从商场开业到中标游泳馆 流动性压力下佳兆业的常态与非常态

原标题：从商场开业到中标游泳馆 流动性压力下佳兆业的常态与非常态 来源：观点地产新媒体

观点网 过去三个月佳兆业的流动性问题受到关注，外界倾向于认为债务压力容易导致其既有发展节奏被打乱，甚至业务面临大面积停滞。但迹象显示，在艰难处境下，一些业务仍得以开展。

最新消息是1月19日，佳兆业文体科技集团宣布，此前一日该公司成功竞得复旦大学江湾校区游泳馆项目运营权。这也是近一个多月以来，佳兆业文体科技所披露中标的第二个体育场馆项目。

在不久前的2021年12月，佳兆业商业也曾宣布与湖南一家公司达成项目合作，同时于月底正式将长沙佳兆业广场推向市场。熟悉佳兆业的人士向观点新媒体表示，佳兆业旗下比较成熟的业务一直处于正常运转状态。

这或许与一些已存在的印象有所割裂。当一家企业处于非常规的发展状态，过往看似正常的经营举措或成绩，也会被映衬出魔幻的色彩。

实际上受佳兆业资金链紧张影响，佳兆业位于广州、昆明、佛山、重庆、上海、揭阳、深圳等地的开发项目陆续传出过停工消息，以致于监管部门引导设立专用监管账户保交付。考虑到物业销售业务占比更大、沉淀资金更多，这才是佳兆业陷入困境的源头。

但佳兆业的流动性问题仍对经营性业务造成了部分影响，观点新媒体了解，去年该公司曾表示将商业集团分拆上市纳入议事日程，目前这项工作已被按下暂停键。

经营业务推进

据佳兆业文体科技集团披露，1月18日所中标的复旦大学江湾校区游泳馆项目，是其在复旦大学提供运营服务的第二个体育场馆，同时也是其与国内知名高校文体产业合作的第三个项目。去年，该公司还竞得了深圳北莫斯科大学游泳馆的运营管理权。

这也被佳兆业文体科技形容为“2022年第一签”。中标的游泳馆项目位于复旦大学江湾校区新建的综合体育馆内，占地面积6844平方米，包括一个标准训练池及一个标准比赛池，其中训练池已处于试运营阶段。

新年“第一签”距离上次拓展也仅相隔一个多月，去年12月14日佳兆业文体科技宣布竞得合肥庐阳区全民健身体育中心运营管理权，实现在安徽省首次落地。当时该公司还表示，未来将“紧抓华东发展的战略机遇”。

佳兆业文体科技集团是佳兆业旗下文体产业资源整合平台。观点新媒体曾报道，佳兆业2012年获得深圳大运中心全球总运营权，至2015年已获得深圳、佛山、惠州数个标志性场馆运营权，运营面积逾80万平方米，号称国内最大的非国有文体产业综合运营商。

即便在“锁房”风波引发的黑天鹅事件中，佳兆业一直无法全面正常运营，但仍没有搁置体育场馆方面的竞投标与运作。官方资料显示，佳兆业文体科技目前运营深圳、上海、杭州、成都、武汉等15城近30个标志性文体场馆，管理总资产逾185亿元。

而文体科技仅是佳兆业纷繁复杂的多元化业务之一，除此以外它的业务还涵盖了医疗健康、旅游产业、航海运输、商业运营、酒店运营、足球等20多个产业领域。从已披露情况看，上述多元业务总体较少出现经营异常的状况。

以商业运营为例，去年12月初佳兆业商业就此前四个月签约合作的佳宁娜东莞“家汇生活广场”项目启动焕新开业筹备工作；同月，与湖南东怡置业达成合作；12月31日，长沙佳兆业广场正式开业，这被誉为佳兆业商业“进驻三湘之地的首个代表作”。

除此以外，佳兆业旗下深圳航运集团亦基本保持客运业务的正常开展，只是因近期疫情影响，所参与经营相关航班出现了调整。

熟悉佳兆业的人士向观点新媒体表达看法称，现阶段企业具备正常运营的业务基本会按计划推进。

但流动性产生的影响仍不容小觑，1月7日，佳兆业商业旗下惠州公司500万元股权被冻结；观点新媒体还了解到，去年下半年佳兆业商业已接洽上市相关机构，但集团债务问题爆发后，该项工作目前已处于暂停状态。

值得一提的是，佳兆业旗下的多元化业务公司在穿透股权后，大部分会指向境外设立的持股公司。某种意义上，这些公司也基本属于离岸公司所持有的内地注册公司。

以佳兆业商业集团为例，早在2009年该平台已转由万裕昌计算机技术开发(深圳)有限公司全资持股，后者则由永瑞祥投资100%持股。

在年报中，鞍山佳兆业商业管理有限公司属于合营企业，分别由境外万瑞昌投资、境内深圳锦诚实业发展各持股50%；锦诚实业穿透后，又主要由境外的金绍有限公司持有。

即便是文体业务，于去年12月6日，深圳市佳兆业文体科技集团有限公司全资大股东变更为佳兆业商务运营(深圳)有限公司，后者实际上主要由境外恒傲有限公司持股。

流动性压力聚集开发业务

对于通过离岸公司持股内地注册公司，坊间其中一种说法是：注册香港公司可以实现与内地公司对接时的避税优惠，注册维尔京群岛公司则可避免一些在香港公司进行交易时可能要发生的税收。目前观点新媒体尚无法交叉求证到该说法。

但无论如何，通过不同平台持股内地资产，同样可避免债务集中于一个或几个主体承担的问题。也有分析人士对观点新媒体指，佳兆业举债所得多用于开发销售主营业务，重大的债务关系与经营业务较少关联，因而这一块业务受影响相对小。

从财务数据看，2021年上半年佳兆业实现收益增加34.8%至300.65亿元，物业销售以外的其他分部仅贡献8%；资产方面，截止期末该公司投资物业约287.39亿元，发展中物业、持做销售的已落成物业、存货三项合共1001.74亿元，均按成本计价，但仍相当于投资物业的3.5倍。

与此同时，期末佳兆业土地储备约达3110万平方米，另外拥有超过213个城市更新项目未纳入土地储备，占地面积约5370万平方米。这其中有相当大比例用于物业销售业务之发展。

正因资金大多沉淀于开发业务，自去年11月爆发流动性问题以来，佳兆业位于广州、昆明、佛山、重庆、上海、揭阳、深圳等地的开发项目陆续传出过停工消息，并引发相应项目的业主担忧。

根据去年12月20日佳兆业发布之公告，该公司已有三笔美元优先票据期限届满未支付，剩余存续离岸债券约117.8亿美元面临重组。除此以外，所提供担保的锦恒财富理财产品因违约引发兑付，涉及本息总额128亿元；有媒体指，锦恒财富以外还有40亿元理财产品。

为了筹措资金，佳兆业已陆续出售位于香港的项目。观点新媒体了解到，佳兆业位于内地的主要地产开发及相关平台，过去两个月密集质押了子公司股权，涉及南京、上海、东莞、四川等省市项目，并有多个参股公司股权被债权人申请冻结。

其中有部分子公司从质押变为出售，比如12月27日佳兆业深圳集团出质了上海赢湾兆业5000万元股权，质权人为国寿恒湾（天津）企业管理合伙企业（有限合伙）；次日，佳兆业深圳集团便转让了上海赢湾兆业1.3193%股权，接盘方为金湾（天津）企业管理合伙企业（有限合伙），后者由国寿恒湾（天津）企业管理合伙企业（有限合伙）主要持股。

上海赢湾兆业对应项目主要是浦东的上海佳兆业金融中心，去年6月，国寿恒湾通过增资方式入股并持有98.68%。最新的转让也意味着，目前佳兆业已完全退出这一金融地标项目。

地产开发项目公司密集出现变化之余，佳兆业的销售也面临非常态的挑战。由于市场信心不足，观点指数发布数据显示，2021年佳兆业实现全口径销售额1183.3亿元，同比下降9%。其中，11月权益销售仅有10亿元。

从具体项目观察，与经营业务类似，佳兆业开发进度相对好的项目依然处于正常推进状态。比如深圳龙岗坂田的佳兆业云望府于1月7日获批预售证，首推便涉及“楼王”房源，预计1月16日开盘。

而此后市场鲜有云望府开盘的消息，1月17日深圳佳兆业官微则披露，项目仍在诚意登记阶段。

亦有停工项目缓慢释放出重启的希望，根据昆明住建局1月14日回应，昆明西山区佳兆业广场项目G地块、A地块出现停工和逾期交房，现在企业正与施工单位商谈复工复产方案。销售信息显示，该项目将推出三期住宅产品，具体开盘时间待定。

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