祥生活服务通过聆讯：净利率下滑至8% 超九成收入来自关联方

中华网财经11月24日讯：近日祥生控股集团股价突遭遇腰斩，祥生回应：并不知悉成交价格背后原因、公司运作一切正常。此后第三天其控股的祥生活服务在港交所通过聆讯，也算是利好。据披露数据显示，祥生活服务绝大部分收入来自关联方。

具体而言，距离递交招股书失效时间仅剩一周时间之际祥生活服务于11月22日涉险通过港交所聆讯。据港交所披露信息显示，祥生活服务集团有限公司（简称：祥生活服务）披露的聆讯后资料集显示，农银国际、建银国际为联席保荐人。

最新资料显示，祥生活服务的业务模式依旧没有新意，收入主要来自老三样：物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务在管物业组合包括住宅物业及非住宅物业，主要包括购物中心及办公楼。

陈国祥家族信托绝对98%控股祥生生活服务。祥生物业服务为祥生活服务集团有限公司的主要境内控股公司及我们物业管理服务项目的集中管理平台，并为本公司的间接全资附属公司。该公司于2000年12月6日在中国成立为一家有限公司，初始注册资本为人民币1,000,000元。截至其成立日期，祥生物业服务由祥生实业拥有80%及朱国玲女士（陈先生的配偶）拥有20%。祥生实业于相关时间由陈先生拥有99%及陈弘倪先生（陈先生之子）拥有1%。

招股书披露，ShinlightLimited由ShinfamilyHoldings全资拥有，而ShinfamilyHoldings由家族信托的受托人TMF(Cayman)Ltd.全资拥有。家族信托乃由委托人陈国祥以陈及其家族成员为受益人成立的一项全权信托。

业务规模方面，相较2020年末，截至2021年5月31日，祥生活服务在管建筑面积由1840万平方米增至2120万平方米，签约建筑面积由3730万平方米增至3920万平方米。公司共计订约管理项目227个，覆盖中国11个省、40个城市。

净利率下滑至8%仅为港股上市物企均值的一半

营业收入方面，2018-2020年及2021年1-5月，祥生活服务的收入分别是2.45亿元、3.39亿元、4.59亿元和2.24亿元；净利润分别为1240万元、2980万元、4690万元和1800万元；净利率分别为5.1%、8.8%、10.2%、8.0%。2018年-2020年，祥生活服务收入复合年增长率为37.0%；净利润复合年增长率为94.4%。

毛利率方面，2018-2020年及2021年1-5月，祥生活服务的毛利率分别为21.8%、24.1%、25.2%、26.8%、26.9%。

中华网财经获悉，据中指研究院发布《2021中国物业服务上市公司TOP10研究报告》显示，2020年在港物业服务上市公司毛利率均值和净利率均值分别为28.6%和15.3%，较2019年分别提升了约2.2和2.8个百分点，企业盈利能力持续稳健提升。

至此，祥生活服务净利率8%仅为2020年在港物业服务上市公司净利率均值15.3%的一半。

业务依赖祥生集团及关联方

根据招股书的风险披露，祥生活服务还呈现出整体业务表现极其依赖祥生集团的特点。祥生活服务前身为祥生物业，成立于2000年。自成立以来，祥生活服务就与祥生集团建立了长期的策略关系。于往绩记录期间，为祥生集团及其合营企业及联营公司开发的绝大部分物业提供物业管理服务。

资料显示，祥生集团是一家深耕浙江省和长三角地区，战略覆盖全国的大型综合性房地产开发商，其稳定的销售规模及丰富多元的土地储备为祥生活服务的稳定发展奠定了坚实基础。祥生活服务于2018年、2019年及2020年以及截至2020年及2021年5月31日止五个月，就祥生集团、其合营企业及联营公司以及陈国祥控制的其他实体所开发的物业提供的服务产生的总收入分别为1.97亿元、3.12亿元、4.27亿元、1.44亿元及2.05亿元，分别占同期总收入的80.6%、92.2%、93.0%、92.1%及91.5%。

此次，若祥生活服务成功上市，对于祥生集团而言业务布局版图扩大同时融资渠道得到进一步补充。（中华网财经综合文/刘星）

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