十余家房企陷入危机，房地产销售额却再创新高，去年首破18万亿

疫情和调控的持续影响下，房地产市场走过了艰难的一年，销售和土地市场呈现出明显的前高后低走势，尤其下半年以来，市场一片“凉意”。

数据印证了这一切。1月17日上午，国家统计局发布2021年全国房地产开发投资数据。2021年内，全国房地产开发投资、商品房销售及开发企业到位资金增速均呈现“倒V字”走势，且下半年下滑加剧。

具体来看，2021年全年，全国房地产开发投资约14.8万亿元，同比增长4.4%，较2019年增长11.7%，两年平均增长5.7%。从各月同比增速看，开发投资同比增速的峰值出现在2021年前2月，此后一路下滑，从高峰时的38.3%降至4.4%。

全国商品房销售额再创新高，达18.2万亿元，同比增长4.8%。自2015年以来，全国商品房销售额已连续7年增长，但2021年是7年来最低增速，也是连续第三年增速跌至10%以下。

从同比增速看，房地产行业正在告别高速增长时代。2015-2018年，全国商品房销售额同比增速分别为14.4%、34.8%、13.7%、12.2%，政策调控和疫情影响下，2019年至2021年，全国商品房销售额同比增速分别为6.5%、8.7%、4.8%。

回顾过去的2021年，房企融资普遍遇到困难，流动性危机暴露。数据显示，2021年，房地产开发企业到位资金20.11万亿元，同比增长4.2%；其中，国内贷款23296亿元，利用外资107亿元，分别下降12.7%、44.1%。这是2019年以来两项资金来源首次同比下降。融资遇阻的情况下，销售回款和自筹资金对房企更为重要。2021年，在房企到位资金中，自筹资金65428亿元，增长3.2%；定金及预收款73946亿元，增长11.1%；个人按揭贷款32388亿元，增长8.0%。

金融收紧，房企资金受到肘掣，开发投资意愿也在降低。2021年，全国商品住宅销售16.27亿平方米，同比增长5.3%，但住宅新开工面积却同比下降10.9%，创下2015年以来的新低。国家统计局历年数据显示，除2015年全国住宅新开工面积下降14.6%，2016-2019年均为正增长，2020年同比下降1.9%，2021年急速下滑至两位数。

与此同时，销售端也在承压。国家统计局1月15日公布的2021年12月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，70城商品住宅销售价格环比延续2021年四季度以来的下降态势，同比涨幅也有所回落。

环比来看，12月份，一线城市新房和二手房销售价格环比一降一升，二三线城市均为下降。同比来看，一线城市新房和二手房销售价格分别上涨了4.4%和5.3%，涨幅较11月分别回落0.4和0.5个百分点。二线城市的新房和二手房价格同比分别上涨2.8%和1.5%，涨幅较11月均回落了0.5个百分点。

中国民生银行研究院宏观研究中心主任王静文指出，从预期角度看，四季度央行调查中仅16.8%的居民预期房价将上涨，为2015年二季度以来最低水平，较2018年二季度的36.5%已经腰斩。统计局数据显示，9月-12月，全国70个城市新建商品住宅价格指数已经连续3个月环比下降，历史上，一旦房价开始环比下降，一般会持续8-12个月时间。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，从全年来看，2021年房地产整体在高位上保持了平衡和平稳的态势，开发投资、销售等重点指标在历史高位上保持了连续几年弱增长的态势，积极贯彻了“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产长效机制。

“房地产靠新增供地、新房开发维持的高举高打的运行局面，正在面临全面触顶的态势，从住房供求关系、居民杠杆率、告别大拆大建等因素来看，未来或将面临下行的局面。但同时要看到，一方面，老旧小区改造、城市更新、保障性租赁住房筹建等存量盘活将部分对冲下滑；另一方面，随着人口向大城市、都市圈集中，住房的有效供需区域也开始转向这些地区，并将伴随公共服务均等化，居住社区建设等，促进行业从投资向住房消费转型。”

不过，进入新的一年，楼市销售压力或有所缓解。1月17日，央行发布《公开市场业务交易公告 [2022]第10号》文件，中期借贷便利（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率下降10个基点，对LPR等利率下调将产生重要影响。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，上述政策透露出今年将继续强调保持银行或金融系统流动性充裕，这对房地产市场也会产生积极影响，如房贷或将放松。“据此可以认为，今年一季度银行信贷额度将进一步放松，客观上也将促进银行放贷规模的加大和节奏的加快。另外，很关键的一点是，房贷利率也有进一步下调的可能，对购房者会产生积极影响。”

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