中梁控股的2021：年销售额增速降至个位数 仅完成年度目标95%

《投资时报》研究员 吕贡

2022年1月16日，中梁控股发布《关于控股集团总部组织调整相关事项的通知》（下称《通知》）表示，因公司架构调整，控股集团总部相关职能将与地产集团总部进行整合。

据《通知》信息披露，在人员政策方面，没有明确落位的员工将于同年1月17日安排正式离职，公司将按照法律规定的离职补偿金N+1（含绩效工资）进行支付，试用期员工按照0.5个月工资支付离职补偿金。

对于此次裁撤合并，有业内人士分析认为，“回归地产开发主业是大势所趋，由于政策变化和市场下行，房企原有的部分岗位工作量锐减，叠加融资渠道堵塞的影响，集中精力进行销售和回款成为房企换取现金流的主要方式。”

中梁方面回应称，“此举是顺应大势，和行业其他企业一样，公司这次主动精简冗余人员，是下半年系列主动调整中的一环，这个动作完成后，这一轮调整也告一段落。”

事实上，曾经三年跻身千亿房企的中梁控股集团有限公司（下称中梁控股，02772.HK），如今的年合约销售金额同比增速已下探至个位数。

2022年1月初，中梁控股刚发布了2021年12月未经审核营运数据。公告显示，2021年1月至12月，该公司累计合约销售（连合营企业及联营公司的合约销售）金额为1718亿元，累计合约销售面积约1427.7万平方米，期间的合约销售均价约1.20万元/平方米。其中，中梁控股2021年12月的合约销售金额为163亿元，合约销售面积为143.8万平方米，当月的合约销售均价为1.13万元/平方米。

从合约销售金额复合增长率指标来看，中梁控股总体呈现增长趋势，然而，若从同比上看，近年来该公司合约销售金额的同比增速一直处于逐年放缓态势，时至2021年，该增速已降至个位数，仅有1.78%。

与此同时，中梁控股的毛利率涨势，也在2017年至2019年连续上升之后于2020年戛然而止。时至2020年和2021年上半年，该公司的毛利率分别为21.0%和20.8%，仅比2017年略高不足1个百分点。

另外，近年来中梁控股负债水平处于相对较高的位置。时至2021年上半年，按照此前央行和住建部联合出台限制开发商融资的“三条红线”标准来看，该公司有一项指标不在标准范围内，即剔除预收款项后的资产负债率高于70%，达到79.3%，为“黄档”企业，尚未转绿。

对此，中梁控股曾在2020年业绩发布会上表示，目前公司“三条红线”已经降至“黄档”，未来预计两年到三年时间，剔除预收款项后的资产负债率将按要求降到70%。

合约销售金额增速下滑

1993年，中梁控股前身华成房地产开发有限公司创立于温州。作为一家根植于长三角经济区、布局全国、快速发展的大型综合房地产开发商，2012年至2013年间，中梁控股抗住了温州房价的下跌，一跃成为温州房企的龙头。

自2014年起，该公司连续多年获得中国房地产Top10研究组评为中国房地产百强开发商。在2015年—2018年期间，“中梁”品牌连续四年获得中国房地产Top10研究组评为中国华东房地产公司品牌价值前三强。

2016年，中梁控股将总部搬到上海后，便开始加速全球化布局，短短三年后，中梁控股成功实现的1015亿元合约销售额，助力公司成功跻身千亿房企阵营。并于2019年7月16日上午登陆香港资本市场。

然而，若想延续如此高的发展态势并非易事。数据披露，中梁控股合约销售金额同比增速，在登陆港交所后的第二个年度就出现大幅放缓。据中梁控股此前披露的2021年12月未经审核营运数据显示，该公司2021年全年的合约销售金额为1718亿元，较上一年同期的1688亿元仅增加了30亿元，同比增速已下探至个位数；同时，该公司2021年期间的合约销售均价也较上一年同期有所减少，降至1.20万/平方米。

《投资时报》研究员进一步梳理公司近年财报数据注意到，中梁控股的合约销售金额总体呈现增长趋势，即从2016年的190亿元一路增至2021年的1718亿元，年均复合增长率为55.33%。

不过若从同比来看，该公司2017年至2021年合约销售金额的同比增速则处于逐年放缓态，分别为241.58%、56.39%、50.25%、10.69%和1.78%，四年时间缩水超200个百分点，并降至个位数。

《投资时报》研究员注意到，中梁控股曾提出“2021年完成3000亿元销售目标”，后又将2021年合约销售目标由3000亿元下调至1800亿元。按此计算，该公司2021年全年合约销售额仅完成目标的95.44%。

还需注意的是，作为营收已破千亿元的房企，中梁控股在合约销售金额同比增速逐年放缓的同时，毛利率也逐渐低于同行业可比公司。数据披露，2016年至2020年，该公司毛利率分别为21.1%、20.4%、22.9%、23.3%和21.0%，低于规模房企中超过30%的一般行业均值。

时至2021年上半年，中梁控股的毛利率进一步降至20.8%，较上年同期下滑了1.8个百分点。针对2020年和2021年公司毛利率的下滑，中梁控股均在当期财报中解释称，主要由于期内交付的物业项目的土地收购成本相对有关平均售价较高所致。

中梁控股2017年至2021年合约销售金额及同比增速情况

数据来源：根据公司公开资料整理

仍位居“黄档”队列

近年来，除了较高水平（破千亿元）的销售额以外，中梁控股的负债水平同样处于相对较高的位置。

据财报数据披露，截至2021年6月30日，中梁控股未偿还债务总额近546亿元，较截至2020年12月31日的540.92亿元增长超5亿元。其中，银行及其他借款约为438.39亿元，较2020年年底有所减少；优先票据和资产担保证券均较2020年年底有所增加，分别约为104.41亿元和3.19亿元。

值得关注的是，2020年8月，严控房企融资的“三道红线”（以2019年财报为准）正式发布。将时间拉回到2019年，中梁控股曾因“踩中”两道红线被监管部门约谈。

数据披露，该公司截至2019年末剔除预收款项后的资产负债率高达80.80%，远超“不高于70%”的红线标准；同时，该公司同期低至0.7的现金短债比同样不符合“应不低于1”的红线要求。

时至2021年6月30日，中梁控股的现金短债比已升至约1.2，达到“应不低于1”的红线标准。但该公司剔除预收款项后的资产负债率仍高至79.3%，仅较2020年年底的79.9%减少0.6个百分点，较2019年末的数值也减少不到2个百分点，仍不符合“不高于70%”的红线要求。

由此可见，2021年上半年，中梁控股继续位列“黄档”。而该公司管理层曾在2020年线上业绩发布会上表示，“未来预计两年到三年时间，剔除预收款项后的资产负债率将按要求降到70%。”

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