华夏幸福提前还债5亿重组清偿现曙光 王文学复活产业新城需靠自身造血

提前还债5亿，对市场，也是对自己，河北前首富王文学重塑信心。

一年前，王文学说，“到今天这地步，我愿赌服输，一是认输，二是灰心”。彼时，2000多亿债务压顶，债主纷至沓来。

开火锅店起家的王文学，依靠地产迅速崛起，一度成为河北首富，旗下的华夏幸福（600340.SH）跻身地产前十。他借助资本市场打造了资本派系知合系，囊括华夏幸福、维信诺等四家A股公司，试图推动产业多元化发展。

迅速崛起的王文学野心、自信心膨胀，加杠杆疯狂扩张，忽视未来的风暴。王文学曾反思称，错判环京地产形势。

历时一年的债务重组，坎坷中迎来曙光，虽然仍存争议，但债务重组计划获得债务会通过，王文学提前完成了5亿元的首笔现金兑付。

然而，王文学的债务清偿之路依然遥远。2022年以来，无论是政策还是金融支持，楼市有小幅回暖迹象。债务重组之外，华夏幸福需提升自身造血能力，但王文学力推的产业新城模式，要想复活，还需大量现金流。

从灰心到信心重塑

经过2021年的煎熬，2022年，灰心沮丧的王文学似乎有了些许生机。

2月22日，华夏幸福发布公告称，公司对已签署债务重组协议的“兑抵接”类债权人实施了首笔现金兑付，合计金额约5亿元。

至此，华夏幸福高达2600亿元的债务已经累计偿还434亿元，存续2187亿元。

根据去年11月华夏幸福与债权人签署的《债务重组计划》，这笔5亿元的还款比预期时间提前了一个月。

华夏幸福预计，以3月底为签约统计时点，公司近期会再安排一次现金偿付。

这在市场看来，一波三折的华夏幸福债务重组工作，终于迈出实质一步。

去年2月，华夏幸福公告第一笔债务逾期后，公司迅速陷入“死亡漩涡”，评级机构先后下调评级，债务接连违约。

王文学没有就此“躺平”，面对千名员工及各路债主，他表态称，“坚决不逃废债”，恳请以时间换空间，推动债务化解，维持员工稳定。

彼时，王文学还反思，困境主要是内因造成的：错判环京房地产形势，个人膨胀，扩张激进，好高骛远，抓规模不重效益，管理不够精细等等。他说，愿赌服输，请求债主给予时间。

债委会组建会议上，从央行、银保监会、证监会这些监管机构，到河北省政府、廊坊市政府相关领导，再到王文学和230多家金融机构，悉数出席。经历了漫长的沟通和磨合，去年9月末，一个初步的债务重组计划出台。

去年9月30日，华夏幸福向全债权人公布了《债务重组计划》，拟通过“卖、带、展、兑、抵、接”等方式对金融债务进行重组，并对其2192亿元的金融债务出台了四大化解方案：一是出售资产，此举可以实现回笼资金约750亿元，其中570亿元用于现金偿付债务，剩余180亿元用于经营，此外，出售资产还可带走金融债务约500亿元；二是优先类金融债务展期或清偿约352亿元，此类主要为银行贷款；三是以持有型物业等约220亿元资产设立的信托受益权份额抵偿；四是剩余约550亿元金融债务由公司承接，展期、降息，通过后续经营发展逐步清偿。

2021年12月9日，债委会表决通过了《债务重组计划》，表决同意的债权金额占入会金额80.75%。但在落地过程中，华夏幸福与债权人争议不断，就还债展期时间、偿还比例等问题多次协商未果。

今年2月22日，就在华夏幸福提前偿还5亿元债务那一天，大债主中融信托忍无可忍。中融信托与华夏幸福进行新一轮谈判。针对华夏幸福计划将对中融信托176.49亿元欠款的还款时间从5年延长至8年，中融信托强烈反对。在此之前，中融信托还称，由于华夏幸福提供的债务重组条件违背了《债务重组计划》和债务化解工作原则，无法接受目前的债务重组方案，拒绝加入华夏幸福债委会。

关于华夏幸福与中融信托的争端，如何化解，目前尚未获得进一步消息。

市场人士表示，华夏幸福提前偿还债务，虽然只有5亿元，但向市场传递出的是信心，公司正在实施债务重组，还有希望。

信心，是王文学及华夏幸福迫切需要的。

昔日激进扩张吞苦果

王文学遭遇滑铁卢，既有房地产市场大背景因素，更因个人膨胀的野心在作祟。

华夏幸福，市场认为其为一家房地产公司，但王文学更愿意提产业新城运营商，业内人士则将其定性为民营版城投公司。

时间追溯至2002年。河北廊坊设立“廊坊开发区固安工业园区”，园区管委会将园区内60平方公里的面积委托给华夏幸福进行区域规划、基础设施建设、土地整理、产业发展服务、园区综合服务等，期限长达50年，且委托具有排他性，非经被委托方同意不得变更或撤销。

在这块地上，王文学进行高标准基础设施建设，大规模招商和产业研讨。正兴集团廊坊车轮公司、京东方项目相继落户核心区。2006年，固安园区升级为省级开发区，更名为固安工业园。

成立产业园之后，固安的发展出现了质的飞跃。这一年，贫困县固安的GDP一跃成为廊坊下辖县第一。而这，被认为王文学的产业地产模式取得成功。

固安工业园的成功，也让王文学找到了新的发展方向。随之而来的是，王文学将产业地产模式复制到郑州、成都、武汉、长沙、西安、贵阳、沈阳等全国各地，并定名为产业新城。

根据华夏幸福披露，公司坚持“产业发展龙头化”策略，聚焦新一代信息技术、高端装备、汽车、航空航天等十大重点产业，通过龙头引领产业集聚新产业发展方式，打造产业集群。截至2020年6月底，公司搭建的平台已覆盖企业8200万家、园区6200个、录入数据13.2亿条，可为企业投资选址和区域产业发展提供高效服务。

业内人士分析称，王文学的产业新城模式，实际上就是PPP市场化运作模式。地方政府是产业新城的所有者，华夏幸福是新城的建设者、运营者，从产业园区的运营中分享红利。在这一模式下，作为产业新城的建设者，华夏幸福需要投入大量资金进行前期的基础设施建设等，并完成招商引资等，才能在后来的运营中收取服务费。

那么，产业新城的前期资金从哪里来？

王文学靠地产发展，住宅地产业务则成为其产业新城的现金奶牛。

2002年，华夏幸福成立京御地产公司，开始在廊坊市区之外的香河、大厂等地拿地，打造住宅品牌孔雀城。随后，潮白河孔雀城、大运河孔雀城、永定河孔雀城等一系列住宅项目在北京周边拔地而起。

2008年北京奥运后之后，环京楼市躁动。2010年，北京启动限购，但环京楼市起飞，房价大涨。2012年，通州作为北京副中心的定位提出后，环京房价再次上涨。2015年，环京楼市迎来大牛市。

重仓环京地区的王文学，在房价大涨中赚得盆满钵满，华夏幸福销售额直线飙升，2016年达到1200亿元，挤进中国房企前十。

过去的成功，让王文学野心膨胀，继续重仓环京地区，并加速产业新城拓展。

然而，猝然而至的风暴让王文学措手不及。

2017年，环京房价的大涨引发新一轮更为严厉的调控政策出台，环京房价及交易量应声下降。

住宅地产遭受重创，华夏幸福流动性吃紧，王文学的危机随之而来。此时，王文学又有一个惊人之举，中国平安出资540亿元驰援，成为华夏幸福第二大股东。

然而，中国平安甘当白衣骑士是有条件的，并与王文学设立了业绩“对赌”。这一债务驱动扩张模式，无异于饮鸩止渴。

中国平安进入后，华润置地执行董事吴向东出任华夏幸福的联席董事长、CEO，并在深圳设立新总部，专注于商业地产开发，主推在北京、深圳、武汉和东莞等核心城市的写字楼、商场等商业地产。

这些大动作，在房地产持续深入调控之下，加剧了华夏幸福的财务压力，进而引爆了危机。

产业新城的未来挑战

坚信产业新城发展思路正确的王文学，能否东山再起，仍然是个较大的未知数。

其实，在地产火爆的2015年前后，王文学除了在环京地产、产业新城方面实施激进的扩张策略外，在资本市场，王文学也在疯狂攻城略地，试图进行产业多元化布局。

据长江商报记者梳理，2015年11月，王文学通过知合资本买下黑牛食品这一壳后，剥离食品饮料业务，进军OLED产业，并将其更名为维信诺，前前后后耗资约67亿元。

王文学控制的第三家A股公司为玉龙股份，2016年，知合科技通过协议受让等途径获取控制权，合计耗资约35亿元。

第四家公司是ST宏盛（现改名宇通重工），也是在2016年，知合资本通过受让股权获得其25.87%股权，合计耗资约12亿元。

彼时，财大气粗的王文学合计耗资超过110亿元，在一年内拿下三家上市公司控制权，一手打造知合系。

然而，2018年开始，随着债务驱动扩张全面推进，地产持续深入调控，王文学不得不放弃已经布局的多元化产业，亏本撤退。除了在ST宏盛身上保本退出（不含资金利息）外，入主维信诺、玉龙股份相继浮亏约30亿元、7.6亿元。

如今，一门心思还债的王文学，寄望于债务重组及时间来化解债务危机。

然而，根据债务重组计划，高达550亿元的债务需要靠后续经营发展逐步清偿，这对王文学而言，依然是巨大挑战。

华夏幸福的经营状况不容乐观。业绩预告显示，2021年，公司亏损331亿至391亿元，扣除非经常性损益后亏损318亿元至328亿元。

公司称，受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，流动性自2020年第四季度以来阶段性紧张，金融债务未能如期偿还，对经营产生严重影响。

雪上加霜的是，华夏幸福20亿元资金出险。2月14日，公司称，其委托理财服务相关方中科创资本有限公司的对接人失联，公司已向公安机关报案。

在业内看来，债务重组不能从根本上解决王文学的财务危机，全面提高自身造血能力才是治本之道。

一个向好的迹象是，楼市已有转暖迹象，政策支持“保交楼、保民生、保稳定”，各地对楼市调控政策有微调，金融也支持首套房及改善型住房。

3月4日，华夏幸福召开2022年春季集体开工大会，本次开工覆盖京南、京东、南京、杭州、合肥、郑州、武汉等全国33个区域近80个住宅项目。2022年，公司将保障近80个住宅项目、超70000套工程按期交付。

王文学重点布局的产业新城项目尚无复活迹象。产业新城是长线投资，依靠收取产业发展服务费用难以支撑其建设，至少是在短期内，自身基本上不具备造血能力，需要靠输血。

房住不炒的大背景下，王文学能否东山再起、产业新城的未来发展，仍然是一个谜。

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