中南建设交“史上最差成绩”：计提减值39亿、净利亏34亿，毛利率现13年新低

出品｜搜狐财经

作者｜吴亚

“道歉”，成为4月26日举行的中南建设2021年业绩说明会的高频词。

中南建设将自己交出的这份总营收仅微增0.8%、归母净利亏损33.8亿元的成绩单，称之为“历史上最差的答卷”，公司总经理陈昱含称，“代表公司管理层向所有股东和关心公司的各界人士诚恳致歉。”

而在此前的业绩预告中，中南建设给出的数据是预计公司2021年归母净利为7.08亿-21.23亿元。

面对这种偏差，陈昱含坦言，无论是偏于乐观的业绩预判、对会计准则的理解偏差还是实际交付的延后等等都是表象，更深层的问题是公司管理和能力上的明显短板。

围绕公司业绩出现的偏差、利润困局、行业研判、未来应对之策等内容，在这场长达一个半小时的说明会上，中南建设逐一回应外界关切。

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业绩偏差：2021年归母净利由盈转亏33.82亿元

投资者对中南建设这份成绩单或也比较失望，4月26日公司股价开盘即跌停报3.58元，之后虽曾打开跌停盘，但仍以跌停收盘；当日总市值蒸发15.43亿元。

上一次中南建设发布2021年中期业绩时，公司股价就曾遭遇跌停，单日总市值蒸发超19亿元。

彼时，中南建设出现“增收不增利”情况，当期总营收同比增长29.6%至384.8亿元，但归母净利同比减少14.72%仅为17.48亿元。

这是中南建设自2016年中期以后首次出现“增收不增利”情况；此后的2017年中期，中南建设还曾出现营收、归母净利“双降”的现象，当期降幅为4.87%、1.77%。

在当时的2021年中期业绩会上，针对公司利润的下滑，中南建设称主要受建筑行业原材料价格上升、非并表项目结算减少、费用提升等多重因素的影响；并预期之后利润水平将有所回升（点击查看往期报道：中南建设上半年净利降15%股价跌停）。

但随着国家调控和规范动作的深入，地产行业在2021年下半年开始出现调整。多家大中型房企先后出现“流动性”危机，加剧了行业的承压，也导致楼市信心不足。

身处其中的中南建设也受到了行业下行的冲击，三季度归母净利降幅扩大至37.79%；四季度单季度则总营收同比下降44.64%至181.3亿元。归母净利直接由盈转亏61.47亿元，同比暴降281.15%。

最终，2021年中南建设总营收仅微增0.8%为792.1亿元；归母净利亏损33.82亿元，同比下降147.78%，上年同期为70.78亿元。

但在今年1月发布业绩预告时，中南建设给出的净利润数据为预计盈利7.08亿-21.23亿；对比2020年同期70.78亿元的数据来计算，即或同比下降70%-89.99%。

如今，中南建设归母净利却直接由盈转亏。针对这种偏差的出现，中南建设专门发布了一份说明公告致歉，并解释了具体原因，系公司在做业绩预告时对风险评估不够充分，对市场估计偏乐观。

市场下行：计提资产减值准备38.58亿元

“虽然公司在进行业绩预告时，也根据当时的市场环境和风险预计对存货和各项应收款、其他应收款、合同资产增加计提了跌价准备和坏账准备。”但中南建设称，在具体审计过程中，经过反复讨论和确认，认为之前的预计计提还不足够反映目前的客观情况，需要增加计提跌价准备和坏账准备。

最终，2021年中南建设计提各项资产减值准备合计38.58亿元；由此减少当期利润总额38.08亿元、归母净利26.92亿元。

其中，存货跌价准备为28.02亿元，占总减值准备的45.78%；最终计提23.65亿元，占总计提金额的61.3%。

中南建设称，该指标主要系公司根据市场状况，本着谨慎性原则，对项目可变现净值低于存货成本的差额，计入当期损益。不过，在计提资产减值公告和业绩报告中，中南建设均未披露相关具体项目的情况。

同期，中南建设针对应收账款减值、应收票据坏账准备等信用减值准备也达23.12亿元；最终计提了8.36亿元，也直接影响当期利润水平。

不过，中南建设同样未披露公司应收款项的客户情况。而今年3月初时，市场上曾流出消息，称中南建设在与投资人的一次沟通会议中表示，“公司有关恒大的应收账款，目前应收部分的商票超过8亿元。其中3亿元已经逾期，公司将会计提部分损失。”

图片来源：中南建设关于2021年度计提资产减值准备的公告

计提减值成为利润“杀手”，这样的现象在其他房企身上也有出现，且2021年也十分普遍。

截止目前已披露业绩的房企中，包括万科、招商蛇口、华远地产等多家房企均有计提减值行为。

纵使是素以稳健著称的万科，也在2021年计提了35.3亿元资产减值。其中存货减值31.2亿元，其他资产减值4.1亿元，合计减少当期权益净利润约25.5亿元。

造成多数房企利润下降的另一因素是来自开发业务毛利率的暴降，中南建设也不例外。

2021年房地产业务结算毛利率10.69%，同比减少8.45个百分点；主要受四季度现房去库存去化，结算毛利率不及预期所致。

并且，中南建设还是上市房企中少有的“地产+建筑”双轮驱动的房企，叠加建筑行业也处于调整期，当期该板块毛利率也同比下降了2.22个百分点，仅为6.43%。

最终，2021年中南建设的整体毛利率仅10.03%，同比下降7.26个百分点；创下自2009年以来的最低值。

有息负债一年减少176亿元

盈利之外，置于如今的市场环境之下，外界也更关心中南建设在资产负债方面的安全情况。

截至2021年末，中南建设净负债率93.16%，同比下降4.11个百分点；但剔除预收账款后的资产负债率80.52%，同比增加0.76个百分点。现金短债比(扣除受限资金)为0.6，均未达标监管要求。

对此，中南建设解释称，市场持续下行销售回款减少，预售监管资金增加，导致非受限资金总量下降；同时部分长债年内转为短债，引起短债及负债总量增加，从而使得相关指标出现较大幅度下降。

截止2021年末中南建设有息负债总量为622.8亿元，比2020年末减少176.3亿元；同期中南建设基本没有偿付风险的合同负债及相关待转销项税合计1482.7亿元，占公司总负债的45.60%。

往期公告显示，去年四季度以来，中南建设多笔公开市场债券如期兑付，并有回购境外债券。

但全年仍实现经营性现金流入1446.7亿元，同比增加12%，是一年内到期的各类有息负债(含期末应付利息)的6倍；年内经营活动产生的现金流量净额167.7亿元，连续四年保持正值。

截止2021年末，中南建设在手货币资金为224亿元；截至最新，其今年年内还有6月和12月合计本金为14.22亿元人民币的境内外债券到期到时需兑付，陈昱含称公司已准备好兑付资金。

面对市场变化，中南建设也随之调整了自身投资策略。2021年，新增项目45个，新增项目成本平均地价约3837元/平方米，同比下降23.5%；而同期，公司平均销售价格13439元/平方米，同比上升1.2%，两者之间的价格差将为未来利润提供保障。

但中南建设2021年销售业绩还是出现了明显下滑，全年销售额1973.7亿元，对应销售面积1468.7万平方米，同比分别减少11.8%和12.9%。

反思困局：“瘦身出清”仍有必要

虽然2021年业绩不佳，但中南建设在年报中表示，短期的亏损并不影响现有项目的情况，也不改变团队的运营模式。

“有关情况仅是市场快速调整后的短期反应，相信随着市场恢复，公司进一步提高运营效率，已售未结算资源的更多结算，将尽快恢复盈利。”截止2021年末，中南建设合并报表范围内已售未结算资源1344.6亿元，是2021年结算收入的2.4倍。

对于公司如今的利润困境，陈昱含作出以下反思：其一，2021年公司为了保证现金流安全，不得已对利润做出了牺牲。说明公司当前的规模与自身能力、安全发展要求仍有错配，内外部压力下的缩表出清力度仍然不够。

其二，“出来混总要还的”，在此前的高增长阶段，公司缺乏审慎经营导向，导致一些项目地价偏高，从而形成了如今的大额亏损和减值计提。

其三，虽然公司在2020年年初就提出了审慎经营的策略，但以往重规模轻利润、轻资金的经营取向还未得到根本扭转，公司在利润和现金流管理亟待加强。

此外，“三道红线”指标未能达标，主要因融资巨幅下降和经营回款持续承压导致非受限资金总量并未得到根本好转；加之低周转高负债业务拖累、非核心地产业务未能出表影响，导致有息负债相对于净资产及账面资金并未明显下降，“其中，PPP项目有息负债超150亿元，非主业地产业务有息负债近80亿元。”

基于如今的现状，她提出，中南建设2022年的经营思路是“安全至上，做我所能”，要把现金流管理放在首要位置，同时结合自身的能力和现状，对业务、资源进行合理排序，保障核心业务生产经营稳定。

谈及“瘦身出清”，她表示，中南建设要以“做我所能”方针实现业务聚焦，通过业务和资产出清减轻经营负荷，扩大核心业务安全边界。

这样的思路在今年1月中南服务被出售时就已有体现，彼时，由陈昱含实际控制，与中南建设一样同为中南集团成员企业的中南服务，被出售予华润万象生活，代价不超过22.6亿元（点击查看往期报道：狐说商道｜中南服务拟“卖身”变现22.6亿，华润万象9倍溢价接盘）。

这一出售动作，就曾被外界质疑中南“卖子输血”。但中南建设和中南集团均予以否认，中南集团称，出售物业股权后，集团将战略聚焦、回归主业，做强建筑、做大产业园区，并向制造业或服务于制造业靠拢。

陈昱含还表示，中南建设要通过关停并转、去粗取精等方式，裁汰冗员，优化管理，压降管费；同时由管理团队带头厉行“过冬文化”，预计“2022年公司管费预算同比降幅达47%。”

不过，从目前来看，虽然一季度以来已有多部委密集表态稳地产，释放强烈维稳信号。但形势依然严峻，克而瑞数据显示，一季度百强房企整体业绩规模同比大幅降低47%，楼市并未迎来预期的“阳春三月”。

具体到中南建设，今年一季度实现销售额163.2亿元，同比减少66.3%；销售面积129.6万平方米，同比减少63.1%。

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