地产商的日子不好过，绿城中国调低全年目标

绿城中国总算度过了难熬的康复期和健身期。

过往两年，每到发布年报的日子，绿城中国的股价就会遭遇一场暴跌。今年，“魔咒”终于被打破。

3月22日晚，绿城中国发布年报，过去的一年，其录得合同销售额3509亿元。虽然是踩着3500亿元的目标线过了关，但在2021年房地产行业哀鸿遍野的大环境里，这份刷新历史的答卷让投资者略感安慰。

作为回报，3月23日开盘不久，绿城中国的股价便迅速拉升，盘中最高涨幅超过11%，截至收盘，绿城中国报13.22港元/股，单日涨幅为8.36%。

这或许是张亚东接过绿城中国指挥棒三年多以来最轻松的一刻。刚接手绿城中国时，不断涌现的历史遗留问题搅得张亚东心力交瘁，他不得不为绿城中国制定详细的三年“康复”、“健身”计划，尝试用时间来修复裂痕。

如愿跨过3500亿大关后，张亚东认为，绿城中国总算度过了难熬的康复期和健身期，正式迈入 “快速起跑期”了。

毛利率创五年新低

去年，全国房地产调控一如既往的严格，不少房企遭遇销售瓶颈，甚至因回款放缓而导致财务天平失衡。仅仅看经营数据，绿城中国去年的表现确实比许多陷入险境的同行要出色。

年报显示，2021年，绿城中国的收入总额首次冲破千亿，实现1002.40亿元，同比52.4%。不仅如此，前些年备受小股东诟病的盈利能力问题，在去年亦得到改善，去年，其实现利润76.87亿元，同比增长33.4%；股东应占核心净利润57.65亿元，同比增长44.4%；股东应占利润44.69亿元，同比增长17.7%。

不过，值得注意的是，绿城中国管理层曾在小股东直指绿城中国盈利能力不足时作出回应，将2019年及2020年股东应占核心净利润下滑的原因归结于“毛利率下滑所致”。但去年绿城中国利润数据大幅扭转的情况下，其毛利率仍然下降5.6个百分点。

其实，查阅绿城中国过去五年的财报可以发现，其毛利率经历过一段过山车行情。2017年至2019年，绿城中国的毛利率由19.2%升至25.4%，此后，便走起下坡路，毛利率逐年降低，2020年为23.7%，去年进一步降至五年以来最低值18.1%。

在3月23日的绿城中国业绩会上，绿城中国执行董事耿忠强被问及毛利率大幅下降的原因，他表示，毛利率下降是整个行业的趋势，主要受到两方面的影响，一方面是土地红利正在减少；另一方面，受限价影响，绿城中国的品牌价值没有充分体现。

长久以来，以杭州大本营为中心的浙江地区是绿城中国的主要粮仓，尤其是房价向一线城市看齐的杭州，土地市场火爆，新房限价却未有丝毫放松，一二手房价倒挂的现象屡见不鲜，房企利润被压缩。

耿忠强坦言，目前绿城中国已售未结部分同样维持在现有的毛利率水平。这意味着，短时间内，绿城中国的毛利率水平将很难出现明显好转。

下调销售目标

按照张亚东的规划，2022年，是绿城中国再度“起飞”的时候。但令外界感到有些意外的是，绿城中国突然摆出保守姿态，准备主动收缩规模，今年的目标在去年的基础上下调200亿元，至3300亿元。

“从市场整体基本面来看，应该说目前还没有看到非常明显的改善，销售端还是存在相当压力。” 绿城中国执行董事、副总裁李骏在业绩会上透露，3300亿元是一个比较有把握的数字，而绿城中国的土储足以支撑这个数字的实现。

据绿城中国高管介绍，过去一年，绿城中国在42座城市拿下101个项目，拿地总额高达938亿元，获得总建筑面积约1751万平方米。

截至2021年年末，包括在建及待建，绿城中国共有土地储备项目256个，总建筑面积约5881万平方米，同比增长16%；权益建筑面积3267万平方米，同比增长12%；土地储备总货值是9488亿元，同比增长18%。

今年，绿城中国更是疯狂。在上个月北京2022年首批集中供地中，绿城中国先后拿下朝阳区崔各庄地块、石景山刘娘府地块、亦庄新城地块三宗地块，成交总价达98.4亿元，成为拿地最多，金额最大的房企。此后，绿城中国又斥资在湖州、台州、南通、合肥、昆明等地拿地，加上北京地块，其近期已花费近150亿元用于拿地。

另据执行董事兼行政总裁郭佳峰披露，包含2021年底在杭州第三批集中供地和今年2月份北京首批集中供地上拿下的7宗地块，近期，绿城中国已经补充总计约660亿元货值的土储。他认为，对维持绿城中国重资产板块一年2500亿元左右的销售规模来看，这样的拿地节奏是属于正常补货。

“从时间比例上来看，绿城中国的拿地节奏不算积极，可能是因为近期大部分开发商在土地市场上面参与不多，相比之下导致大家对绿城的关注度特别高。今年，在当前市场不明朗的背景下，绿城中国会继续保持投资定力。”

郭佳峰透露，今年，绿城中国计划80%的投资资源聚焦在一二线城市，另外20%将布局江浙地区的优质强三线城市，全年计划新增2500亿元到3000亿元货值的土储。

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