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地产圈的“白衣骑士”,“拼爹”也是有压力的

家电地产之王“美的置业”,背靠美的控股与“何氏家族”,“钱”路十分通畅。然而,为了摆脱“三四线城市”路径依赖,美的置业转向一二线拿地,资金压力剧增。一边是资金支出压力,一边是销售回款压力,美的置业松懈不得。

本文由无冕财经(wumiancaijing)原创发布

作者:陈欣苗

编辑:陈涧

设计:岚昇

实习生:罗婉儿

若非秀了这波,很多人还未意识到这家房企隐藏的“实力”。

它是美的置业(03990.HK)。3月11日,美的置业新增“纾困对象”金科,拟向后者收购收购南京科宸房地产开发有限公司53%股权及南京山河宸园企业管理有限公司50%股权,总交易代价约9.07亿元。

在此之前,美的置业已多次进行类似操作,包括收购正荣、雅居乐、花样年等合作方项目股权,合作方多为出现债务问题的房企。

化身“白衣骑士”的同时,美的置业还拿到了不少钱。此前的3月3日,其获得招商银行60亿地产并购专项融资额度;3月1日还发行了15亿元中期票据,成为今年首家成功发行中票的民营房企。

放眼行业,能拿到融资,有余力纾困同行的,多是国字头房企,或是像碧桂园这样体量的龙头房企。而今美的置业,排名20开外,还归“黄档”,而今怎能冒头?接连出手纾困同行,频频“秀钞票”,它真的不缺钱吗?

背靠大树,“钱”途通畅

而今的市场信心仍处低位,能让金融机构伸手的房企,多倚仗了身后的好“爸爸”。

美的置业如是。有个好“爸爸”,一定程度上带动了好预期。

浙商证券就认为,美的置业借助大股东为优质制造业龙头的信用背书,能够选择性使用成本低且多元的融资工具,债务负担降低的同时也能保证公司现金流充裕。

有钱,还能拿到便宜钱,这样的评价,羡煞一众还在苦苦挣扎的民营房企。

谁叫人家出身就不凡呢,妥妥的优势啊。

从股权结构上看,何享健与其儿媳卢德燕间接持有美的置业78.58%股权,为公司实控人,两者同为美的控股(全称“美的控股有限公司”)的实控人。

这些年,凭着美的控股与“何氏家族”在信用、资本层面的支撑,美的置业的“钱”路显得十分通畅。

最明显的就是总是拿到便宜钱。

早在上市之前,美的控股就多次为美的置业提供融资担保,成本在大多5%到6%,比美地置业自己担保融资低一到两个点,还款期限也更长,多为三到五年。

2018年上市至今,美的置业的融资成本亦一直低于行业平均水平,未超过6%,且呈现下降趋势。2021年上半年,这一数据降至4.92%,比碧桂园还低0.47个百分点,与保利置业、招商蛇口等国企水平相当。

这与融资环境趋紧,中小房企融资劣势益显的趋势,亦完全相反。

据年报,这期间,公司实控人控制的实体持续为其提供借款担保,2018年-2021年上半年,担保金额分别为76.7亿元、90.6亿元、80.01亿元 、49.82亿元。

可供对比的是,与其同时期成长起来的房企,如中梁控股、祥生地产、新力地产等民企,融资成本均在8%-9%的区间,即便是华发股份这样的国企,也处于下风。

债务资金来源上,美的置业以银行贷款及公司债为主,而今动不动就引爆房企危机的高息美元债,它也是没有的。

▲2021 年 1~9 月,美的置业货币资金对短期债务的覆盖能力有所下降。

毕竟股东背书下,国内融资渠道就十分通畅,像美元债这样相对贵的钱,美的置业要用的机会不大,其管理层多次在公开场合提及股东背书带来的低成本优势。

担保之外,美的置业来自美的系的资金支持还包括增资、借贷等。

为上市冲规模的2015年、2016年,美的置业的净负债一度飙升至622.1%、624.7%,到了谋求上市的2017-2018年,这一数据直降到118.9%、97.4%。

断崖式下降的关键,就在于实控人的注资,迅速做大分母,降低负债。

2017 年9 月及2018 年12 月,公司实控人通过樾宸投资,以货币资金的方式,向公司先后增资84亿元和68亿元。

“如果美的置业需要,股东可以直接进行财务支持。”公司管理层就曾公开表示。

该出手时就出手,这样的财务控制弹性,确实是其他房企所难企及的。

能拼爹,但也有压力

钱、地,从来都是房企的生命线。

脱胎于家电巨头的美的置业,在钱这件事上很少发愁,在地这件事上,也少不了美的系实力加持,但这件事情有两面性。

本身,家电企业跨界做房地产,较传统的房企,在土地资源获取能力上,容易落下风。拉长时间线来看,美的之外,格力、长虹、海信等,也都早早布局了房地产,但但能够做到上市的,也仅有美的置业和格力地产。

这从侧面印证了美的置业的拿地能力,这背后离不开美的系的资金实力和政府资源积累。

比较明显的是,从一开始,美的置业便是循着集团布局,依托“美的”的品牌知名度,从佛山大本营出发,先后进入贵阳、株洲、徐州、邯郸、宁波等多个城市,拿地口味偏向低线城市,一方面是有先天优势,另一方面也是土地成本低,便于攻池掠地。

很大程度上,美的置业的崛起,正是踩准了2017年前后三四线的火爆行情。

2016年-2018年,其销售额从206亿元攀升至790亿元,增速在2017年达到146.12%的峰值,并于2019年冲进千亿阵营。

但这样的成长和发展路径,也渐渐造成了一些困扰。

能级偏低城市项目的去化以及对公司盈利可能带来的影响,是值得关注的问题。

2021年1-9月,公司新获取项目位于一二线以外的计容建筑面积达68.17%,总土储中仍有73.39%位于一二线以外;2020年,公司新获取项目也主要位于三四线城市,占比达76.04%。

▲2020 年,美的置业沪苏皖、浙江、珠三角、中部和津淮区域的销售占比分别为 21.73%、13.73%、11.36%、9.97%和9.00%。

尤其在当下,购房者的买房情绪低迷,三四线市场尤为惨淡,由此带来的回款压力不容忽视。

据中诚信国际报告,2019年-2020年,美的置业的存货损失对利润的侵蚀较为严重,2020年,公司净利润同比下降了8.65%,期内对肇庆、遵义、宁波、镇江、重庆、舟山、株洲、江门、无锡、佛山、长沙等区域内项目计提了11.19 亿元存货跌价损失。

所谓存货跌价损失,要么是公司出于回款压力主动降价,要么是当地市场低迷,房价下跌。但无论如何,都在一定程度上反映了美的置业在低线城市的销售压力。

而实际上,为了摆脱这种路径依赖,近年来公司开始转向一二线拿地,但这种转向又带来一个现实问题,拿地成本上升带来的资金压力,且整体上看,近年来,公司的拿地力度并不低。

数据显示,2019年-2021年9月,美的置业的拿地金额分别为397.5亿元、427.5亿元、266.37亿元,土储平均楼面地价一路上升,分别为3425.73元/平方米、3977.69元/平方米、4382.31元/平方米。

一边是资金支出压力,一边是销售回款压力,美的置业松懈不得。

更何况,目前的它还面临着降档压力。

截至2021年上半年,美的置业仍为“黄档”,净负债率、达标外,扣预收楼款后的资产负债率仍踩线,仅从年初的76.4%,降至74.7%。

由此看来,美的置业虽说“钱”途通畅,但“钱”途,也并非无忧。

接下来,如何在低迷的市场境况下,平衡资金压力,同时完成降档,仍是其需要攻克的难题。

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