港交所审批趋严 三家大型物企未通过聆讯

长城物业招股书首次失效。

12月21日，长城物业方面工作人员告诉中国房地产报记者，“物业行业和房地产行业息息相关，对于房地产行业下半年的传导效应将继续影响物业行业，物业估值降低。对于再次递表，我们还在在寻找合适的时间，目前还在持续观望中。”

12月16日，长城物业集团股份有限公司（下称“长城物业”）在港交所递交的上市申请材料失效。

而今年申请的物企中，面积超过5000平方米的只有三家：世纪金源服务、富力物业和长城物业。他们的命运均一样，招股书处于失效状态。

截至目前，今年申请的物企，只有9家物企成功上市，且均属于小型规模行列。

资本市场，物企规模不再为王？

小物企成功挂牌

大物企招股书失效

今年申请的物企，只有9家成功挂牌了。

截至12月17日，成功赴港上市的物企包括：新希望服务、德信服务、朗诗绿色服务、中骏商管、领悦服务、康桥悦生活、融信服务、京城佳业、德商产投服务。

这9家成功上市的物企均属于小型规模行列，平均在管面积约为1836万平方米。其中，最大面积的是中骏商管，为3040万平方米，最小面积的是德商产投服务，为390万平方米。

值得关注的是，今年申请上市的大型物企却未能通过港交所聆讯。

世纪金源服务、富力物业和长城物业就是典型的大物企，等待他们的命运却是招股书失效的消息。

世纪金源服务在三家物企中最早提交招股书。1月20日晚间，世纪金源服务集团有限公司（以下简称“世纪金源服务”）在港交所提交招股书。7月20日，世纪金源服务集团有限公司（简称“世纪金源服务”）招股书因满六个月而变更为“失效”状态。第二次递表的在管面积为7020万平方米，第一次递表的在管面积为6390万平方米。

接着是富力物业递表。4月26日,富力物业向港交所主板提交上市申请,农银国际及中金公司为联席保荐人。

长城物业是三家物企中最晚提交上市申请书的。6月16日晚间,长城物业向港交所递交了招股书。作为目前规模最大的的独立第三方物业，六个月后，等来的却是招股书失效的消息。长城物业无疑是最亮眼的，在管面积为1.146亿平方米。

港交所审核趋严

从9家成功上市物企的时间表上可以看出，5月只有1家物企成功上市，7月是上市集中期，6家物企成功上市，占比为近67%。11月有1家物企成功上市，12月有1家物企成功上市。

小型物企为何能成功上市？荣万家生活服务股份有限公司副总经理孟庆斌：“有些物企有较强的国企背景，还有就是上半年进场会比较容易通过。”

进入下半年,物企上市进入低潮。在下半年房地产市场影响下,物企上市进程出现了近4个月的“空窗期”。

世纪金源服务、富力物业和长城物业就是属于被资本市场遗忘的其中一员。

对于上市的迫切不言而喻，世纪金源服务选择化被动为主动。招股书失效不到一周，世纪金源服务再次向港交所递交招股书。

一位业内人士表示，“世纪金源服务对于母公司依赖性较强，以及市场化扩张能力待提高。”

富力物业选择被收购。9月20日，碧桂园服务宣布拟以不超过100亿元收购富力物业旗下唯一子公司富良环球。富力物业的在管面积为7160万平方米。

孟庆斌表示，长城物业对于资本要求的增长及想象力都欠缺。第一，长城物业规模大但物业费单价低，说明项目并不优质。第二，收费率为 81%，反映满意度低，管理水平不高。第三，最大的独立第三方物业一定程度上也是劣势，没有母公司输血，也没拓展能力。

在第一太平戴维斯华北区估值部高级董事胡建明看来，“一是相对头部房企和国企公司，这些物企业管治方面有欠缺。二是房地产调控政策影响。三是亮点不明显，融资压力大。”

事实上，世纪金源服务、长城物业等大型物企未能成功通过聆讯，除了自身存在问题以外，也说明行业日趋回归理性，资本市场对递表企业的审核趋严。

克而瑞物管研究总监汤晓晨透露，“下半年港交所对递表企业的审核趋严，问询内容和频率都在增加。与去年相比，香港联交所和证监会对问题更加细化，特别关注房地产行业政策对于物业行业的影响。”

值得关注的是，受到上游房地产行业政策收紧等影响，物业股稀缺性降低，估值有所回调。

截至目前，55家上市公司总市值加起来为6500亿港元，而在年内，整体市值曾高达万亿元，相当于下降超过三成。

上述业内人士直言，“从成功上市的物企可以看出，头部物企可能有头部的优势，小而美也有小而美的亮点。”

中房报记者 梁笑梅 北京报道

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