金地集团：行业下行难多金 连续拿地恐难“落地”

4月24日，金地集团发布2021年年度报告。数据显示，2021年金地集团实现营业收入992.32亿元，同比上升18.16%；房地产项目结算面积563.56万平方米，同比上升21.48%；结算收入883.63亿元，同比上升17.54%。

行业波动起伏下，金地集团难以独善其身。

营“利”背离恐成常态

2022年初，万科董事长郁亮在集团年会上的一番话，成为行业讨论的焦点。郁亮表示，房地产行业黑铁时代已经来临，资源配置要向回稳提升、缩表出清和“长肌肉”三项主要任务倾斜。

其后的3月30日晚间 ，万科发布2021年年报。数据显示，万科2021年实现营业收入4528亿元，同比增长8%；归属于上市公司股东的净利润为225亿元，同比下降45.7%。公开资料显示，这是自1995年、2008年后，万科上市31年以来第三次下滑。

相比于见识过大风大浪的万科，2001年上市的金地集团无疑要稚嫩许多。

上市至今21年，金地集团已经出现了四次净利润同比下滑的情形。2008年，金地集团实现归母净利润8.41亿元，同比下降12.86%；2013年，金地集团实现归母净利润36.09亿元，同比下降2.92%；2015年，金地集团实现归母净利润32.00亿元，同比大幅下降19.94%；2021年，金地集团实现归母净利润94.10亿元，同比下降9.50%。

来源：Wind

巧合的是，金地集团四次归母净利润同比下滑发生的年份，都与中国房地产行业遭遇发展困境的年份高度一致。换种说法就是，每当中国房地产行业发展遭遇困境，金地集团的归母净利润能否保持稳健增长往往也会受到拷问。

虽然，金地集团四次归母净利润同比下滑的年份，其中三次营业总收入都保持着增长。

显然，金地集团对此也颇为忌讳，并在2021年年报中对归母净利润下滑的原因做了详细的解释。金地集团在2021年年报中提及，2021年是新冠疫情全球爆发的第二年。疫情的反复不定，叠加行业政策、金融环境等多种因素的影响，过去一年地产行业在供需两端都经历了深度调整，行业整体运行呈现下行趋势。受市场下行及年内疫情影响，公司2021年的项目结算规模和结算毛利率不及预期，实现归属于上市公司股东的净利润94.10亿元，同比下降9.5%。

当下，房地产企业及其从业人员一个普遍的共识就是，2022年房地产行业的内部运营和外部环境依然充满挑战。每逢危机便会极大概率遭遇归母净利润下滑困境的金地集团，面对不确定性的环境，如不能及时做好应对，营业收入与归母净利润出现背离恐成常态。

连续拿地恐难落地

面对房地产行业的波动与前景的不明晰，金地集团无疑也在积极推进多元化的努力，意图开辟第二增长曲线，实现自身的新发展。

商办物业方面，金地集团表示在营购物中心年底平均出租率维持90%以上，进入成熟期写字楼年底平均出租率达到95%以上；淮安金地广场、南京河西金地广场于年内成功开业，店铺同步开业率超95%，苏州金地广场、南昌金地广场等项目的开业筹备工作稳步推进；同时新获取了广州花都TOD大型综合体项目，补充了商办物业的储备。但年报数据显示，金地集团开业半年以上的十个商业项目出租率仅为73%。

产业地产方面，金地集团以“威新”为品牌名片的产业产品，成功实现了第二次产品迭代，标准化率进一步提升；年内金地集团新获取北京坤鼎项目、广州创智汇、上海安弗施等七个项目，新增管理面积190万平方米。但年报数据显示，不少项目遭遇出租率过低的困境。

长租公寓方面，成熟项目平均出租率稳定在94%以上，达到行业标杆水平；年内获取的首个轻资产项目深圳凯丽花园，3个月实现满租，实现了长租公寓管理和品牌的对外输出。

物业服务方面，金地智慧服务通过单项目拓展和收并购双轮驱动，新增外拓合约面积超7000万平方米。截止2021年末合约管理面积突破3.3亿平方米，其中外拓占比达71%，非住业态占比达15%。但年报数据显示，金地集团物业管理业务毛利率仅为10.07%，缺乏地产支持的金地智慧服务，虽然市场化能力较强，但盈利能力极为有限。

与此同时，上述战术层面的努力无法掩盖战略层面金地集团对传统拿地开发销售的重视。

2021年，金地集团全年投资地块达111宗，总投资额约1309亿元，新增总土地储备约1636万平方米，其中权益储备约648万平方米；在一二线城市投资占比65%，一线城市投资占比明显提升达到34%。截至报告期末，金地集团共进入了全国78个城市，总土地储备约6398万平方米。

一个更加让人惊讶的事实是，金地集团在全国十多个城市的市场排名位列前十，其中在大本营外的上海、金华、呼和浩特、徐州、昆山的市占率均排在第一位。但除了上海，目前其他城市均已遭遇了发展的困境，房地产销售额和销售面积都出现了不小的下滑。与此同时，在分地区营业收入构成中，东北地区营收增长率高居第一，达141.81亿元，毛利率也遥遥领先于其他地区，达34.95%。

来源：企业年报

不难发现，虽然金地集团在加大一二线城市的布局，但其主要营收来源与地区均为较低能级的区域，一旦遭遇市场波动，这些城市和区域往往将最先受到影响。而在2021年疯狂拿地的金地集团，如何让新获取的土地顺利开发、入市并成功销售，无疑将是一个巨大的考验。

产品系众多难辨识

从“招保万金”时代一路发展至今的金地集团，除了金地集团这块金字招牌，一直缺乏让人耳熟能详的产品体系。

数据显示，金地集团已形成华南、华北、华东、华中、西部、东北、东南七大区域的全国化布局，精耕全国78座城市。已推出“格林”、“褐石”、 “天境”、“世家”、“风华”、“峯汇”等多个产品系列，以满足不同消费价值观、不同家庭生命周期的客户需求。基于对客户生活方式的前瞻研究，金地集团目前已推出“HOME+”“360°健康家” “Life智享家” “Micro Climate微气候智慧决策系统” “玩呗”等一系列通用标准化研发成果。

金地集团进一步表示，在产品系列标准化方面，公司已形成了多个产品线系列，历经近十余年发展及迭代。智能化方面，在市场较早推出了“Life智享家”产品，为客户提供涵盖家庭、社区、物业系统化、一站式解决方案。户型方面，形成“HOME+”户型研发体系，针对首置首改型、改善型等不同购房人群打造人性化细节设计。未来金地集团将以自身的产品品牌实力持续打造有竞争力的住宅产品，引领高品质生活的发展新趋势。

但一个无法否认的事实是，除了项目的区位、价格的区分与整体的设计布局等易于感知的因素外，金地集团并没有让人记忆深刻的代表性产品。在房地产行业竞争日趋激烈的大背景下，如何提升客户认知与品牌感知，金地集团还有很长一段路要走。

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