历时159天后 “国家队”金茂物业通过聆讯

中房报记者梁笑梅北京报道　

3月10日，金茂物业服务发展股份有限公司(以下简称“金茂物业”)在港上市。

2月25日早间，港交所文件显示，金茂物业将于2月25日～3月2日招股，全球发售1.014115亿股，其中香港发售1014.2万股，国际发售9126.95万股，每股发行价7.52港元～8.14港元，每手500股，预期将于3月10日上市。

从去年8月31日递表，2月6日通过港交所聆讯，历时159天，金茂物业终于拿到这张上市“入场券”。

2021年8月31日，中国金茂发布公告，拟分拆金茂服务在港交所独立上市。彼时，中国金茂方面表示，分拆后双方将经营不同的业务板块，且在不相互竞争的情况下拟采用不同的增长路径及不同的业务策略。金茂物业将拥有独立的上市身份和资金募集平台，以及更明确的业务重点和有效的资源分配。

关于招股进程以及上市后计划，中国房地产报记者联系金茂物业方面人士，截至发稿前，未得到任何回复。

“国家队”背景加持　

2021年8月31日,金茂物业向港交所主板递交上市申请。

2月6日，金茂物业通过港交所上市聆讯，中金公司和汇丰控股为其联席保荐人。

距离其第一次提交招股书，仅过去了5个多月。

与去年大批经历递表、失效、再度递表的小型物业企业相比，金茂服务的IPO之路还算顺利。

数据显示，2021年全年新交表物业企业累计有36家，但只新增14家上市物业企业，其中12家企业经IPO上市，数量较2020年（17家）相比下降。

值得一提的是，去年7月下旬物业行业出现“拐点”，物业企业IPO之路变得并非那般顺畅。自此“拐点”开始直至年末，仅有6家物业企业递交招股书，其中近4个月无一家物业企业通过聆讯。

“金茂服务属于物业企业‘国家队’”的一员，这是与其他申请物业企业的最大区别。在地产变局之下，相比其他民企在上市过程中更有优势。”克而瑞物管研究总监汤晓晨表示。

作为中国金茂旗下的物业公司，金茂物业大部分物管服务合约与管理金茂集团(及其合营企业及联营公司)开发的物业有关。

资料显示，中国金茂是中国中化控股有限责任公司（以下简称“中国中化”）旗下城市运营领域的平台企业。而中国中化为国有大型骨干中央企业，是世界五百强企业之一。

资本成色欠亮眼　

尽管具有央企背景加持，但金茂物业的成色并不太算亮眼。

从规模上看，金茂物业属于中小型物业企业中的一员。招股书显示，截至2021年9月30日，金茂物业在管总建筑面积为2320万平方米，包含96个住宅项目及41个非住宅项目；合约建筑面积达4570万平方米，涵盖中国22个省、自治区及直辖市的47座城市，其中67.8%位于一二线城市。

值得一提的是，从在管面积分布上看，可以发现金茂物业持续深耕华东地区，区域集中度不断提高。据招股书数据显示，2018年至2021年3月31日，金茂物业华东地区的在管面积占比约为29.7%、34%、45.6%、47.2%。

一位业内人士表示，“华东地区属于国内经济发达区域，为金茂物业的收费提供了一定保障。”

从营收上看，金茂物业并不出众。2018年至2021年前9个月，金茂物业的收入分别为5.75亿元、7.88亿元、9.44亿元以及10.49亿元；年度利润分别为0.17亿元、0.23亿元、0.77亿元以及1.09亿元。

在毛利率方面，金茂物业毛利率并不算高。2019年至2021年9月30日，金茂物业毛利率分别为19.2%、24.9%及29.6%。

2021上半年，51家上市物管企业的平均毛利率在30%左右。

不过，好的趋势是金茂物业毛利率呈逐年上升态势。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，“金茂服务在高端物业、绿色住宅管理等方面具有较大优势。”

发力城市服务、扩大规模　

对于不具备规模优势的金茂物业而言，发力城市服务成为其突破口。

事实上，中国金茂是中国领先的城市运营商，而金茂物业与中国金茂有着稳固的联系，自然而然能快速获得中国金茂在城市运营领域强大的项目储备。

去年2月10日，金茂物业联合嘉善经济技术开发区管理委员会，共同成立了合资公司——嘉善嘉茂城市公共资源管理有限公司，布局城市业务。

去年5月13日，金茂物业与地方国资企业舟山东港集团正式签署战略合作协议，并成立了合资公司舟山东大金茂，将接手舟山东港新城这片总开发面积1200万平方米的城市物业合作项目。

去年9月27日，金茂物业与南京新尧新城管委会正式签署战略合作，进一步深化城市运营战略发展。

去年12月31日，金茂物业与平阳县地方国资企业新鳌城市建设有限公司签署战略合作协议，致力于城市发展。

聆讯资料显示，截至2022年1月27日，金茂物业已为金茂集团的22个城市运营项目订立了前期物业管理合约，其中12个项目已接管。

值得关注的是，金茂物业对于规模的重视不言而喻。

金茂物业希望通过IPO募资进一步扩大规模。金茂物业表示，公司拟将股份发售所得款项净额的55%用于有选择地物色与从事物业管理、城市运营服务或社区运营的公司的战略投资及收购机会，并用于扩大公司业务规模；22%用于升级智慧管理服务系统及公司智慧社区及智慧城市解决方案的发展；13%用于进一步开发公司的社区增值服务；10%用于营运资金及一般企业用途。

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