危机中的正荣地产

经历了2月股价暴跌超过80％及2亿美元永续债寻求交换要约后，千亿房企正荣地产（06158.HK）正面临新的情况。

数百名跟投员工要求与正荣对话，希望拿回跟投本金；一些担心项目烂尾的购房者纷纷为复工奔走，当压力从四面八方涌来，与多数房企一样，正荣也试图通过债务展期、变卖资产和股权转让等手段“回血自救”。

跟投风波

“员工跟投”在房地产行业早已不是秘密，动辄10%-15%的年化收益是有吸引力的回报；而对房企而言，跟投是一种吸纳资金的方法，此外，跟投还能将员工与公司收益绑定，提升员工的积极性和战斗力，诸多房企为了实现规模扩张，都推出高管和员工强制跟投制度。

房地产高速发展时期，跟投对房企和员工属于“双赢”，而一旦行业进入下行阶段，员工很可能面临无法兑付的风险。

经历股债“闪崩”后，正荣地产的跟投员工成立了一个“跟投保卫群”，希望与公司沟通“拿回本金”。

经济观察报了解到，目前正荣地产有三种跟投产品：荣享、荣耀及纪念版系列。员工的级别不同，跟投金额上限也不同，普通员工上限200万元，管理层300万-500万元不等。

正荣地产给出的跟投退出方案有两种：第一是现金分期方案，员工可在今年5、6、7月各获得10万元退款，退款总额30万元。7月后根据公司财务资金情况另行沟通，按原投资约定付息还本作为兜底条款。

第二是抵房方案，跟投员工根据投资金额和公布的房源自由组团选房，按照抵房项目意向进行摇号、选房，支付首付款后进行网签。

一名参与跟投人士介绍，自己所购买的“荣耀系列”为两年期，年化收益率在12%，每年在3月、9月定期派息，按合同应该在2023年3份到期退出。目前，正荣地产承诺在今年三月底共计返还30%的本金。“现在已经拿到了前15%，剩下的15%正荣地产承诺会在3月底支付”。

该人士表示，目前的兑付方案对于跟投金额在50万元以下的员工来说相对“友好”。他算了一笔账，如果剩余的15%本金和3月底的派息能如期拿到，那么“荣耀系列”的跟投员工能到手投出本金的4成左右，“安心了一点”。

但一些投资金额较大的员工则比较“尴尬”。另一位跟投人士介绍，“如果选择现金退出机制，不论是拿30万，还是拿回本金的30%，剩余部分都是大头”。对于投资金额在百万元以上的员工来说，显然抵房是“合适”的方案。

目前正荣地产给员工的抵房折扣是9折，他表示，一些三四线城市的房子“平价出”都困难。

考虑到抵房还涉及到许多细节，比如限购、更名、交房等，都让一些员工担忧。如果抵房项目本身有借款，金融机构会对销售回款监管，在这种情况下，办理更名很有可能拿不到钱。

经济观察报注意到，在正荣地产提供给员工们的可选房名单中，包含南京、天津、阜阳、武汉、长沙、莆田、福州、平潭等多个城市。苏州、南京等地涉及限购问题，需要有本地购房资格。“员工需要向人力资源部门询问项目底价，换取相应‘房票’。购买房源超出理财金额的部分，需要补齐全款项。”上述参与跟投人士说。

楼盘停工

除了跟投员工，正荣项目的购房者同样焦虑。

今年春节后，有关正荣地产部分项目停工的消息传出。一名上海正荣悦珑府的业主告诉经济观察报，1月中旬，他发现项目现场施工人数明显减少，春节至今仍未复工。

上海正荣悦珑府总包单位中国核工业华兴建设有限公司相关负责人告诉经济观察报，目前施工方并未撤场，撤走临时员工宿舍是因为后期建设不需要这么多工人了。工人宿舍是租用的，因为未复工，为避免浪费所以撤走了一部分。至于需要多久能复工，双方还在商谈。

正荣悦珑府所在的嘉定区房管局市场科一名工作人员表示，房管局联合嘉定区建委一直在推动复工。目前正荣地产预售资金监管账户有余额，但具体金额需要金融、法律等部门对账后才能告知。他表示，正荣悦珑府只需要不到1亿元资金即可复工。

上述总包单位负责人透露，正荣欠项目施工方1000万元左右工程款，支付后才能复工。“项目本身不大，垫资1000多万不是小数目。”他说。

经济观察报注意到，中核华兴是正荣地产长期的战略合作伙伴，与正荣在南京、长沙合作了多个项目，而南京正荣润棠府也传出停工消息。据一名接近总包单位的人士透露，部分项目总包单位的员工也在讨薪。

不止上海，正荣长沙楼盘也爆出停工传闻，长沙正荣滨江紫阙台一名业主告诉经济观察报，项目销售时属于“摇号盘”，开售当天就卖光了。春节后，项目一直处于停工状态。目前项目住宅部分已经封顶，部分外立面已完工，一些高层楼栋的外立面墙面还未完工。

上述业主介绍，在长沙相关部门组织下，业主与正荣地产开始沟通，目前停工主要因为正荣拖欠施工单位龙元建设集团股份有限公司8000万元左右工程款，偿还后才同意开工。

业主从项目预售资金的监管银行处获知，目前监管账户余额有2.3亿元，项目建设资金还需要6亿元左右，资金缺口约4亿元。

自救回血

自永续债逾期导致股债暴跌，正荣地产一直通过一系列方式缓解债务压力。

3月7日，正荣地产发布公告，知会票据持有人，于伦敦时间2022年3月4日下午4时整，已收到将于2023～2026年到期的8笔美元债同步同意征求的必要同意。

3月13日，正荣地产公告称，其于2月18日公告的一笔将于今年3月到期的优先永续债和2月21日公告分别于2022年3—9月到期的5笔优先票据的交换要约已于届满日期，已就有关同意征求的建议修订及豁免取得必要同意。

除了寻求债务展期，正荣地产还通过变卖资产、转让股权的方式进行自救。2月23日，正荣地产召开投资者电话会表示，已梳理一批合作项目及投资性物业，正与现有合作方及央国企洽谈股权转让事宜，预计今年上半年可完成30亿-40亿元的资产处置。

同时，正荣地产表示，截至2月初，预计正荣剩余的权益货值约超1300亿元，分布在南京、苏州、福州等城市。

今年2月，正荣地产完成了一系列将项目所持股权转给合作方美的置业控股有限公司（03990.HK）的动作。

2月23日，正荣地产将其所持荣福（天津）置业发展有限公司股权转让给了合作方美的置业。荣福(天津)置业发展有限公司工商信息发生变更，美的置业接过正荣地产股份成为项目的全资股东。

一天后，正荣地产又将长沙“美的正荣滨河苑”项目50%股权以及无锡“正荣美的云樾”51%股权转让给了美的置业。

2月25日，正荣地产公告，公司控股股东RoYueLimited将1.4亿股普通股已转让予第三方。RoYueLimited所持正荣地产股份降至 47.63%。而RoYueLimited由正荣地产实控人欧宗荣全资拥有，这一部分股份变动系履行质押担保。

3月中旬，正荣服务公告，伟正控股有限公司（一家由欧宗荣全资拥有的公司）将于2022年3月17日完成向华博贸易有限公司转让2.53亿股股份（占公司已发行股本约24.40%）。股份转让完成后，欧宗荣连同家庭成员将透过彼等投资公司拥有正荣服务已发行股本的44.43%，华博将拥有已发行股本的24.40%。

值得注意的是，此次转让目的为清偿一笔由欧宗荣及伟正控股作出担保，且应付福建华闽进出口有限公司的贷款。而华博贸易有限公司的母公司正是福建华闽。这在业内人士看来，此次股权交易是在以物企股权抵债，以缓解债务压力。

根据大公国际资信评估有限公司在2月28日发布的评级公告，截至公告日，正荣地产境内存续债券（含资产支持证券）尚未偿还本金余额70.24亿元，其中到期与行权日在2022年内的债券余额37.57亿元，面临较大债券兑付压力。

经济观察报注意到，3月16日至18日，正荣地产（06158.HK）股价连续三天有所回升。3月16日、17日涨幅分别为11%和26%，截至3月18日收盘正荣股价为0.64港元/股，总市值约为28亿港元。

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