中交地产屡遭减持 提前向大股东打100亿借条

向控股股东中交房地产集团借钱，成为中交地产近几年岁末年初的例牌动作。

12月14日晚间，中交地产发布《关于向关联方借款额度的公告》，拟在2022年内向中交房地产集团新增借款，额度不超过100亿元，年利率不超过10%，单笔借款期限自到账之日起不超过60个月。

中交地产称，为保证房地产主营业务持续健康发展，应对市场激烈的竞争，须在土地、资金等方面做好充分准备。本次借款有利于保障公司参加土地竞拍、项目建设过程中对资金的需求，提高决策效率。

常年靠控股股东“输血”

据时代财经查询，至少早在2017年末，中交地产就开始向中交房地产集团借款。此后，借款额度不断加大、期限不断延长，还由单次单笔借款逐渐变成年度借款框架合同。

具体来看，2017年12月，中交地产向中交房地产集团借款6.5亿元，期限1年；2018年2月1日借款40亿元，年利率不超过10%；2019年内借款三次，金额分别为5亿元、8亿元、15亿元，期限在1-3年之间。

2020年后，中交地产开始与中交房地产集团签署年度借款框架合同。其中，2020年内借款额度为不超过80亿元，2021年内借款额度不超过100亿元。从2021年起，单笔借款期限延长至“自到账之日起不超过60个月”。据12月13日公告所披露，中交地产2021年借款额度已使用90.8亿元。

梳理历次借款公告，借款目的基本为“应对市场激烈竞争，保障项目建设过程中对资金的需求，保证公司房地产主营业务持续健康发展”。

与此同时，随着今年以来房地产市场环境的变化，中交地产在新增投资上也愈发谨慎。

12月14日，中交地产公告放弃竞拍海南省文昌市一政策性安居型商品房项目的商业机会。该项目土地位于文城镇镇航天大道片区，规划用地面积6.06万平方米。地块起始价为18177.04万元，最高限价为19994.75万元。折算下来，地价在2999.5元/平方米至3299.46元/平方米之间。但该项目销售模式为安居型商品房（限定销售对象），需全装修现房销售。

今年6月，中交地产也曾放弃南宁邕宁区12.6亿项目商业机会。中交地产表示，房地产调控政策和金融政策的持续收紧，为房地产行业带来更多不确定的经营风险。针对愈发严厉的房地产调控和监管政策，其今年一直以控总量、控总价、差异化定位、注重周转效率为投资重点和产品定位原则。“预期该项目现金流回正周期较长，且整体收益水平偏低，不符合其目前的投资要求。”

近年来，中交地产因“增收不增利”“在央企开发商里垫底”等被投资者质疑，其仅40亿左右的市值也被视为与央企身份不符。中交集团也希望赶上中海、保利发展等地产龙央企头，其曾于2017年立下成为规模前三央企的“军令状”。

2019年从绿城回归中交地产担任总裁的李永前，试图将绿城的规模跃升经验“复制”到中交地产，借代建实现规模跃进。为此他立下三个“小目标”：2019年冲刺350亿元，2020年冲刺500亿元，2023年远在千亿之上。

2020年全年，中交地产实现签约销售额533亿元，同比增长81.37%，但营收和利润总额则同比分别减少12.54%、18.26%。今年2月，在央企加速重组整合的趋势下，中交地产和中房集团正式合并，但反映在数据上，其运营情况并未好转。截至今年三季度末，中交地产营业收入为59.86亿元，同比减少25.43%；净利润为180.69万元，同比减少99.37%。其中，三季度营收10.37亿元，同比减少48.80%；净利润为-1.60亿元，同比减少199.04%。另据克而瑞数据显示，前11个月，中交地产实现全口径销售788.9亿元。

与此同时，近两年中交地产的管理团队也频繁变动。今年6月7日，在任时长不足2年的李永前辞职，这也是中交地产5年时间里第4次更换总裁。尽管李永前在接受媒体采访时表示“不会影响中交冲刺千亿”，但如此频繁的换帅，对于急迫寻求转型和规模发展的中交地产而言，显然不是利好因素。

同业竞争推进缓慢

中交系地产业务繁杂、长期存在的同业竞争问题也推进缓慢。

2018年，中交房地产集团曾出具《中交房地产集团有限公司关于避免同业竞争的补充承诺》，力争在2021年底前，以现金换购、换股并购或其他可行的方式逐步启动下属其他涉及房地产开发业务的企业与中交地产的深度融合。

如今期限降至，中交系地产整合仍然道阻且长。12月14日，中交房地产集团申请将上述承诺延期，变更为“2024年底前，采取出售资产、现金收购、换股并购或其他可行的方式，启动绿城中国控股有限公司、中交置业有限公司等下属其他涉及房地产开发业务的企业与中交地产的整合”。

中交地产称申请延长承诺履行的原因为：绿城中国和中交地产在资产规模、产品定位、运营管理、历史渊源等方面存在较大差异，绿城中国、中交地产上市地不同，整合方案涉及巨量的资产梳理工作，目前进行整合存在较大风险。

IPG中国首席经济学家柏文喜对时代财经称，这说明中交房地产集团的整合存在较大难度。

大股东申请延期整合的同日，中交地产第三大股东湖南华夏投资集团有限公司（以下简称“华夏投资集团”）及其一致行动人彭程也再次提出减持，其拟在6个月内，以集中竞价和大宗交易的方式，分别减持不超过1390万股(占公司总股本比例约1.99%)、2780万股(占公司总股本比例约3.99%)。

华夏投资集团是大型的文教、文旅、文创、文居、文投的建造商、运营商，产业涉及教育、旅游及旅游配套服务综合体、金融及股权投资等。2018年10月，其先后减持400万股，套现3140万元。2019年3月和10月，华夏投资集团分别减持2658万股、3192万股。

不过，2019年10月的减持计划并未完全如期执行。据中交地产2020年5月公告披露，减持计划期间内，华夏投资集团未减持股份，其一致行动人彭程通过集中竞价减持股份69.15万股。而多次声称减持后，华夏投资集团所持股份并无变化，目前为3860.51万股，占中交地产总股本比例5.55%；一致行动人彭程持股1052.47万股，股比为1.51%。

作为持股十几年的老股东，华夏投资集团此举确实让人费解。有投资者表示：“每年都叫减持，年年不减。恶意做盘，有意思吗？我怀疑他就是庄家。”“游资来了，打扰了他的做盘计划，现在又开始用利空压盘砸盘了。”

标签： 借条 大股东 减持