。

2021年10月12日,标普将中南建设的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”,并将该公司担保的美元票据的长期发行评级从“B”下调至“B-”。

标普给出的理由是,信贷和监管收紧,将导致公司合同销售疲软及现金回款率的下降,这反过来又会减弱公司的融资渠道。

2021年全年中南建设实现合同销售金额1973.7亿元,同比减少11.8%;销售面积1468.6万平方米,同比减少12.9%。下滑主要集中在四季度,10月、11月、12月,中南建设销售额分别下滑35%、53%、49%。

截至去年三季度末,中南建设经营活动现金流净额仅为13.92亿元,较2019年同期减少了71%。筹资活动现金流则出现2019年以来的首次净流出,流出46.9亿元。公司账面货币资金较年初减少了98.17亿元。

无论如何,中南建设目前日子都不太好过。

陈凯之后中南建设将走向何处?

中南建设曾是一家打着很深家族烙印的房企,在其规模扩张过程中,明星经理人陈凯起到关键作用。

陈凯在地产行业的职业生涯开始于华润,2012年接任阳光城总裁,2015年离职。4年时间将阳光城从百亿销售规模带到了300亿元。

2017年,遇到增长瓶颈的陈锦石请陈凯加盟,陈凯从陈锦石女儿陈昱含手中接过董事长一职。陈凯到来之前,中南是一家500多亿销售额的房企,到陈凯离职的2020年,中南销售规模已经跃升至2200亿。

2017年引入职业经理人之后,中南建设的周转速度明显提速,公司经营模式从此前的大盘模式转向高周转项目,并且开始大力布局长三角和大湾区。

2016年中南建设新增土储488万平方米,2017年一举增至1499万平方米,此后到2020年每年都保持大规模拿地。

陈凯带领中南建设高歌猛进的大背景是2015年以来棚改货币化政策的推进,棚改货币化持续推升三四线城市的房价,给一大批重仓三四线的房企创造了机会。中南则在这期间利用杠杆加大拿地和开发规模,迅速推升了企业的销售规模。

中南建设高增长的关键是“高周转”+“三四线”。在扩张过程中,中南建设奉行了持续区域深耕,适度下沉的战略。采取一二线与三四线土储轮动互补,在长三角和山东地区极致深耕,在中西部、珠三角围绕优势城市向下扎根。在短短几年内增加了大量三四线土储。

从2018年开始,中南建设一二线销售收入占比就持续下降。到2021年上半年仅剩36%,这意味着三四线销售占到64%。

重仓三四线在推升中南建设销售规模的同时也埋下了隐患,2020年以来陆续出台的紧缩政策对三四线影响最大,这是公司销售和现金流下降的重要原因。

在此期间,中南建设的负债规模也在狂奔。2016年有息负债总额为381.94亿元,2017年增至529.8亿,2019年增至705.77亿元,2020年则增长到近800亿。其净负债率从2016年的181%一举增至2017年的233%。与此同时,截至2021年12月30日,公司对外担保余额升至572.8亿元。

2020年2月底,陈凯从阳光城辞职,陈昱含接任。当年8月,“三道红线”政策出台,中南建设踩中两道红线。

重仓三四线的弊端开始显现,管理层在接受媒体采访时直言,由于公司过去在房地产业务领域的战略选择不清晰,在远离核心发展区域的小城市郊区获取了一些规模较大的项目,这些城市市场容量有限,这些项目销售周期长,导致资金时间成本高,项目利润率低。

三四线项目毛利率本身并不高,2015年公司毛利率为21.58%,2016年之后降到16%左右的水平,2018年以来,净利率大部分时间在5%左右。

如果未来中南建设销售额持续下降,公司将面临更大的现金流压力。“房二代”陈昱含将带领中南建设走向何处?

标签: 中南 经理人 流动性

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