滨江旧改踩雷：两个项目亏掉一年利润

锋雳 王文华

20多亿追偿进展为何不向广大投资者报告？

杭州本土房企滨江集团的投资者提出了这样的质疑：“2021年半年报中为什么没有提及深圳安远和上海湘府两项诉讼后续进展？或许没进展，也应向广大投资者报告一下公司追偿的努力工作情况，毕竟20多亿钱啊，公司辛苦一年的利润”。

对此，滨江集团回复称，深圳安远案件已调解结案，上海湘府案件已裁决结案，执行如有最新进展，公司将按照相关规则予以披露。

滨江2020年财报显示，公司应收285.96亿元，归母净利润23.27亿元。

上述提到的深圳安远和上海湘府两项诉讼背后，牵涉的金额累计高达21.1亿元，几乎相当于滨江集团一年的利润。

深圳安丰工业园：合作方卷入行贿案

安丰工业园旧改地块是滨江集团进入深圳的首个项目，然而这第一个项目就失利了。

随着土地资源日益稀缺，房企由于扩张的需要，旧改市场成了获取土储的另一种方式。2015年底，深圳兴起了“工改热”，工改项目成为房企眼中的香饽饽。

工业用地地价便宜，产权单一，加上当时政策宽松，工业用地在功能改变、规划调整上有很大空间，项目中的部分研发用房可转化成住在项目对外出售。

众多房企蜂拥而至，但并非易事。截至2016年底，至少60家外地开发企业因无法通过招拍挂或介入旧改抢滩深圳市场，只得另辟蹊径通过合作、收购等形式涉足工改。其中，滨江集团便是其中之一。

2016年，滨江集团与深圳安远控股合作成立项目公司深圳滨安，合作开发深圳龙华区安丰工业区地块，其中滨江和安远分别持股70%、30%。

安丰工业区项目占地10万平方米，改造前是厂房和宿舍楼。该项目有住宅建设指标，并按工改规定有30%的商务公寓指标。

项目由滨江操盘并表，安远负责根据深圳城市更新政策向相关政府机构申报和办理项目的更新改造开发手续，将项目土地的城市更新单元规划调整批准为商业、住宅开发单元。

2016年11月，滨江向安远借出资金11.6亿元，包括以8.6亿元收购《光大信托-安远集团单一资金信托》项下信托受益权，以及向安远提供一笔3亿元的资金支持。

按照规划，在安远完成项目获批后，11.6亿元的融资支持可全部直接转为滨江应承担的项目地价一部分。

然而，计划赶不上变化，市场突然变天了。2017年，深圳出台“史上最严工改政策”，禁止将厂房改为公寓，研发用房和配套设施建筑平面不得采用住宅套型式设计。

时间过去近两年，安丰工业园区旧改项目却没有任何进展，甚至前期项目审批手续都未落实。2018年4月，滨江将安远告上法庭，表示因安丰旧改项目迟迟未能推进，集团决定退出该项目并要求其归还11.6亿元的融资款。

借时容易还时难。安远实控人陈族远身陷囹圄。出借的款项迟迟未能收回，滨江只能自认倒霉，并在2019年的年报中计提了7.24亿减值。

对于7.24亿坏账，深交所要求滨江自查安远控股与滨江董监高及关键岗位人员之间是否存在关联关系。滨江回复表示，安远控股与公司董监高及关键岗位人员之间不存在关联关系。

公开资料显示，安远控股实控人为陈族远，潮汕商人，靠基建、矿业等起家，涉足地产、水电等产业，曾卷入多起官员行贿案。

不论滨江是项目判断失误还是对合作方尽调失察，但终究苦果还是自己吞。

再次踩雷上海湘府

“人不能两次踏进同一条河流”，但同样的失误，滨江犯了两次。

2016年12月， 滨江以7.98亿元收购中崇集团旗下上海中崇安防工程有限公司持有的湘府房地产开发有限公司10%股权，并成立合资企业中崇滨江和浙银上海湘府城建公司，共同开发湘府花园三期项目。

资料显示，湘府花园三期为旧改项目，占地面积约7.5万平方米，地上可售住宅建筑面积约9万平方米，商业办公约3万平方米。湘府花园是滨江代建项目，代建管理费3.3亿元。

为了加深与中崇合作，滨江集团向浙银上海湘府城建出资2亿元，并向中崇集团相关公司借款7.06亿元。

然而，项目尚未完工，中崇便陷入流动危机。滨江将中崇告上法庭，双方多次对簿公堂，又经历了撤诉和解。

2020年三季报显示，中崇集团需支付滨江集团2004.8万代建管理费，滨江还持有包括古北中央公园项目公司上海湘府房地产、上海崇斌建设以及中崇集团三个公司合计9.5亿元的债权。

据悉，湘府花园三期项目名称为“古北中央花园”，媒体报道称，滨江与中崇和解后，项目于2020年11月预售开盘，12月取证认筹。不过项目代建方已经换成金茂，没有了滨江的身影。

至于累计近10亿的代建费和债权的进展，目前仍未可知。但滨江终究是竹篮打水一场空。

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