花样年三笔境内债均已展期 多家房企债务问题获喘息

刘伟/发自北京

陷入多流动性承压问题的房企花样年再一次获得喘息之机。

12月20日，花样年控股集团有限公司(股票代码01777.HK,下称“花样年”)发布公告称，2021年12月16日，附属公司花样年集团（中国）有限公司所发行原定于2021年到期的未偿还本金额约人民币9.49亿元的7.5%人民币债券的债券持有人同意将到期日从2021年延后至2023年。

此外，花样年将2021年12月20日到期应付的债券利息支付安排为：20%利息将于2021年12月20日支付；及80%利息将于2022年12月17日支付。

根据之前的公告，花样年另外两只境内债券分别展期，加上这一次，累计展期的本金和利息共计18.74亿元。接连获得债券展期显示出投资者对这家企业的宽容度，以及对地产市场的信心。

以花样年为例，根据公司此前对外披露，其境内外等债务累计逾520亿元，相比此次获得展期的18.74亿元债务，还需采取更多措施应对偿债压力。就相关问题，记者联系花样年品牌部采访，得到回应称，“以公开信息和公告为准”。

在中央经济工作会议后，围绕促进房地产业健康发展和良性循环，监管部门和各地相关部门不断发声，并出台多项政策举措，市场因此显现一片暖意。

一位房企副总裁在受访时称，行业迎来政策回暖有目共睹，但目前出现问题的企业还不能过于乐观。这背后的原因在于企业一旦暴雷或接近暴雷的边缘，其信用体系会出现多米诺骨牌效应，这不仅意味着其现金流出现问题，市场各方对该企业的信心也会受损。如果再加上现有资产质量不高，也不排除退出市场的可能。

据记者统计，除花样年外，近日华夏幸福、阳光城、中国奥园等多家房企纷纷获得债务展期。以目前的行业环境而言，获得债务展期，对众多流动性承压的房企来说可谓“雪中送炭”。

多家房企债务获得展期

12月18日，花样年发布公告称，公司于12月16日召开“18花样年”2021年度第四次债券持有人会议，《关于有条件同意发行人延期兑付“18花样年”本金及利息的议案》以通过率85.68%表决通过。

根据议案，“18花样年”当前余额9.49397亿元人民币，获得2021年应付利息80%展期一年、本金展期两年。

至此，花样年今年年内到期的三笔境内债均已获展期。

此前年内到期的其他两笔境内债，“19花样02”和“20花样02”分别已于11月29日、11月24日获得展期通过。三笔债券本金累计展期16.79亿元，利息累计展期1.95亿元，总计18.74亿元。

上海一家律师事务所合伙人告诉记者，当企业出现流动性问题时，最好的结果是全面债务重组成功，或企业通过其他方式，能够拿出一个让债权人和投资人满意的重组方案；最坏的结果，则是债务重组失败，不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力，可能就要考虑申请破产重整。显然，花样年的事态正在往好的方向发展。

不过，纵观花样年的总体债务规模，短时间内压力依旧不小。以2021年6月为基准，花样年一年内到期的债务规模合计达到194.64亿元，占全部存量债务的35.81%。其中，一年内到期的借款余额为84.78亿元（占全部借款的50.31%）、一年内到期的优先票据及债券余额为109.86亿元（占全部优先票据及债券余额的32%左右），债务到期与再融资压力较大。

12月6日，花样年集团官方公众号披露文章《潘军谈花样年：置死地而后生》，这也是该公司董事局主席潘军自花样年自今年10月份出现流动性危机以来的首次发声。其中谈到，花样年将已有债务分为海外债、境内信用债、银行金融机构贷款、非金融机构融资4大方面。其中，前三者规模分别为260亿元、60多亿元、200多亿元人民币。今年年内到期的三笔境内债获得展期，可解“燃眉之急”。

12月9日，华夏幸福发布债务重组工作进展公告称，公司9月30日披露的《债务重组计划》已于近期通过债委会表决，投通过票的成员持有的债权敞口本金余额为1030.72亿元，占债委会全体成员债权敞口本金余额比例为80.75%。票决通过签署协议后，意味着华夏幸福主要金融负债将获得5到8年的展期。

面对偿债高峰获得债务展期的，除华夏幸福外，近期还有阳光城、中国奥园等多家房企成功实现债务展期。11月，阳光城坦诚自己面临短期流动性压力，并寻求旗下多笔美元债务展期，境内债券展期方案通过后，阳光城3只美元债展期获通过。11月29日，中国奥园在2021年12月3日到期的一笔1.5亿元的私募债获得了一年的展期；11月24日，中国奥园一笔名为“深圳市前海融通商业保理有限公司2021年度第一期奥园集团供应链应付账款定向资产支持票据”也获得了展期，该笔债券简称为“21奥园ABN001”，发行规模共5.5亿元，发行利率为5.8%；11月22日，中国奥园公告，有关奥创二期资产支持证券（赎回总金额约8.16亿元，于公告日到期）的决议案，已于11月19日召开的奥创二期资产支持证券的持有人会议上获通过，奥创二期资产支持证券的持有人已批准延长赎回日期。

加快资产出售自救

信心修复仍需时日

自从今年10月份，花样年宣布一笔美元债未能兑付至今，该企业开启了卖项目、卖旗下物业公司股权、将境内债展期等一系列自救措施，试图缓解公司面临的阶段流动性紧张的现状。

12月6日，花样年董事会主席潘军表示，他们吸取了境外债的教训，没有“躺平”，而是每一天都在积极地跟这些债权人及监管机构进行交流，最终还是取得了展期、取得了大家的谅解。

“不躺平”的花样年等流动性陷入困境的房企迎来了政策利好。近期监管部门密集就房地产市场表态或出台政策。

12月15日，国家统计局新闻发言人付凌晖表示，下阶段要按照中央要求，坚持“房住不炒”的定位，坚持购租并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求，“因城施策”，促进房地产业良性循环和健康发展，更好满足人民群众生活需要。

从地方政策层面来看，据中原地产研究中心不完全统计，近一个月以来，桂林、晋江、芜湖、荆门、衡阳等20余个城市拿出“真金白银”，发布“稳楼市”政策。

在房企融资方面，11月以来，随着政策支持力度加大，地产债发行金额明显增多。根据机构统计数据，11月，100家典型房企的境内外债券融资总量达749.63亿元，环比上升65.8%。

IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，房地产行业的资本品特征导致其对于市场预期的高度依赖，政策的回暖与行业的回暖之间还隔着一条行业信心的鸿沟。目前，政策回暖虽然在资本市场已经得到大A股和香港内房股大涨的回应，但是市场信心和行业信心的恢复还需要时间，而在市场和行业信心恢复期间，可能才是行业流动性最为紧张的时段，也是行业最为寒冷的冬天。

国泰君安在研究报告中指出，2022年是房企海外债到期的主要年份，四个季度到期额分别为983.3亿元、983.9亿元、852.6亿元和740.4亿元，上半年是到期高峰，房企境内债到期高峰也在2022年上半年。因此，即便目前部分房企已获得债务展期，但明年到期压力仍较大。

多家券商在分析报告中都表示，地产行业有望于明年一季度重新打通现金流循环，但届时又逢偿债高峰。再融资重压下，弱资质、高债务民营房企信用风险仍在出清或在底部徘徊，投资者对于民营房企的信心修复仍需时日。

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