地产圈的“白衣骑士”，“拼爹”也是有压力的

家电地产之王“美的置业”，背靠美的控股与“何氏家族”，“钱”路十分通畅。然而，为了摆脱“三四线城市”路径依赖，美的置业转向一二线拿地，资金压力剧增。一边是资金支出压力，一边是销售回款压力，美的置业松懈不得。

本文由无冕财经（wumiancaijing）原创发布

作者：陈欣苗

编辑：陈涧

设计：岚昇

实习生：罗婉儿

若非秀了这波，很多人还未意识到这家房企隐藏的“实力”。

它是美的置业（03990.HK）。3月11日，美的置业新增“纾困对象”金科，拟向后者收购收购南京科宸房地产开发有限公司53%股权及南京山河宸园企业管理有限公司50%股权，总交易代价约9.07亿元。

在此之前，美的置业已多次进行类似操作，包括收购正荣、雅居乐、花样年等合作方项目股权，合作方多为出现债务问题的房企。

化身“白衣骑士”的同时，美的置业还拿到了不少钱。此前的3月3日，其获得招商银行60亿地产并购专项融资额度；3月1日还发行了15亿元中期票据，成为今年首家成功发行中票的民营房企。

放眼行业，能拿到融资，有余力纾困同行的，多是国字头房企，或是像碧桂园这样体量的龙头房企。而今美的置业，排名20开外，还归“黄档”，而今怎能冒头？接连出手纾困同行，频频“秀钞票”，它真的不缺钱吗？

背靠大树，“钱”途通畅

而今的市场信心仍处低位，能让金融机构伸手的房企，多倚仗了身后的好“爸爸”。

美的置业如是。有个好“爸爸”，一定程度上带动了好预期。

浙商证券就认为，美的置业借助大股东为优质制造业龙头的信用背书，能够选择性使用成本低且多元的融资工具，债务负担降低的同时也能保证公司现金流充裕。

有钱，还能拿到便宜钱，这样的评价，羡煞一众还在苦苦挣扎的民营房企。

谁叫人家出身就不凡呢，妥妥的优势啊。

从股权结构上看，何享健与其儿媳卢德燕间接持有美的置业78.58%股权，为公司实控人，两者同为美的控股（全称“美的控股有限公司”）的实控人。

这些年，凭着美的控股与“何氏家族”在信用、资本层面的支撑，美的置业的“钱”路显得十分通畅。

最明显的就是总是拿到便宜钱。

早在上市之前，美的控股就多次为美的置业提供融资担保，成本在大多5%到6%，比美地置业自己担保融资低一到两个点，还款期限也更长，多为三到五年。

2018年上市至今，美的置业的融资成本亦一直低于行业平均水平，未超过6%，且呈现下降趋势。2021年上半年，这一数据降至4.92%，比碧桂园还低0.47个百分点，与保利置业、招商蛇口等国企水平相当。

这与融资环境趋紧，中小房企融资劣势益显的趋势，亦完全相反。

据年报，这期间，公司实控人控制的实体持续为其提供借款担保，2018年-2021年上半年，担保金额分别为76.7亿元、90.6亿元、80.01亿元 、49.82亿元。

可供对比的是，与其同时期成长起来的房企，如中梁控股、祥生地产、新力地产等民企，融资成本均在8%-9%的区间，即便是华发股份这样的国企，也处于下风。

债务资金来源上，美的置业以银行贷款及公司债为主，而今动不动就引爆房企危机的高息美元债，它也是没有的。

▲2021 年 1~9 月，美的置业货币资金对短期债务的覆盖能力有所下降。

毕竟股东背书下，国内融资渠道就十分通畅，像美元债这样相对贵的钱，美的置业要用的机会不大，其管理层多次在公开场合提及股东背书带来的低成本优势。

担保之外，美的置业来自美的系的资金支持还包括增资、借贷等。

为上市冲规模的2015年、2016年，美的置业的净负债一度飙升至622.1%、624.7%，到了谋求上市的2017-2018年，这一数据直降到118.9%、97.4%。

断崖式下降的关键，就在于实控人的注资，迅速做大分母，降低负债。

2017 年9 月及2018 年12 月，公司实控人通过樾宸投资，以货币资金的方式，向公司先后增资84亿元和68亿元。

“如果美的置业需要，股东可以直接进行财务支持。”公司管理层就曾公开表示。

该出手时就出手，这样的财务控制弹性，确实是其他房企所难企及的。

能拼爹，但也有压力

钱、地，从来都是房企的生命线。

脱胎于家电巨头的美的置业，在钱这件事上很少发愁，在地这件事上，也少不了美的系实力加持，但这件事情有两面性。

本身，家电企业跨界做房地产，较传统的房企，在土地资源获取能力上，容易落下风。拉长时间线来看，美的之外，格力、长虹、海信等，也都早早布局了房地产，但但能够做到上市的，也仅有美的置业和格力地产。

这从侧面印证了美的置业的拿地能力，这背后离不开美的系的资金实力和政府资源积累。

比较明显的是，从一开始，美的置业便是循着集团布局，依托“美的”的品牌知名度，从佛山大本营出发，先后进入贵阳、株洲、徐州、邯郸、宁波等多个城市，拿地口味偏向低线城市，一方面是有先天优势，另一方面也是土地成本低，便于攻池掠地。

很大程度上，美的置业的崛起，正是踩准了2017年前后三四线的火爆行情。

2016年-2018年，其销售额从206亿元攀升至790亿元，增速在2017年达到146.12%的峰值，并于2019年冲进千亿阵营。

但这样的成长和发展路径，也渐渐造成了一些困扰。

能级偏低城市项目的去化以及对公司盈利可能带来的影响，是值得关注的问题。

2021年1-9月，公司新获取项目位于一二线以外的计容建筑面积达68.17%，总土储中仍有73.39%位于一二线以外；2020年，公司新获取项目也主要位于三四线城市，占比达76.04%。

▲2020 年，美的置业沪苏皖、浙江、珠三角、中部和津淮区域的销售占比分别为 21.73%、13.73%、11.36%、9.97%和9.00%。

尤其在当下，购房者的买房情绪低迷，三四线市场尤为惨淡，由此带来的回款压力不容忽视。

据中诚信国际报告，2019年-2020年，美的置业的存货损失对利润的侵蚀较为严重，2020年，公司净利润同比下降了8.65%，期内对肇庆、遵义、宁波、镇江、重庆、舟山、株洲、江门、无锡、佛山、长沙等区域内项目计提了11.19 亿元存货跌价损失。

所谓存货跌价损失，要么是公司出于回款压力主动降价，要么是当地市场低迷，房价下跌。但无论如何，都在一定程度上反映了美的置业在低线城市的销售压力。

而实际上，为了摆脱这种路径依赖，近年来公司开始转向一二线拿地，但这种转向又带来一个现实问题，拿地成本上升带来的资金压力，且整体上看，近年来，公司的拿地力度并不低。

数据显示，2019年-2021年9月，美的置业的拿地金额分别为397.5亿元、427.5亿元、266.37亿元，土储平均楼面地价一路上升，分别为3425.73元/平方米、3977.69元/平方米、4382.31元/平方米。

一边是资金支出压力，一边是销售回款压力，美的置业松懈不得。

更何况，目前的它还面临着降档压力。

截至2021年上半年，美的置业仍为“黄档”，净负债率、达标外，扣预收楼款后的资产负债率仍踩线，仅从年初的76.4%，降至74.7%。

由此看来，美的置业虽说“钱”途通畅，但“钱”途，也并非无忧。

接下来，如何在低迷的市场境况下，平衡资金压力，同时完成降档，仍是其需要攻克的难题。

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