品牌房企“问题”楼盘频现 盐城楼市高速扩张“后遗症”调查

中房报记者樊永锋江苏盐城报道

2017年至2021年,盐城楼市飞速发展、房价快速上涨，但在楼市高速扩张的同时也埋下了多个项目存在质量隐患的种子。

“暴雨天,刚装修的房子就成了‘水帘洞’，墙体外立面大理石缝隙在施工时有问题,后期我自己花钱进行了维修，物业的态度是出了问题再来维修。”江苏省盐城市通银森林红郡项目业主郭月（化名）向中国房地产报记者倾诉了她的不满，针对郭月提出的问题，该项目的物业工作人员回复记者称：“相关问题已经处理完毕。”

然而，经过记者调查发现，她所遭遇的问题，却仅是盐城多个地产项目存在质量问题的冰山一角。

12月初，记者在盐城当地调查发现，盐都区高新区的合景汇悦城（在建项目）,被指梁下层钢筋不绑扎，部分主筋漏放少放，室内消防烟感使用普通pc管材，砼还未凝固行人踩踏；金融城·中央公馆玻璃幕墙大面积渗水问题被业主投诉于媒体；在建新房万达大公馆则被投诉现浇面混凝土强度不足，钢筋间距不符合设计要求，钢筋保护层厚度不符合设计及现行规范强制性标准等问题。

针对此类问题，记者辗转于盐城市住建局、盐城市盐都区住建局以及盐都区质监站，被以需要宣传部门协调采访为由婉拒了采访。

受到棚改货币化安置、“地王”频现、政策宽松等多因素驱动，当地房地产市场价格波动上行至新房成交均价达11325元/平方米；2020年商品住宅成交面积创6年新高，市场一度供不应求。

据当地统计数据显示,2020年1-12月份，盐城市全市新建商品住房新增供应887.5万平方米，新建商品住房销售1047.3万平方米；2021年1-10月份，全市新建商品住房新增供应740.7万平方米，新建商品住房销售825万平方米。

盐城市常住人口700多万，近几年来在“大基建”提速，棚改、土拍等多重利好下，盐城城区楼市持续高热，众多品牌房企的高价盘集中入市抢收期。今年以来，随着多个品牌房企楼盘被爆出质量问题，高速扩张下楼市发展的“后遗症”也在逐渐显现。

合景汇悦城：被指多处违规施工或将导致主体变形

合景汇悦城项目，位于盐城市盐都区高新区青年路北、创智路交会处，规划有高层20F至27F，洋房6F至11F，其中15栋高层住宅、11栋洋房，目前在建的部分还有十几栋楼。盐城房产网显示，该项目参考价为11500元至12800元/平方米，开发商为江苏隽达房地产开发有限公司（系合景泰富子公司）。

据熟知该项目施工细节的知情人士李冬（化名）透露，在建住宅楼栋中，22、26-28四栋楼接近封顶，但这四栋楼10层以上部分存在“梁下钢筋不绑扎，大梁主筋少放、漏放，楼板加强钢筋漏放。高层住宅内消防烟感器使用普通pc管材，楼板砼还未凝固行人踩踏，破坏上部钢筋的保护层”等问题。

“该违规施工行为并未引起业主方和现场监理人员的重视。”他进一步指出，梁下钢筋不绑扎会导致混凝土浇筑、振捣工程中，钢筋位置因未固定而造成无序移动，特别是往上变动，严重损失构件的抗弯能力；钢筋无序移动，有可能并拢，造成钢筋间没有足够的混凝土包裹，达不到钢筋与混凝土共同工作的必须条件；并拢的钢筋间容易沿缝开裂。在高层建筑中，上述情况属于严重的质量问题。

据李冬提供的当时施工现场浇筑前的钢筋绑扎情况视频及照片资料，明显可看到项目部分梁下主筋和箍筋未绑扎。

对于李冬提供的照片资料中存在的情况，记者向项目的施工负责人和监理方求证。合景汇悦城现场工程负责人对记者表示：“这属于施工中过程性的内容，施工中用的钢材不是工厂做的标准件，有时会存在疏漏，通过‘三检制’，就会在浇筑混凝之前会把这些问题进行整改，所以说仅凭照片也无法准确看出是哪些部位，是不是过程性的东西，没有完整展示。”

他补充道：“工程施工都会严格遵守施工规范和质检流程，施工方要班组质检、报送总包方质检，总包方质检完后会报送给监理方，也就是‘三检制’，有些过程性的东西，质检过程中发现由不合格的地方会要求整改。”

该项目的监理负责人则表示：“梁下钢筋箍筋部分都是进行绑扎的，而且混凝土浇筑后，我们监理方会进行梁下钢筋的检测，包括主筋、箍筋筋间距等，我们都有现场报告，最后监管部门会随即抽查梁下主筋、间距、箍筋、保护层等是否合格，这些都是要通过检测仪进行检测，出具验收报告的。”，该监理负责人也表示，“梁下钢筋不绑扎也不一定会出现上述问题，因为两边有柱子，有箍筋，梁下边钢筋也基本上固定好了，不会对主体质量有影响。”

对此说辞，李冬并不认可，“大梁钢筋都是成型的，根本补绑不起来，只有小部分好补扎，大多数人的手都伸不进去。”

对于大梁主筋少放、漏放，楼板加强钢筋漏放的情况，该监理负责人表示，现场都有三方验收举牌的拍照，“每栋楼都会进行举牌，不可能存在这种情况，这是行业最基本的底线，绑扎分很多种，满扎、梅花扎、跳扎等，都会按照涉及规范进行。”

对此，李冬表示：“视频拍摄是等到工人开始浇筑的时候，那时候漏筋部分已经浇筑完毕。”

合景汇悦城项目施工监理负责人强调：“监理没验收之前，工人有时会偷工，我们验收过程中发现哪个环节存在问题就会进行复查，复查合格才允许进行下一步的浇筑。住建部门经常会不通知的去现场抽查，只要发现存在问题，会第一时间责令停工整改，反过来要追究我们监理责任。”

当地一位工程监理人士在接受中国房地产报记者咨询时表示：“梁下钢筋不绑扎，很容易导致项目主体变形和墙体裂缝。通俗讲，梁下钢筋不绑扎，整体结构容易从四方形变成三角形，结构上方变成了一个三角锥。一个点的受力肯定是远不如一条线一个面的强度高,这个情况非常容易引发安全事故。”

对于高层住宅内消防烟感器使用普通pc管材的质疑，前述接受采访的合景汇悦城工程现场工程负责人表示：“地上部分可以采用PC材料。”据他提供的消防报警联动系统图纸显示，地上部分可以采用PC管。

对此，李冬表示：“PVC和JDG问题，在消防安全方面，除非有特殊说明，或者购买A级防火PVC，一般都是用地JDG（编者注:JDG管又称国标扣式导管。JDG系列钢管选用优质薄壁钢板，双面冷镀锌，360°维护）。”

对此，合景汇悦城工程负责人曾表示随后将回复记者相关问题，并提供相关设计图纸，但在截至发稿前，该负责人未予回应。

金融城·中央公馆：玻璃幕墙施工不当两栋楼家家漏水

金融城项目，位于盐城市盐南高新区世纪大道与人民路交会处，占地230亩，总建筑面积近100万平方米。项目对外宣传为融合高品质住宅、高档办公楼、五星级酒店、配套商业的城市综合体，位于苏北地区最大的金融集聚区，系盐城市政府重点工程。

该项目由盐城市政府参股的盐城金融城建设发展有限公司（以下简称“盐城金融城建设公司”）开发建设。项目于2014年开盘销售,目前整体项目已完工,二期项目部分已入住,多数处于装修阶段。

然而，就是这样一个高起点、“高品质”的市级重点工程项目，建成后依然被业主投诉“延期交房半年，收房后玻璃幕墙又漏雨。仅有物业维修人员打胶敷衍了事，投诉无门。”

记者调查发现，业主反映的渗水情况主要集中在二期项目15、16号楼外立面玻璃幕墙，两栋楼几乎家家漏水，多数房屋处于装修阶段。

据现场装修工人证实：“主要是外立面玻璃幕墙与建筑物接合收口处理不当，导致出现渗水，特别是幕墙顶部与女儿墙之间的幕墙压顶连接不牢固，封闭不严，如螺丝孔、压顶搭接处不打胶或打胶不严密、遗漏等，形成渗水通道。”

此外，该施工现场的工人介绍，施工过程主要受力构件铝型材立柱不按规范设置20mm伸缩缝，铝型材热胀冷缩、主体结构压缩变形产生的应力会使玻璃开裂，产生渗水现象。

他表示，部分业主装修时选择更换玻璃幕墙。记者在15号楼一户装修现场看到，业主在装修时已将原有的玻璃拆卸，业主采购的玻璃放于室内待安装。

对此，记者曾多次致电盐城金融城建设公司，电话接通无人应答。

万达大公馆：建筑材料问题频出楼层屋顶暗藏木方

万达·大公馆项目，总用地面积13万平方米，总建筑面积48万平方米。项目住宅由12栋高层及6栋花园洋房组成主题景观社区，共计1743户。项目以中大面积高档住宅为主，配以少量“轻奢”大平层和多层洋房。项目位置青年路北侧万达广场东侧，2019年9月开盘，目前部分入住。

万达大公馆的开发商为盐城万达华府投资发展有限公司（目前该公司已被盐都区国有资产投资经营有限公司收购），建筑商为中铁建设集团有限公司。

记者调查发现，万达大公馆被指存在的主要问题是：现浇面混凝土强度严重不足；现浇面钢筋间距不符合设计要求，钢筋保护层厚度不符合设计及现行规范强制性标准；混凝土粗骨料夹杂红色砌块材料，质疑使用回笼材料生产混凝土。

据大公馆一位业主介绍,“6号楼的问题是户主在装修过程中发现的,室内屋顶钢筋（木方）都露出来了，据说跟开发商私下协商解决了，具体方案不清楚，目前也未看到户主继续装修和入住。”

中国房地产报记者曾致电开发商盐城万达华府投资发展有限公司，该公司办公室工作人员以“（是否接受采访）决定不了”为由婉拒了记者采访。

楼市热度攀升质量问题不容忽视

梳理盐城房地产行业高速发展期间交付的项目，房屋质量问题也如影随形。

通盈森林红郡、盐城金融城二期、万达·大公馆项目均是2019年开始陆续交房，2021年陆续爆出质量问题投诉，合景汇悦城则是在建工程。

经济发展和人口总量是房地产市场快速发展不可或缺的重要因素。

盐城市位于江苏省苏北地区，全市海陆空交通便捷。2020年末盐城市常住人口671.06万人，总量居全省第六位。其中，城镇常住人口430.22万人。据盐城市统计局办公室发布的数据显示，2020年,盐城地区生产总值是5953.4亿元,增长3.5%,总量、增速分别列长三角地区第13位、第15位。总量列同类地级市第14位。

回望盐城楼市历年发展脉络，2015年至2017年得益于国家“去库存”和当地人才激励的利好政策，楼市量价齐升；2018年市场趋于理性；2019年至2020年，受到棚改货币化安置、“地王”频现、政策宽松等多因素驱动，楼市成交均价也节节攀高；2020年商品住宅成交面积创6年新高，供不应求，新房成交价格波动上行至11325元/平方米。

盐城市人民政府发布的《盐城市2021年1-10月份房地产市场基本情况》显示，1-10月份，全市新建商品房新增供应989.7万平方米，其中全市新建商品住房新增供应740.7万平方米。全市新建商品房销售1037.1万平方米，其中全市新建商品住房销售825万平方米。市场需求火爆，供需数据呈现供不应求的情况。

而据盐城新闻网显示，2020年盐城居民年人均可支配收入33707元，城镇常住居民人均可支配收入40404元。

据克而瑞2021年4月份发布的调研报告显示，盐城自规划发展以来，空间形态由“团块状”向“一城二片”过渡。发展方向可谓“四面开花”，可归纳为“重点向南，适度向西，整合城北，启动河东”。主城区分为城中（老城区）、城南（主城区）、城东（河东）、城西、城西南、城北等几个片区。

未来盐城楼市将有大量入市交付的地产项目，质量问题不容忽视。

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