正荣债务危机全面爆发：自曝1月融资净流出41亿，受限资金比例高达95%

出品｜搜狐财经

作者｜岳家琛

2月23日，正荣地产召开投资者电话会，正荣地产董事长黄仙枝等高管出面就其债务展期问题进行解释。

2月21日晚间，正荣地产发布公告称，拟将部分即将到期的海外票据展期，涉及票据总额共计约11.5亿美元，折合人民币73亿元。

公告称，交换要约主要为延长正荣地产债务的到期日、强化公司资产负债表及改善现金流。

截至目前，正荣地产共有14笔美元债，当前债券存续金额为35.99亿美元。

而截至去年6月30日，正荣地产非受限资金尚有350亿元，就在今年1月4日，正荣还信誓旦旦宣布计划赎回2亿美元永续债。

仅仅7个月时间，曾手持350亿人民币资金的正荣，为何无法偿还73亿债务？

35亿美元债券面临展期

根据2月21日公告，正荣地产向5笔债券的债权人提出交换要约及同意征求，具体包括2022年3月到期年息5.95%、2022年4月到期年息5.98%、2022年到6月期年息7.125%、2022年6月到期年息8.70%及2022年9月到期年息6.5%等多笔优先票据。

其中，这5笔债券中4笔为美元债务，合计剩余金额为7.98亿美元，一笔人民币债券金额为16亿元。

此前，正荣地产还发布公告称，该公司资源不足以支付2亿美元永续债。如果算上这笔2亿元永续债，正荣计划展期债券合计11.5亿美元。

早在2月11日，就有传闻称正荣将不再按此前计划在今年3月赎回2亿美元永续债，且正荣境外债将重组。对于这一传闻，正荣地产彼时称，将按原计划赎回2亿美元永续债，相关传闻不实。该公司一位人士曾称，上述信息或因有机构恶意做空正荣地产。然而上述辟谣仅一周就被证伪。

从2月14日以来，正荣地产一周时间股价跌幅达80%。

此外，正荣还就另外8只将于2023至2026年到期的美元票据征求债券持有人同步同意。这8只债券合计23.63亿美元，利率在6.63%至9.15%之间。

如果将这8只短期尚未到期债券相加，正荣计划展期债券合计多达35亿美元。

对于此次交换要约，正荣地产解释称，旨在延长公司债务的到期日、强化资产负债表及改善现金流量管理。

对于交换要约，华泰证券在此前的报告中介绍称，要约交换即债券置换是企业减轻短期偿债压力的主要手段之一。债券发行人进行要约交换需要置换新票据并且支付旧票据的应计及未付利息，有的发行人还会通过额外的现金激励来吸引持有人同意。

“若交换要约和同意征求未能成功实行，公司可能无法偿还部分债务并履行财务承诺，可能会考虑其他债务重组行动。”正荣地产表示。

2月22日，评级机构惠誉表示，已经降低正荣地产的长期发行人违约评级，由原先的B级，降至C级。同时，其亦将正荣地产的优先无担保债务评级由B级，降至C级。

纵观正荣的债务规模，惠誉称，正荣有约88亿元人民币的资本市场债务将于2022年到期或可回售，其中包括3月的5000万美元、4月的2.175亿美元，以及6月的16亿元人民币。

按照房企“三条红线”的要求，截至去年上半年末，正荣地产尚有剔除预收账款的资产负债率还未达标。2021年中报显示，公司剔除预收账款的资产负债率72.4%，属于“黄档”。

“过去两个月现金收支与预期相差极大”

就在今年1月4日，正荣还表示将于2022年3月5日赎回一笔发行规模为2亿美元的永续债。

该笔永续债为2019年6月发行。由于永续债在会计处理中不计入负债，因此一些高负债企业会选择发行永续债的方式融资。

对于赎回原因，正荣此前曾表示，因永续债跳息后费用过高，票息将有10.25%跳升至15%。去年中报显示,该公司融资成本由2020年上半年的3.07亿元增加到了去年中期的3.56亿元,同比增加了15.8%。

值得注意的是，就在今年1月6日，正荣地产还宣布，累计获得金融机构战略授信额度高达2549亿元。

然而，短短一个半月时间，正荣的偿债能力为何发生180度大转弯？

正荣有多少现金？截至2021年6月末，正荣的货币资金尚有444.5亿元，其中受限资金为87.95亿元、已抵押定期存款6.73亿元。即便如此，其非受限资金也有约350亿元之多。

而去年中报显示，正荣短期债项仅203.88亿元。

如果从去年中期算起，也仅仅7个半月的时间。正荣为何无法用350亿非受限资金，偿还203亿短债？

正荣财务负责人康弘表示，第一，今年1月份的公告是基于当时公司资金的铺排计划。非常遗憾的是，在过去的一两个月，整个公司的现金收支和我们去年预期的确相差极大。

受限资金比例从21%到95%

正荣地产因何走到今日？根据公告中的解释，正荣地产称，去年下半年以来，中国房地产开发商及为该行业增长及发展提供资金的资本市场经历了一个拐点。

由于面向房地产开发和购房人的贷款减少，开发商获得在岸资本的渠道受影响，叠加买房人对开发商交付能力的担忧，进而对房地产销售产生不利影响。今年1月，正荣地产合约销售总额较去年同期下降29.5%。

而纵观2021年，正荣地产全年销售额1456.43亿元，同比增长2.67%。不过这一数据主要源于上半年的增长。到下半年，正荣的销售数据逐月下滑。

其中去年7月，正荣销售额120.4亿元，同比下滑11.47%。而到12月，正荣销售额仅100.11亿元，同比下滑达41.42%。

依靠经营活动，无法带来正向的现金回款，这是正荣长期存在的顽疾。2018至2020年间，正荣地产经营性现金流净额持续为负数，近三年该指标分别为-26.64亿、-140.64亿元以及-30.18亿元。

正荣亦在降价促销以求回款。公告显示，今年1月，正荣地产销售均价为16100元每平方米，相较之下，2021年1月，正荣地产销售均价为17300元每平方米。

2021年11月13日，正荣地产旗下天津正荣府销售价格突然由之前的2万元/平米均价调至1.35万元/平米，打折力度之大，引发了前期业主聚集抗议。

此外，正荣地产称，由于预售所得款项的使用受中国法律限制，离岸资本市场对该等在岸事件的负面反应减少了本公司偿还即将到期的到期款项的资金来源。

“受到预售款监管的影响，一些房企即便增加销售，也无法用于偿还眼前到期的债务。”一位业内人士分析称，预售款监管的初衷是保交楼，但对于一些面临短期债务危机的房企来说，结果可能是项目保住了，但是公司保不住了。

由于预售款受到监管，正荣地产现金中非受限比例急剧减小。正荣称，截至二月初，可用资金占到总资金约5%左右，受限比例高达95%。这样的情况目前仍然没有任何的好转。

相较之下，去年6月末，正荣货币资金中，受限比例仅21.26%。

正荣地产财务负责人康弘称，目前项目公司一月份、二月份每个月能够回流到资金总部的只有大概两个亿不到。

经营活动方面，除了流入减少外，还有流出增加。正荣称，春节前是工程款以及其他支出的一个高峰，一月份的支出比平时高了将近15亿。

“整个一月份的整体现金流流出约81个亿，超出预期50亿。因此对我们整个公司原来的资金计划造成了很大的影响。”上述财务负责人表示。

1月融资净流出41亿元

“压倒骆驼的最后一根稻草”是融资困境。

“在市场状况不利的背景下，公司外部资金有限，无法为现有债务再融资而面临短期流动性压力，因此不足以解决今年3月到期的债务。”正荣公告显示。

在经营现金流持续净流出的情况下，正荣地产不得不高度依赖融资活动保证现金流稳定。其中2020年度，正荣地产新增贷款310.17亿元，定息或债项工具融资149.28亿元。

然而过去三年，正荣地产筹资净现金流快速下降，2019年度，正荣筹资净现金流为219.73亿元，2020年降至124.3亿元，2021年上半年仅为14.63亿元。

此外，2021年半年报披露，正荣地产银行及其他借款453.46亿，其中一年内需支付的债务149.32亿元。

2021年，正荣地产先后发行了5笔美元债，主要是为了偿还到期债务。然而，这仍不足以支持正荣“借新还旧”的规模。

10月14日，正荣地产主动向市场宣布已回购7个优先票据。在该等优先票据中，2021年到期的有一个，2022年到期的有三个，2025年到期的有一个，2026年到期的有两个，7个票据的总回购金额为3300万美元。

11月1日，正荣地产再次发布公告称，计划提前赎回及注销2021年11月到期的年息5.95%、本金为2亿美元的优先票据。

然而2022年以来，正荣的融资难题更加严重。

据正荣地产财务负责人康弘表示，今年前两个月的融资贷款普遍落空了，融资净流出加剧。其透露称，一月份还款接近55亿，但仅融资14亿。

目前，尚无关于去年下半年的融资现金流数据，但据此上述负责人透露的数据计算，仅今年1月，正荣地产融资活动净流出就高达41亿元。比去年年底的原计划落空约20亿。

此外，据其介绍，部分国有股份银行，有一些合同未到期，就提前抽贷，也加剧了融资困境。

可变现资产或达90亿，但年内仅一次股权出售

在面临流动性危机时，近期不少企业选择了“卖资产”来回款偿债。

然而，根据公开信息，正荣从今年1月份起，仅有一次甩卖项目股权。1月30日，正荣（厦门）置业有限公司转让厦门市荣璐置业有限公司49%股权，平安信托有限责任公司接盘。

正荣已经到“无资产可卖”的地步了吗？事实并非如此。中报显示，截至去年中期，正荣地产存货多达1387.38亿元，金融资产10.72亿元。此外，正荣还有109.05亿元的固定资产。

对此，正荣地产执行董事兼副董事长刘伟亮表示，该公司主要布局的项目是在一二线和强三线，整体资产的流动性比较好。

目前，正荣地产给出了资产出售的初步方案。

“我们已经梳理了一批合作项目和投资性物业。合作项目主要是与合作方以及国央企进行洽谈股权转让的事宜，预计上半年可以完成30到40亿左右的规模的资产盘活处置。”刘伟亮称。

据介绍，关于持有型的物业，目前还有资产总值接近100亿的自持物业，扣除掉当前20亿融资和再投入的30亿元，按照公允价值计算的净价值约40到50亿左右。

如果将上述资产相加，正荣合计可变现约70至90亿元。或可覆盖目前计划展期的折合人民币73亿元债项。

此外，2月21日，港交所股权披露显示，正荣实控人欧宗荣在2月16日和17日合计卖出6300万股正荣地产股份，涉及金额为5709.47万港元。

其中，欧宗荣在2月16日以平均每股0.92港元卖出3670万股正荣地产股份，并在2月17日以平均每股0.88港元卖出2630万股股份；欧宗荣持股比例已由2021年11月8日的54.71%下降至53.27%。

事实上，欧宗荣选择在此时卖出股票，已是“打2折抛售”。过去一年，正荣地产股价最高时达5.41港元，如今仅0.79港元，跌幅超80%。

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