踩雷开发商 易居陷美元债违约风险

“房地产业的优秀服务生”正在遭遇信用危机。

4月18日，易居企业控股公告称，于2022年到期的7.625%优先票据未能在到期日（4月18日）偿还，已构成2022年票据契约项下的违约事件。该事件进而触发2023年票据契约项下的交叉违约。

今日早间开盘，易居企业控股股价创历史新低，每股为0.85港元。相较2018年11月每股14.881港元的最高点，股价缩水约94%，市值蒸发接近200亿港元。

伴随房地产行业的深度调整，上游开发商面临的流动性和债务风险，正在传导致下游企业。在易居企业控股的26个股东中，过半股东正遭遇流动性困难，是股东亦是客户，由于与地产商的深度绑定，易居企业控股也深陷美元债违约风险。2022年票据及2023年票据的未偿付金额分别为2.98亿美元和3亿美元。

“每一次行业波动，恰恰都应该为下一步发展做战略布局。”这是易居企业控股创始人周忻经常挂在嘴边的一句话，眼下等待他的可能是易居企业控股的债务重组。

截至发稿，中国房地产报记者未收到易居企业控股的采访回复。

踩雷开发商，巨亏88亿元

从3月31日提出对两笔美元债交换要约，到拟进行债务重组，易居企业控股只用了15天。

4月14日，易居企业控股发布公告称，因旧票据本金总额低于接纳条件中要求的各系列旧票据90%最低接纳金额，公司交换要约及同意征求未完成且已截止，不再进行交换要约及同意征求。截至本公告日期，公司已就开曼计划项下之重组取得正面支持，收到来自持有人有效提交的旧票据未偿还本金总额超过75%，以按重组支持协议随附的条款书所拟定交换所有旧票据。

即便有豪华股东阵容加持，也不足以扭转行业大背景动荡造成的劣势局面。业务规模下降，就个别房地产开发商客户未偿还应收款项的预期信贷损失确认额外亏损拨备以及其他资产减值亏损的负面影响，加重了易居企业控股流动性和财务灵活性的限制。

按照公告，2022年票据（股份代号：40024）已到期，于4月19日从联交所除牌。因交叉违约，2023年票据（股份代号：40507）暂停买卖。

“易居企业控股的压力源于开发商的回款问题。”一位不愿署名的房地产行业观察人士提到，大客户‘暴雷’，部分开发商客户资金周转困难，直接影响其现金流。易居企业控股是做轻资产的公司，对美元债寻求展期，能与金融机构谈判的筹码并不多。

据易居企业控股发布未经审计的业绩报告显示，2021年其营业收入88.4亿元，同比增长9.85%；归属母公司股东净利润亏损88.93亿元，同比止盈转亏，去年同期净利3.04亿元。

具体来看，易居企业控股有三大主营业务均出现不同程度的下滑。一手房代理服务产生收入19.76亿元，同比下降38.3%；房地产经纪网络服务收入25.09亿元，同比下降8.1%；房地产数据咨询服务收入9.15亿元，同比下降7.3%。

联合国际和标普同时将易居企业控股的长期发行人信用评级从“B”下调至“CCC”。标普认为易居企业控股流动性正在恶化，面临潜在的流动性紧缩。因为其难以从陷入困境的开发商那里获得付款，现金水平有所降低。即使易居企业控股能够解决4月到期债券的偿还问题，其流动资金状况也可能持续紧张。

易居企业控股在年报中提到，因为个别房企客户的信贷质素恶化，该公司预期信贷损失的金融资产亏损拨备（扣除拨回）从2020年的约1.72亿元增加3765.7%至66.68亿元。

公开资料显示，易居企业控股代理销售的主要业务合作伙伴有恒大、万科、碧桂园、融创、富力、雅居乐等，2020年来自前五大客户营收占比达35%。其中，恒大作为其单一最大客户，截至2021年中，涉及恒大的应收款项约35亿-40亿元，占总应收账款比重约50%。

IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，房地产行业流动性整体恶化是造成易居违约的最大因素。因为易居的业务模式与开发商股东深度捆绑，成就了易居，也造成了“一损俱损”的局面。当前形势下，易居很难再获得外部融资，现金流逐步恶化，债务问题应尽早重组。

“三角债”风险加剧

易居企业控股曾经是地产圈的当红企业。

2018年，周忻将半个地产圈的民营开发商纳入股东行列，在港交所上市敲钟，恒大、万科、碧桂园、融创等26家房企也顺势从客户变为股东。基石投资者引进了阿里巴巴、华侨城、恒基集团、新加坡城市发展集团（CDL）。彼时易居企业控股的市值高达208亿港元。

“百强开发商客户基础和业务规模，不仅为易居企业控股带来了巨大的资源整合能力，也为其带来了不俗的业绩表现。”前述房地产业某观察人士说，业内盛传恒大全国约三分之一的项目都交给了易居做代理，也是由于过度依赖开发商，地产下行风险加剧，直接产生了亏损。

易居企业控股也如是表述，2021年，多家地产开发商出现信用危机，作为中国房地产行业下游主要的服务平台，本集团亦受到行业连锁反应的波及，房地产销售回款阶段性下行，整体业绩下滑。

据官网介绍，易居企业控股旨在成为中国房地产行业航母级交易综合服务平台，旗下易居营销、易居房友、克而瑞等业务，全面覆盖从新房代理服务、房地产经纪共享服务到房地产大数据应用服务，打造交易服务和赋能服务两大服务平台。

周忻曾表示，易居实实在在是轻资产公司，如果易居不做轻资产，就不会有那么多地产商和他们合作。

但房地产行业“变天”，房企上下游供应商的风险传导正在加剧。易居企业控股从2020年就开始面临业绩骤降的冲击，尤其是房地产一手代理收入大幅下降，房友业务的扩张也受到推迟收购天猫好房的制约。

有投资者评价，易居的经营模式风险很大，和开发商绑定太深，这样看来，估值低是有道理的。也有投资者认为，易居的债实际上是个“三角债”，所谓的债务重组，可以看成是债权人的让步。

行业内普遍猜测，易居企业控股的困境大部分是由恒大债务危机引起的，且不止恒大一个大客户出现资金问题，对外公布的26个股东中，过半股东陷入财务困境，易居在向这些股东客户收取各种款项变得很难。

汇生国际资本总裁黄立冲认为，当下房地产市场低迷，销售回款急速减少，易居销售榜单上的多个大客户都已暴雷，其有大量的应收账款收不回来。作为房地产中介，易居二手房销售萎缩，也是受到政策冲击最严重的，所以其现金流肯定是紧张的。

据了解，易居企业控股计划对原有一手房代理业务板块的问题项目进行裁撤，对板块人员配置进行调整，优化资源投入的去向和节奏。同时今年要制订清收计划，加大力度催缴，审慎评估合作的开发商客户，优先选择回款有保障的高质量项目，并严格控制回款账期。

在柏文喜看来，目前易居要做的就是在收入和盈利下降幅度较大的情况下迅速调整运营状态，让成本与损耗同步下降，或者快速引进战略投资以摆脱企业的现金流困境。

实际上，易居企业控股最大的野心就是做“地产界阿里”。在天猫好房上线7个月后，2021年4月，其以18.6亿港元收购了阿里所持天猫好房85%股份。周忻宣称：“在三年内，天猫好房要完成300万DAU、2万亿GTV、500亿元营业收入的目标。”

对此，外界最大的质疑声便是，易居的营销思维与阿里的流量思维，做不了贝壳的“累活”。从目前天猫好房的内容来看，似乎还在走房产O2O的旧路。

此前，陈劲松“放手”世联行时，发了一条朋友圈：“秋天来的时候，有人总想到冬天，有人满怀着丰收。”此刻周忻又在想什么？

中房报记者 苗野 北京报道

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