时代中国折价17%配股、募资3.94亿港元，半日股价跌近29%、总市值蒸发23亿

出品｜搜狐财经

作者｜吴亚

地产“配股潮”仍在持续，专注于粤港澳大湾区市场的开发商时代中国控股(01233.HK)也成为了房企“配股大军”中的一员。

1月27日早间，时代中国在港交所突发公告，折让17%配售1.17亿、募资3.94亿港元。受此消息影响，时代中国早间开盘股价即大跌14.88%；截止早间收盘，报2.93港元，跌28.54%；半日总市值蒸发23.21港元。

时代中国称，本次配售事项不仅能加强公司的财务状况，还能为公司提供营运资金。而最新一期的销售数据则显示，时代中国2021年销售额跌破千亿、同比降幅超4%。

半日总市值蒸发23.21港元

根据公告，配售价为3.4港元/股，较时代中国前一日公司股票收盘价4.1港元，折让约17.07%；较近五个交易日于港交所所报的平均收市价4.24港元，折让约19.92%。

但时代中国方面认为，最终为3.4港元的配股价公平合理，且符合公司及全体股东的最佳利益。

本次配股的对象合共不少于六名独立专业、机构及个人投资者，且均独立于公司和任何关联人士。同时，配售对象和买方都作出禁售承诺，在股份交割日期后90天内，不会作出要约、出售任何股份等任何交易。

作为粤港澳大湾区颇具影响力的房地产开发企业，时代中国于1999年由岑钊雄创办，2013年登陆港交所，并在2019年12月成功分拆物业板块即时代邻里(09928.HK)港股上市成功。

截止公告日，岑钊雄及其关联人士（配偶李一萍）合共拥有时代中国约12.44股股份，持股比例约62.74%。在配售事项及认购事项完成后（假设配售股份将系数配售），岑钊雄等的持股比例将稀疏、降至59.23%；

其他股东持股股份不变，但仍公司总股本增多的因素，最终持股比例也有所稀释、降至35.17%；配售股份中的承配人1.17亿新股，占最终公司股本的5.6%。

配股后时代中国持股比例情况，图片来源：时代中国公告

时代中国并不是地产圈里第一家进行配售股份的房企，此前的1月13日，同为房企的融创中国(01918.HK)就曾公告，折价15%以每股10港元的价格、配售4.52亿股，配售股份及认购股份分别占公司现有已发行股本的约9.05％，占经认购事项扩大后公司已发行股本的约8.30％。

而若前述配售完成，则融创中国实控人孙宏斌对公司的持股比例将稀释为38.75％。当日，港股房地产板块整体走低；融传中国当日股价跌幅则一度扩大至20，收盘报9.13港元，跌9.06%。

这已经是“融创系”近2个月以来的第二次配股，不久前的去年11月，融创中国和旗下无物业上市公司融创服务(01516.HK)刚分别完成3.35亿和1.58亿股份的配售，募资总额分别约为50.85亿港元和23.31亿港元。也就说是，通过配股，“融创系”2个月内就新增融资近120亿港元。

实际上，去年下半年以来，涉房企业“配股潮”再次上演，多家物企也曾均先后宣布配股融资。搜狐财经不完全统计发现，近三个月以来，包括“融创系”、建发物业(HK:02156)、世茂集团(00813.HK)、恒大汽车(00708.HK)、旭辉永升服务(01995.HK)等企业均有配售股份募资行为。

一位不愿具名的地产分析师告诉搜狐财经，配售是港股再融资的主要方式，相当于A股的定向增发，“对于内房股来说，股权融资既不产生额外的债务及利息，同时又能为公司新增流动资金，在‘三道红线’的管控下，就成为了房企进一步发展或偿债的可选方式之一。”

有一值得注意的细节是，在这轮“配股潮”中，包括时代中国、融创系、世茂系、恒大系的新股配售价都出现了一定程度的折让。而随着地产行业整体下行，企业股价进一步走低，值此股价低位之际，企业却还要再折价配股，这也让市场诟病不已。

而一般来说，配股事项难免会稀释原股东所持股份，因此配股融资也被称为是向资本市场“抽水”。也因如此，像时代中国和融创中国一样，在官宣配售股份事项后，都引发了股价的波动。

而市场上普遍的共识则是，企业在股价低位时仍然选择配股，或更多是无奈之举，可见行业及个别企业“流动性”之高压。

标普曾下调评级

多数企业对自己配售股份给出的理由都颇为相似，时代中国给出的理由也不例外，即约50%用作偿还债务，约50%用作一般企业用途。

时代中国的业务专注于开发中高端市场住宅物业，具体分为物业开发，即开发出售住宅及商业物业；城市更新，即旧城镇、旧厂房及旧村庄改造；物业租赁，即开发、租赁及转租公司的或第三方拥有的商业物业。

最新一期财报数据显示，2021年上半年，时代中国实现总营收136.38亿元，同比下降8.62%。但在权益合并收入同比增长21.8%，权益合并毛利同比增长39.8%的拉动下，期内公司利润和归母净利润均同比增长了6%左右。

于其他房企毛利率逐渐触底不同，同期，时代中国的整体毛利率也却由26.9%上升至33.3%，主要由期内毛利率较高的城市更新业务收入增长。拉长时间线来看，在地产行业利润式微的大背景下，时代中国的整体毛利率都一直保持在26%-30%左右的水平，并未出现大起大落。

根据“三线四档”融资新规，截止2021年6月末，时代中国剔除预收款后的资产负债率为76.6%，下降了2个百分点，但仍未达标监管要求；净负债率为70.8%，现金短债比为2.5倍，仍在“黄档”行列。

不过，从账面上来看，同期，时代中国一年内到期借款已从上年末的180.705亿元，下降至108.342亿元，对应的账上现金及银行结存账面结余约为221.59亿元（已剔除受限制存款及现金），并不存在短期偿债压力。

在美元债方面，截止最新，时代中国存续8只债券，票面利率5.3%-6.75%。今年到期的债券均集中在4月单月，分别为4月20日到期的年利率5.3%、余额为2亿美元的票据，和4月26日到期的年利率为5.75%、余额为2.25亿美元的票据。

不过，最近一次的1月17日，标普将时代中国发行人信用评级由“BB-”下调至“B+”。同时还将其担保的美元票据的长期发行评级由“B+”下调至“B”。

信用评级的下调展望反映了标普的观点，即由于销售带来的现金流减少和融资渠道减弱，时代中国的流动性缓冲可能会进一步减少。

标普认为，由于市场人气疲软，加之时代中国的投资组合集中在大湾区，销售将继续低迷。标普预计时代中国控股在2022年和2023年的合同销售额每年将下降3%-6%，因为它将寻求保持现金流的稳定，而不是追求增长。

同时，标普还预计，2021年时代中国的营收将只有10%-12%的增幅，即420亿-440亿元人民币，远低于标普之前预期的25%-30%的增幅。在2022-2023年期间，由于销售放缓，预计收入每年将下降3%-6%，至380亿-410亿元人民。

此外，标普还预计，时代中国的杠杆率将在2022年达到5.5倍，2023年达到6.1倍。同时，时代中国2021年年底的现金水平将进一步下降。尽管时代中国的流动性充足，但它抵抗下滑的缓冲能力有所下降。

据时代中国1月4日公告，2021年公司实现销售额仅955.9亿元，而2020年时代中国合同销售额达1003.8亿元，同比增长28.1%，这是时代中国首次进入千亿房企的阵营。据此计算，时代中国2021全年销售额跌破千亿、同比减少4.77%。

事实上，经历2021年下半年的深度调整，房地产行业的业绩完成情况均不太理想。克尔瑞数据显示，2021年百强房企销售增速罕见负增长3.5%，有超8成的房企未完成全年销售目标，规模房企整体的目标完成情况也远不及历史同期，平均目标完成率不到90%。

若将时代中国的销售业绩拆分来看，会发现其在2021年四季度的销售额为286.8亿元，按季度还环比增长了33.2%。若就全年目标达成率来看，则是完成了87%，此等业绩完成率在行业已处于中偏上水平。

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