华润万象生活30亿并购融资中的物业资本局

房地产行业的并购融资宽松正在向物企蔓延。

据华润置地官微披露，公司已于1月25日与招商银行(600036)签订了《并购融资战略合作协议》，各方将就并购融资建立深度合作伙伴关系，招商银行将全力支持华润置地、华润万象生活并购业务发展。

相较于房企收并购融资“开闸”以及部分物企通过配股等渠道融资收并购，此次华润万象生活的并购贷，传递了更为明确的行业信号，为国资背景物企开放专项融资通道，成为房地产行业纾困的一大重要途径。业内人士认为，在专项融资支持下，物业行业或将迎来更大范围的收并购潮，行业洗牌在即。

物业并购融资“开闸”

根据协议，招商银行将分别授予华润置地200亿元、华润万象生活30亿元并购融资额度，专用于华润置地和华润万象生活并购业务，业务品种包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化、以及基于并购相关业务需求创新的各类融资产品。

官微消息披露，此次融资将有利于发挥并购在防范化解行业风险、推动行业健康发展和良性循环中的积极作用，并助力华润万象生活在物业、商业、数字化等各类业务拓展上提供金融支持。

相较于早前碧桂园频繁融资进行收并购，以及早前民营资本收购暴雷房企的物业资产，华润万象生活获得专项资金支持，物业收并购将加入房地产行业纾困、出清风险的大局中。

香颂资产执行董事沈萌表示，为国资开放信贷通道，对陷入流动性困境的民资房地产企业变相化解债务风险，是目前既定方向，而物业服务板块属于民资房地产企业相对优质的资产，所以也视作并购的合理标的。之后，可能物业板块会成为继优质地产项目以外，国资较为集中并购纾困的潜在目标。

2021年下半年以来，不少房企陷入流动性困境，出售资产成为回笼资金的重要途径，物业则成为被摆上“台面”的重要资产。碧桂园服务鲸吞蓝光嘉宝服务，合景悠活13亿拿下雪松智联80%股权，彩生活将核心物业资产售予碧桂园服务。同时，包括中国奥园等多家房企亦已将物业资产列入资产出售包，静待买家出手。

如果行业资金压力持续得不到缓解，或将有越来越多的物业资产待售，而稳健发展的国资背景企业将成为物业收并购市场的主力，而专项融资支持成为并购市场的重要助力。

并购定价背后的行业逻辑

有了专项资金的支持，华润万象生活的收并购局面有望进一步打开。

事实上，在宣布30亿元融资前，华润万象生活已接连落地两宗收并购。2022年1月5日，华润万象生活官宣，拟收购禹洲物业服务100%股权，总代价将不高于10.6亿元。两周后，华润万象生活再次公告了对南通长乐物业全部股权及江苏中南物业服务1%股权的收购计划，收购代价不高于22.6亿元。

物业行业拥有稳定现金流，在房地产行业承压的背景下，具有较高的安全系数，对于央企来说，是不错的收并购资产。

而从华润万象生活的出价看，两宗收并购的价格均较民营资本溢价高。

公告显示，华润万象生活收购的标的江苏中南截至2021年12月31日，未经审核综合账面净值约为 2.47亿元；而在禹洲物业的收购标的，其截至2021年12月31日的未经审核综合账面净值约为1.01亿元。

整体而言，华润万象生活的出价约为收购标的账面净值的10倍左右，整体高于早前多家民营物企为主体的收并购案例定价。

业内人士表示，该定价不免让人疑惑其中存在利益输送的空间，收并购案中涉及面广，利益关系复杂，容易滋生腐败，是需要非常谨慎的。

沈萌则表示，现阶段的收购不是“掠夺性”的，而是兼具扩张与纾困两重性质，因此在价格上只要处于合理估值区间，国资会对价格要求相对宽松，国资扮演的是“救火队员”角色。

业内人士认为，随着专项并购融资开闸，国资背景物企对处于资金困境物企的收并购有望加速，进一步纾困行业。同时，物业行业将加速洗牌，行业格局或将迎重构。

标签： 华润 万象 融资