负债率76.56%、高层更换 中梁百悦智佳二度递表“闯关”

这已经是中梁百悦智佳第二次向港交所递表了。

11月24日晚间，中梁百悦智佳服务有限公司(以下简称“中梁百悦智佳”)向港交所更新了IPO申请材料并重新递交招股书。其首度递交招股书是在今年4月29日，该招股书于10月29日失效。

和第一次递表相比，第二次递表的变化清晰明了。据招股书显示，中梁百悦智佳从收入、净利润、毛利润方面更新了数据，且增速均取得了较大上升。

中梁百悦智佳方面表示，随着业务扩张，公司收益及净利润出现增长。

在克而瑞物管事业部研究总监汤晓晨看来，“今年物业股上市进程延长，不确定性增大，和第一次递表对比，中梁百悦智佳二次递表主要是更新审计报告。”

相比今年上半年的火热态势，下半年物企上市步伐明显放缓，且通过率也在不断降低。

资料显示，东原仁知、明宇商服、海悦生活招股书因满6个月而未通过聆讯，招股书处于失效状态。

关于中梁百悦智佳上市的目的以及计划等问题，12月2日，中国房地产报记者联系了中梁百悦智佳方面人士，截至发稿前未得到任何回复。

中梁控股官网上显示，中梁百悦智佳是中梁控股旗下的物业公司。

更新审计报告

显然，第二次的数据比第一次更“好看”。

从规模上看，截至2021年6月30日，中梁百悦智佳在管规模为3320万平方米，较2020同期增长161.5%，较2020年末新增1311.7万平方米；签约建筑面积为7120万平方米，较2020年末的6030万平方米增加1090万平方米。

数据显示,截至今年6月末,46家上市物企的在管面积已达52.87亿平方米,平均在管面积为1.15亿平方米。通过对比，中梁百悦智佳和上市物企的平均规模相差甚远。

规模增长仍是物企核心竞争力。

今年上半年，中梁百悦智佳在收购上收获不小。2021年6月30日，其以约2530万元收购了海宁物业全部股权，后者主要为位于浙江省的10个住宅项目提供物业管理服务，在管总建筑面积约100万平方米。中梁百悦智佳还以约150万元收购汉中佳珅60%股权，后者主要为位于陕西省的5个住宅项目提供物业管理服务。此外，中梁百悦智佳以7500万元的价格，收购了杭州爱中物业管理有限公司51%股权，后者主要为位于浙江省的145个项目提供城市运营服务。

规模的增长直接反映在营收上。从营收上看，截至2021年6月底，中梁百悦智佳实现营业收入6.63亿元，不仅较2020年同期的2.16亿元增长207.3%。

净利润增速也取得了较高增长。2021年上半年，中梁百悦智佳净利润为1.06亿元，和2020年净利润2590万元相比，同比增长307.7%。中梁百悦智佳净利润由2018年的2660万元增加至2020年的8620万元，复合年增长率为79.9%。

在毛利润方面，中梁百悦智佳2021年上半年毛利率约34.4%，而2020年毛利率为28.4%。

汤晓晨表示，“更新后的财务报表显示中梁百悦智佳营收及利润增速较快，凸显了其在战略指导下企业推进势头强劲。”

资产负债率高于行业均值

值得一提的是，中梁百悦智佳对中梁控股集团的依赖较强。

2018年至2021年上半年，中梁百悦智佳在管总建筑面积中100%、76.2%、66.3%和59.2%由中梁控股集团开发。

在负债上， 中梁百悦智佳2021年中总负债为10.91亿元，较2020年年底的5.27亿元上涨107.02%。

值得关注的是，中梁百悦智佳短期借款从无到有，新增4000万元；应计费用及其他应付款从2020年末的2.52亿元增加至4.22亿元，增长67.46%；流动负债特殊科目从2020年末的1.15亿元增加至4.53亿元，翻了近4倍。

此外，中梁百悦智佳负债率也处于行业高位。截至2021年中，中梁百悦智佳总资产为14.25亿元，负债总计10.91亿元，资产负债率为76.56%。

资料显示，2021年上半年，在港上市的41家物管样本企业资产负债率均值为43.75%。

可以看出，中梁百悦智佳资产负债率高出行业平均值32.81个百分点。

尽管负债率高企，上市环境大不如前，也未能阻挡中梁百悦智佳上市步伐。

此外，在二次递表前，选择更换高层也为中梁百悦智佳增加了不确定性。

中梁百悦智佳第一次递表港交所时，周勤伟仍任职中梁百悦智佳执行董事兼行政总裁，主要负责公司的整体业务营运、重大业务决策及执行。但本次招股书却显示，周勤伟已于11月13日辞任执行董事职位，行政总裁一职由李家城兼任，执行董事一职由陈翼替代。

对第二次递表的中梁百悦智佳来说，等来上市的好消息似乎并不太容易。

中房报记者 梁笑梅 北京报道

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