房产·年报解读| 建发国际：2021年规模翻倍 2022年“目标很难定”

房地产下行周期里，当按时交卷都能收获一片掌声时，建发国际集团（01908.HK）2021年这份数据看起来很漂亮的年报呈现出来时，让外界又惊又喜。

从基本经营数据来看，报告期内，公司实现总收入约534.42亿元，同比增长约25.03%。毛利约87.36亿元，同比增长约19.02%；归母净利润约35.17亿元，同比增长约51.48%；归属公司股东权益的累计合同销售金额约1300.92亿元，同比上升约100.90%；销售权益比例约79%，同比提升8%。

不过这对建发来说属于“常规操作”，从2016年销售不过亿元到如今迈入千亿房企阵营，建发销售规模就几乎以每年将近一倍的速度增长。

超额完成2021年销售目标后，建发提出了2022年全口径销售目标——1650亿元，同比增速约27%。

相比前几年的大步迈进，建发这一目标实属谨慎了许多。但在当下瞬息万变的市场环境下，建发对这一目标也不敢再轻易断言，只能一再表示“目标很难定”“会根据市场情况动态调整。”

尽管在年报发布后，包括中金公司、国金证券等纷纷给予建发“跑赢行业”“买入”的投资评级，但投资者情绪并未好转。年报发布之后的首个交易日，建发股票报收16.62元/股，微跌0.24%。

虽然销售速度保持了一贯的增长态势，但建发在利润表现上未能与行业趋势对抗，2021年房地产销售毛利率、净利率分别为16.35%、7.5%。其中，毛利率同比上年下降了0.82个百分点。而在此前的2017-2018年，其毛利率录得30%以上水平。

对此，建发方面表示，这主要是若干实施价格上限政策的地区物业开发毛利率减少所致。

不过更重要的原因是，建发前两三年获取的高地价项目陆续进入结转，这也是其近几年最为外界所诟病的地方。

复盘2021年建发的拿地扩储步伐，就是一部“纪录制造史”：2月联手融创在上海普陀溢价36.15%拿地，由于拿地溢价过高，上海普陀区政府对竞得人进行约谈，重申“房住不炒”；4月广州首批集中供地，以45%溢价拿下南沙横沥岛一块地，刷新了南沙区当时的地价纪录，成为南沙新晋地价TOP 1；杭州首轮集中供地中，建发为拿到拱墅区一块地，不仅付出29.33%的溢价，还喊出了38%的自持比例，创造了杭州近两年半以来的最高自持纪录……

若据此预测，未来两年建发毛利率还将继续下探。

建发如此激进拿地，实则蕴藏着其对规模的渴望。

2021年，建发新增进入南昌、宁波、温州等多个城市，新增获取项目的权益可售面积约1181万平方米，权益可售货值约1933亿元。

在2021年业绩会上，建发国际行政总裁林伟国直言不讳：“我们一直比较焦虑的是销售额，没有太关心利润的事情”，“按照2021年土储去化率77%计算，今年完成1650亿元销售目标绰绰有余”。

然而“遍地都是金子”的时代过去了。

如今，这家拥有地方国资背景、规模跃进迅猛的房企，也不得不更加注重精耕细作。林伟国表示，往后建发要将安全运营放在第一位，拿地以资金链安全为优先，在资金排布上会留有余地，“原则上不拿低于7%利润率以下的地块，ROI也能够较高一点，能够达到15%左右或12%-15%之间的水平。”

理想是丰满的，但现实是，复杂的市场局面尚未得到缓解，建发这一年还能复制77%的去化率，讲好一个房企逆市规模增长的故事吗？

每经记者 陈利 每经编辑 陈梦妤

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