宁波土拍5宗熔断平稳收官

宁波土拍五宗熔断、无一流拍，却成了首个较去年第三批次市场热度下滑的城市。

4月20日，宁波2022年度首轮供地正式收官，触顶熔断的5宗地块均以摇号方式顺利出让。

此次宁波公开出让33宗地块，土地总面积1707.57亩，总建筑面积255.5万平方米，总起始价250.4亿元，采用“限房价、限地价、摇号”方式出让。

从结果来看，作为长三角地区的热点城市，中海、万科、越秀、厦门建发、华润、绿城等规模房企纷纷现身参拍，但更多地还是由地方国资出面兜底，最终实现所有地块顺利出让，合计收金超265亿元，整体溢价率5.92%。其中有25宗以底价成交、3宗溢价成交，另有5宗熔断后转入线下摇号阶段成交。

5宗熔断

具体来看，本轮竞拍有5宗地块触及最高限价，其中4宗为城镇住宅及配套用地，另有1宗安置房。

鄞州区作为目前去化速度最快的区域，自然也是房企布局重心，此番4宗普通宅地均位于鄞州区，竞拍轮数最少者也达到了41轮。其中，热度最高的鄞州区江南公路地段的29号、30号两宗地块，均有7家及以上房企报名，竞拍时间近3小时，战况最为胶着。

29号为鄞州区JD08-B1、B2地块（江南公路地段），出让面积约7公顷，计容建筑面积16.4万平方米，起拍价32.8亿元。4月19日11时04分，该地块出现第一组报价，此后以平均不到2分钟一次报价的频率向上攀升，13时42分即第97轮报价时，达到了最高限价37.7亿元，转入摇号阶段，其也是本批次总价最高的用地。

在线下摇号直播中，中海、华润、万科、保利置业4家参与摇号，最终保利置业幸运摇中，溢价率14.94%。

除此之外，保利置业还在19日以底价拿下海曙区CX07-03-04d-1地块、溢价2.78%竞得江北区JB14-04-10a地块，3宗地块合计耗资63.44亿元，其也成为本轮最大“黑马”。

事实上，保利置业对宁波的布局由来已久。年报显示，2021年其单盘合约销售额超过10亿元的18个项目中，宁波占2个；新获取的19个开发项目中有3个位于宁波，合计建面31.6万平方米，开发进度均为规划中。

多方“播种”的保利置业还参与了30号地块的竞拍。该地块名为鄞州区JD08-B3、B4地块（江南公路地段），出让面积5.2公顷，计容建面12.44万平方米，体量稍小于29号地块，起拍价26.13亿元。经过79轮报价，地块触及最高限价30.03亿元，厦门建发、保利置业和中海3家参与摇号，最终厦门建发幸运竞得，溢价率14.93%。

竞拍最为高频的是鄞州区中河地块，其有12家房企报名，在短短10分钟内便出现48轮报价，火速达到最高限价。现场播报称，绿城、华润、厦门国贸、万科、越秀、中海等9家企业参与摇号，最终万科中签，成交价15亿元，溢价率14.98%。

鄞州区最后一宗触顶的鄞州区YZ07-03-d2地块则被保亿集团摇中，成交价12.8亿元。

迟迟未有“好运”加持的中海已经连续4次陪跑，幸而其已经竞得海曙区西门地段HS08-03-02地块，溢价率8.53%，这是除5宗熔断地块外，成交溢价率最高的一宗。

而唯一一宗熔断的江北区安置房则被中铁建摇中，成交价4.68亿元。

首个热度下滑的城市

热门核心区域虽有地块拍出高溢价乃至熔断，但不可否认的是，宁波土拍多数地块仍以底价成交，平台公司托底现象明显。

这其中，宁波轨交分别拿下海曙区兴宁桥西站地块、鄞州区姜山镇区地块；宁波开投分别兜底鄞州区、江北区的2宗地块；滨江新城开发、大港开发各自以底价竞得2宗北仑区地块；底价摘地的还有北仑城更、鄞城城投、宁波城投、江北城建、镇海城投……

经不完全统计，宁波地方平台公司拿下了本轮超六成用地。

值得一提的是，本轮唯一一宗定品质地块由江山万里、雅戈尔联合体拿下，双方各持有项目50%股权。根据出让文件，该地块对建设作出要求，项目住宅室内基础装修造价不低于2000元/平方米；外立面原则上以石材和金属板为主；景观绿化工程方案应当注重项目景观绿化工程整体品质的提升；禁止使用建筑外保温砂浆等。

作为宁波当地龙头企业，雅戈尔在专注主业的同时，也没有放开对地产业的投资，尤其是在其大本营，曾创下多个“地王”记录。

如在2020年8月，雅戈尔还曾联手江山万里，历经195轮报价、以42.06亿元总价拿下了宁波东部新城明湖畔地块，实际楼面价近3.3万元/平方米，一跃成为当时宁波新总价+楼面价双“地王”。更早之前雅戈尔还有过湾头板块“地王”、鄞城“地王”、北仑“地王”等记录。

整体而言，宁波此次土拍33宗地块顺利出让，合计收金超265亿元，整体溢价率5.9%，相较2021年第三批次的7.1%有所下降；底价成交率76%，而2021年第三批次该指标为63%，提升了13个百分点，成为了首个较去年第三批市场热度下降的重点城市。

此外，宁波土拍依然采用“勾地”模式，避免了挂牌地块出现大幅流拍现象，而最初预申请时宁波挂出47宗地块，这也意味着其实有14宗地块无人“接盘”。

这一情况在克而瑞看来，是宁波市场持续下行、去化存压所致。CRIC数据显示，2021年四季度以来，宁波商品住宅月均成交量仅有64万平方米，较二、三季度月均成交量近乎腰斩；截至2022年3月，宁波市去化周期已达14个月，较去年同期拉长了280%，部分板块甚至超过25个月。

企业端，中海、万科、保利置业、厦门建发、中铁建、雅戈尔等相继落子。不过，去年拿地较为活跃的滨江、新希望等并未参与，而绿城则是有报名参拍但未能实现摘地。

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