房企并购类债券发行“破冰”，招商蛇口注册完成地产行业首笔30亿元并购票据

出品｜搜狐财经

作者｜吴亚

为外界广泛关注的房企并购类债券发行也开始“破冰”，招商蛇口(SZ:001979)踏出了地产行业第一步。

据孔雀开屏（非金融企业债务融资工具注册信息系统）显示，招商局蛇口发行的2022年度第一期中期票据（并购）已完成注册，注册金额为30亿元，本期发行25.8亿元。

这是今年地产行业首笔成功发行的行业内并购类票据，预示着房企并购票据的“破冰”。去年年末，监管曾也曾出台一系列政策措施鼓励并购出险困难房企的优质项目，并鼓励银行机构支持信用良好的开发商能够获得融资。

12.9亿元资金明确为并购用途

根据这笔并购票据的募资书，30亿元的注册金额中，招商蛇口拟将15亿元用于支持产业内协同性较强的企业缓解流动性压力（包括但不限于置换发行人前期投入资金及后续资产投资与收购等方式），目前已明确并购的用途为12.9亿元，剩余2.1亿元将用于未来符合并购要求的项目；15亿元用于偿还公司的银行贷款。

展开剩余79%

最终，在首期发行的25.8亿元中，12.9亿元用于支持产业内协同性较强的企业缓解流动性压力；另有12.9亿元用于偿还公司的银行贷款，涉及9家银行的还款。

招商蛇口1月12日注册完成地产行业首笔30亿元并购票据，图片来源：孔雀开屏（非金融企业债务融资工具注册信息系统）

具体为，招商蛇口拟并购的A公司的项目是以住宅为主的城市更新项目。在实际操作中，为A公司股东B公司于2021年8月9日出让A公司80%股权及债权，最终由招商蛇口通过子公司竞得。最后，招商蛇口、C公司、B公司最终持有A公司股权比例为40.8%、39.2%、20%，即并购后招商蛇口成为第一大股东。

不过这笔收购价款约为21.53亿元，即招商蛇口本次发行并购票据募集的具体用于项目并购的12.9亿元，不超过总价款21.53亿元的60%。

此外，招商蛇口还称，由于前述住宅项目体量巨大，故需引进较强的资金及运营能力的开发商加入才能确保项目顺利推进，避免出现项目中途搁浅。但招商蛇口未披露，这一项目的具体名称。

市场对招商蛇口并购票据的发行评价乐观，普遍认为这有利于发挥并购在防范化解行业风险、推动行业健康发展和良性循环中的积极作用。

而除了除招商蛇口外，此前亦有多家房企释放出计划在交易商协会注册发行并购票据的信号。但据孔雀开盘系统显示，截止最新，并购票据仅有招商蛇口一家完成注册，其他房企还需观察。

从时间线上来看，房企并购类债券发行的讨论已有时日。去年12月下旬时，央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，要求银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。

此后并有市场消息显示，监管层鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购，鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务，助力化解风险、促进行业出清。

今年年初，再有市场消息传出，“房地产并购贷款不再计入‘三道红线’”，并有房企人士向媒体证实相关消息的真实性；也有媒体报道称，部分大中型银行已做好房地产并购贷款等业务的额度安排。

市场“暗流涌动”，但也有市场观点认为，虽然相关积极信号不断释放，部分房企收并购项目意向强烈，但放眼当下的房地产行业，多数并购方仍在寻找优质的可并购项目，且并购各方围绕收购项目的成色、交易作价等月尚处相互博弈、观望的阶段，要想在极短的时间内达成并购意愿的项目或不多。

一位熟悉房企收并购的业内人士向搜狐财经介绍道，一般的房地产并购主要有单独项目收购模式、资产包收购模式和股权收购模式。

“对于并购方来说，出险企业的项目一般债务结构复杂、债券物权等或并不清晰，尽调时间或长或短，资产处置的实操层面也很复杂。”该人士称，收并购除了对并购企业的现金流有着高要求，也考验该企业的运营、项目操盘等各方面能力，“没那么快，要考虑风险问题，买方也需理性。”

一年内到期有息债务超600亿元

募集书还披露，截止披露日，招商蛇口及其子公司待偿还债务融资工具及其他债券余额为408.788亿元。

其中，存续期超短期融资券83亿元、中期票据103亿元、公司债150亿元、资产支持票据（ABN）10.5亿元、资产支持证券62.288亿元。

值得注意的是，募集书还提示，“近三年发行人短期债务呈上升趋势。”截至2020年末，招商蛇口有息债务合计为1604.44亿元。

其中，一年内到期部分为600.48亿元，占比为37.43%；1-2年内到期的部分为327.15亿元，占比为20.39%；2-3年内到期的部分为401.4亿元，占比为25.02%；3年以上到期的部分为275.41亿元，占比为17.17%。

同期，招商蛇口及其子公司对外重大担保余额约为16.97亿元，面临对外担保的风险。

此外，募集书披露，招商蛇口主营业务以园区和社区开发销售为主，存货主要由开发成本和开发产品构成。最近三年存货净额分别约为2108亿元、3122亿元、3607亿元。截止2020年末，计提的存货跌价准备为47亿元。

募集书提示，“未来若行业不景气，开发项目利润下滑或项目无法顺利完成开发销售，公司将面临存货跌价损失风险，对公司的盈利能力产生不利影响。”

同时，2018-2020年，招商蛇口毛利率分别为39.49%、34.65%、28.69%，呈下滑趋势，木技书称，“受全国房地产趋紧政策和新冠疫情影响，发行人同期签约销售均价出现走弱所致，发行人毛利率存在继续下滑的风险。”

短期偿债压力大、毛利率走低的情况下，根据最新一期销售数据，招商蛇口2021年全年实现总销售额3268.34亿元，同比增加17.73%。

虽然保持了正增长，但根据招商蛇口此前对外公布的不低于3300亿元的年度销售目标来看，以3300亿元算，完成率为99.04%。

招商蛇口称，此次并购中票的发行将进一步优化公司的财务结构，同时为公司的未来业务发展提供稳定的中长期资金支持和优质项目储备，使公司更有能力面对市场的各种挑战。

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