贝壳回应浑水做空报告称调查方法有误，年内股价已跌七成三季度净亏8亿

出品|搜狐财经

作者|岳家琛

12月17日晚间，贝壳发布公告，驳斥了浑水此前的做空报告。

12月16日晚间，做空机构浑水发布针对贝壳的做空报告。

“据我们估计，该公司从事系统性欺诈，将其新房销售GTV增加了约126%以上，并将其佣金收入增加了约77%-96%”。贝壳表示。

对此，贝壳回应浑水做空的声明表示：“浑水因为不了解中国房产市场，缺乏对贝壳业务的基本认知和三张报表的正确解读。”贝壳称坚决抵制任何机构的恶意做空行为。

对于浑水的做空，资本市场并未给予足够反映。贝壳昨晚涨幅最高达13.44%，截至昨晚收盘，贝壳股价微跌1.98%。

浑水为何认为贝壳虚增交易？后左晖时代，贝壳业绩如何？

浑水：贝壳将门店数量夸大了59%，GTV虚增51%

“贝壳经常在公司盈利电话会议上重复，那就是做正确的事情，即使很困难。但贝壳做的事情完全与此背道而驰，我们发现了大量欺诈行为，包括可能的旨在掩盖欺诈性收入的虚假收购、虚假的门店和未披露的关联交易来增加收入。”浑水在报告中称。

其中，浑水用大量篇幅阐述了贝壳虚增GTV和收入。

“我们编写了一个程序来收集贝壳平台上的交易数据。”浑水表示，然后再通过实地采访、实地考察和实体店对结果进行抽查检查。结果表明，“在我们看来，贝壳正在大幅夸大其新屋销售的GTV平台以及由此产生的佣金收入。”

根据公告，2021年第二季度和第三季度，贝壳公开给出的GTV数据分别是1.15万亿、0.788万亿，但浑水对其的估计数据是0.656万亿和0.521万亿，浑水认为分别虚增了75%和51%。

对于上述结论的证据，浑水列举了贝壳的虚假门店——即在平台上显示“活跃”，但在访问时被关闭或不存在。因此，浑水认为贝壳经营的门店数远少于其平台上公开披露的数据。

例如，位于南昌的某店，该店在其平台上表现为“活跃”，且挂牌了有近100处待售房产。但浑水调查人员访问其注册地时，只发现了废弃的店面。

还有一种克隆店面的模式。浑水指控贝壳在其平台上在BEKE的平台上出现了多个相同或相似的商店，但通过地方实地调查表明，这些相似的商店实际上通常只有一个。

因此浑水认为，贝壳的门店数量被平台方有意的夸大了。

“我们在廊坊找到的51家链家店中，有19家是‘鬼店’。仅在这个城市，实地考察就表明贝壳将门店数量夸大了59%。我们相信廊坊只是一个代表，类似的鬼店并不仅限一地。”

浑水还对贝壳报告的中介人数提出质疑。“贝壳称在上海共有2.1万名中介，但第三方数据显示，其上海的中介公司仅有9998名员工。”

除此之外，浑水还表示，贝壳向投资者报告的交易量、商店数量和代理商数量与浑水从贝壳平台多月数据收集程序中获得的交易数据之间存在巨大差异。同时浑水称，通过实地采访和考察，抽查证实了这些差异。

贝壳称浑水抓取交易量数据方法错误

对于浑水的做空报告，贝壳12月17日晚发布公告称，浑水的做空报告没有依据，已授权独立审计委员会对浑水报告中的关键指控进行内部审查。

其中，关于浑水对新房交易GTV和收入的指控贝壳表示，浑水抓取交易量数据的方法是错误的，其对于贝壳的新房交易GTV和收入的计算存在严重遗漏。

“我们提供新房交易的通路有四条：链家门店；平台连接门店；新房直销团队；其他销售渠道。而在其报告中只计算了第一、二种方式，却遗漏了第三、四种方式。”

贝壳认为，浑水即便在估算第一、二种通路的GTV和收入上也有明显的问题。

贝壳重申了此前披露内容的准确性。根据此前披露的数据，贝壳2021年第二季度和第三季度新房交易GTV分别为4983亿元和4101亿元，二季度和第三季度的新房交易服务收入分别为139亿元和113亿元。同时，第二季度和第三季度向开发商收取的现金分别为138亿元和148亿元。

关于存量房交易GTV和收入，贝壳认为，浑水抓取的交易量数据严重失实且存在遗漏。它的数据并非来自于公司的真正数据，所以其计算的存量房交易GTV和收入都是错误的。

同时，浑水并未使用贝壳真正的存量房套均价，而是选取了来自CRE的外部套均价格进行模糊替代。

“它利用5月25日到8月8日这76天收集的数据来模拟公司整个2021年第二季度的GTV的做法，存在很强的主观臆断性及误导性。”

关于门店数和经纪人数，贝壳表示，浑水报告中提到的贝壳门店数和经纪人数的衡量方法存在比较明显的瑕疵。贝壳认为这源于浑水的信息源是不完整的。

贝壳称，贝壳App首页“找经纪人”功能无法找到新房专岗经纪人，这一类经纪人可以在“新房”频道的子页面里找到，显然浑水并未意识到这一点。同时，在此频道中的新房经纪人有权利选择不对外展示自己。因而，在计算门店总数时，浑水通过“找经纪人”功能里抓取门店数据的方法存在明显缺陷。

贝壳表示，报告关于公司的其他指控，包括收购、研发费用，也是没有根据的，因为它们基于不完整的数据、错误的估算方法、没有依据的推测以及对行业实践的错误理解。

贝壳三季度亏损达8.88亿元，年内市值蒸发3337亿

即便没有浑水的做空，贝壳今年以来的股价跌幅也多达70.6%，市值蒸发523.56亿美元，折合人民币约为3337亿元。

转折发生在年中。今年5月，贝壳创始人左晖离世；此后，国内房地产市场遇冷。

贝壳三季报显示，今年第三季度，贝壳实现营业收入181亿元，同比下降11.9%，经调整后净亏损8.88亿元；成交额为8307亿元，同比下降20.9%。

其中，存量房业务成交额为3782亿元，同比下降34.3%；新房业务成交额为4101亿元，同比下降2.5%；新兴和其他服务成交额为423亿元，同比下降20.4%。

同样受到影响的还有佣金水平。今年三季度，贝壳实现佣金收入53亿元，较2020年同期的79亿元下降32.91%。公司将这一变动归咎于现房交易GTV的下滑。报告期内，链家门店服务的现房交易GTV为1853亿元，较2020年三季度的2857亿元减少1004亿元。

随着二手房成交额低迷，贝壳业绩近期大量依赖于新房代理业务。而其高佣金曾引发房企不满。

左晖在2019年曾提到，新房市场的渠道佣金率在2%至3%，未来不会太高也不会太低。根据财报，2021年前三季度，贝壳综合新房提佣率为2.81%。

第三季度，贝壳找房的毛利率为15.2％，环比下降近7个百分点，同比下降约6个百分点。

此外，计提准备金也导致了贝壳三季度的亏损。其中，贝壳第三季度计提了一笔2.5亿元的优化准备金。贝壳称因对方存在不付款的风险对来自包括恒大在内的几家风险房企的渠道费用进行了计提。

经调整前，贝壳三季度亏损达17.65亿元。不仅如此，贝壳对四季度的预测也十分不乐观，预计第四季度收入为144亿元至155亿元，同比缩水31.6%至36%。

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