新城控股的“过冬”策略：主动收缩规模、提前赎回两亿美元境外债

【编者按】

出品｜搜狐财经

作者｜岳家琛

2月14日，新城控股发布2022年1月份经营简报。

公告显示，今年1月份，新城控股实现合同销售金额约78.62亿元，比上年同期减少52.75%；销售面积约79.70万平方米，比上年同期减少57.86%。

此前数据显示，新城控股2021年销售额为2337.8亿元，同比下降6.85%。由此计算，销售额仅完成年目标的89.91%。

曾经的黑马新城控股，近年来销售排名逐年下滑。2019年，新城控股全口径销售额排名第8，2020年降至第12位，2021年进一步降至第16名。

然而，业绩增速的下滑并没有影响新城控股的股价。据计算，过去半年，新城控股股价跌幅为8.38%。而从2019年新城控股前董事长事发，股价跌至谷底至今，股价已上涨超60%。

相较之下，其他位列TOP10的民营房企中，融创中国近半年跌幅为54%，碧桂园跌幅为23%。

近一个月内，有7家券商买入或增持的评级，其中兴业证券认为，虽然新城控股销售额下滑，财务状况稳健，评级稳定。

两年前，新城控股曾面临现金流、债务高企等诸多问题。但在去年下半年以来的地产寒冬中，新城控股截至目前尚未出现流动性危机。

面对尚未回暖的市场环境，新城控股真的可以高枕无忧吗？

被动降杠杆“因祸得福”

近期，新城控股持续释放了财务方面的利好。其中，2月8日晚间，新城控股发布公告称，调整2020年第一期公开发行公司债券(品种一)的票面利率。

根据公告，新城控股决定将该期债券后1年的票面利率上调140个基点，即2022年3月至2023年3月的票面利率为6.5%。该债券此前利率为5.1%。

此外2月7日，新城控股称，计划提前赎回一笔2亿美元债券，并予以注销。

提前赎回未到期债券，这在资本市场中传递的是一种“利好”信息。对于提前赎回原因，新城控股称，目的是为促进该公司长期稳定发展，基于对自身价值及未来发展的信心，结合当前实际经营及财务状况。

资金来源方面，新城控股表示，本次赎回的资金来自于自有资金。新城控股还称，公司现金流充裕。

然而，新城控股现金流究竟如何？

目前，最新数据来自于三季报。截至去年9月30日，新城控股共有货币资金428.36亿元，同比下降了31.38%。面对持续流出的现金流，新城控股的资金状况并非高枕无忧。

数据显示，新城控股之所以现金大幅净流出，源于经营、投资、筹资三个部分的净现金流均为负数。其中，2021年前三季度，新城控股筹资活动净现金流为-24.39亿元，相较之下，2020年前三季度为净流入104.77亿元。

这或反映了新城控股降杠杆的过程。

具体来看，去年前三季度，新城控股偿还债务支付的现金为431.18亿元，相较上年同期的315.09亿元，大幅增加26.92%。

“王振华案后，新城控股提前刹车，这使得新城控股因祸得福。”上海一位地产人士这样认为。事实上，持这种观点的人不在少数。

在去年业绩发布会上，新城控股董事长王晓松对此形象比喻道“从冲浪运动转变为帆船运动”。

除偿还债务外，去年前三季度，新城控股筹资活动现金净流入为778.47亿元，较上年同期的798.46亿元，有所下降。

融资方面，新城控股去年前11月仅发行3笔信用债，总规模25.9亿元。

去年12月，新城发展公告称，拟向其合格股东以21：1的比例供股，筹集资金总额约15.7亿港元。募集资金中，60%将用于物业开发的资本储备，40%则为一般用途。

这也是新城发展第三次以股权方式进行融资，前两次分别发生在2018年1月和2020年1月，分别募集资金15.7亿港元、27.3亿港元。

年内需支付债券本息107.9亿元

大举“降杠杆”后，目前新城控股公开市场负债如何？统计显示，目前新城控股境内存续债券22笔，规模为192.41亿元。境外存续7笔，规模为22.04亿美元。

境内债方面，私募债及定向工具为26.7亿元、公司债61.72亿元、中期票据34.51亿元，另有信贷资产支持证券12只，规模为69.48亿元。

其中，8笔将于2022年到期，本息合计约人民币95.3亿元，2022年另需支付未到期债券利息约合人民币12.6亿元，即2022年累计需支付本息约合人民币107.9亿元。单月债券本息到期峰值出现在今年3月份，约为32亿元。

本次提前赎回的债券为2018年6月20日新城控股境外子公司新城环球在境外发行的总额2亿美元债券，并在新加坡上市。截至目前，上述债券存续金额为2亿美元，票面利率7.5%，到期日为2022年3月20日。

事实上，新城控股的负债率仍不算低。

2021年上半年，新城控股剔除预收款后负债率 76%，净负债率 56.6%，现金短债比为 1.53。在三道红线下，公司保持黄档。但和2020年年报相比，两道线数据都恶化了。

相较之下，2020年底，新城控股剔除预收款项的资产负债率为74.12%，净负债率为43.65%。

截至去年上半年末，新城控股加权平均融资成本为6.6%。

截至2020年底，新城控股担保余额高达733亿元，担保比率达144.92%，高于剔除债券余额后的有息负债率62.54%。

前董事长涉案后，新城控股提早转入“收缩”

新城控股不仅在财务端降杠杆，在经营方面，新城控股也在竭力缩减规模。

“从2020年下半年起，不再进入新的城市了。”在去年业绩会上，新城控股董事长王晓松曾这样说道。

这一表态的背景是，该公司前董事长涉案，其子王晓松于2019年7月接任董事长。

王晓松上任后，新城控股风格大变，王晓松一改新城控股过去激进扩张的形象，求稳、保守成为新城控股的“标签”。

彼时，银行抽贷、金融机构不信任，似乎随时可能引发资金危机。于时2019年下半年，王晓松做了两年后多家主要房企相继被迫实行的动作——一手卖地，一手收缩拿地。

由此，新城控股从“扩张”时代转入“收缩”。

“现有的城市已经足够公司发展，”王晓松称，“分兵不是最好的选择。”

为加速回笼资金，王晓松在上任一年内迅速转卖了约24个项目公司的全部或部分股权。

经营上的收缩，直接反映在当前拿地数据下降和此后的销售业绩表现方面。其中2019年，新城控股拿地力度收缩，拿地支出仅占销售额的22.4%。相较之下，2016年新城控股拿地销售比高达82.4%。

事实上，新城控股近年来反复在“扩张”与“收缩”之间摇摆。

分水岭出现在2020年上半年，经历了前董事长案的影响，被动降规模后，2020年起，新城控股调整投资策略，提出“不冒进、不收缩”，拿地金额为销售额的50%。

突然停滞的拿地，在一年过后又突然加速扩储，这导致土地成本上升。2020年新城控股的新增土储平均楼面地价为3031.11元/平方米，较2019年的2421元/平方米，同比上涨25%。

“不收缩”的策略持续到2021年末。根据2021年三季报数据，新城控股投资活动产生的现金流净额为-142.89亿元，较上年同期下降109.7亿元。其中，投资活动现金流出742.9亿元。

再度被动“收缩”，拿地销售比降至31%

然而，受去年末大行业态势的影响，新城控股再度按下“暂停键”。

根据2021年度拿地数据，新城控股去年全年累计拿地金额716.2亿元，拿地金额占销售额的比重为31%。

其中12月，新城控股无一处新增地块。

而据中指研究院数据，2020年1-12月，新城控股累计拿地金额861亿元，拿地总建面2468万平方米，拿地金额占销售金额比重为34.3%。

经营现金流净额方面，新城控股亦持续为负数。去年三季度，新城控股经营现金流净额为-8.36亿元，2020年前三季度为-142.03亿元。其中，经营活动现金流出多达1095.42亿元。

而2020年全年，新城控股经营活动现金流净额亦仅3.82亿元，同比降幅高达99.12%。对此，新城控股表示：“由于2020年中新增土地较多，导致经营现金流净额减少。”

除了拿地和业绩数据外，“收缩”的政策也体现在新城控股内部架构变动上。

去年年末，新城控股旗下住宅开发事业部和商业开发事业部突然宣布进行大区合并，同时事业部总部开启缩编、转岗和分流。

报道称，上述新城控股大区合并，住开事业部原十四个大区与商开原四大区域，将被全面整合为十个大区。

有关裁员的传闻和区域架构调整，也被业内认为是新城控股“过冬”的信号。

而就在去年年初，新城控股就曾进行过一轮组织架构调整，将住开事业部下属19个区域整合为14个大区。而此次进一步压缩，住开和商开下属大区缩减近半。

新城控股彼时回应称，“为了适应环境变化，聚焦长期主义”。

“商业板块扩张提供了现金流”

不过，新城控股也有稳定的现金流入。

兴业证券研报认为，新城控股商业板块的持续扩张，提供了现金流。

“头部房企暴雷引发的信任危机自然是原因之一，而加强预售资金监管对房企的打击也是相当大的。”一位房企人士对搜狐财经分析称。

“以往面临偿债压力时，会加速销售回款。但预售资金监管加强的情况下，即便成功卖出去房子，预售资金也不能用于偿还债务”上述人士表示。

“远水解不了近渴，这使得以住宅销售为主要现金流入的房企，面临更多困难。此时，新城控股、龙湖等以商业见长的房企就展现出优势。”上述人士解释道，“商业租金收入不受预收资金监管影响。”

中信建投认为，租金收入不受资金监管约束，可由总部直接归集，用于偿付公开债务市场本息。

截至2021年末，新城控股综合体累计在营130座。2021年，新城控股商业含税租金收入为86.39亿元，同比增长52%，新开业吾悦广场30座。

轻资产方面，2021年前三季度，新城控股累计获取轻资产项目5座，四季度新增轻资产项目7座，如果算上在交接的项目，合计获取17座。

从利润表现来看，2021年上半年，新城控股租金收入36.4亿元，占营收比重为4.6%，比2020年末上涨0.9个百分点，毛利率达70.6%，租金毛利润占整体毛利润比重为16.8%，比2020年末上升5.4个百分点。

其中，2016至2019年，新城吾悦广场租金收入增幅分别为188.4%、131.3%、107.5%、92.3%，2020年受疫情影响增速为39.3%。2021年上半年，租金收入同比增长72%。

申万宏源在今年1月7日发布的一份研报显示，截至2021年年末，新城控股已开业商场出租率达98%。且从营收贡献来看，长三角经济区的核心区域江苏、浙江以及周边的安徽分别贡献了全年租管费收入的34%、18%和9%。

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