“冬天”上市的万物云

本报记者 蒋翰林 赵毅 深圳报道

近日，万科企业股份有限公司（000002.SZ，以下简称“万科”）发布公告称，拟分拆所属子公司万物云空间科技服务股份有限公司（以下称“万物云”）到香港联合交易所上市，相关议案获董事会全票通过，等待提交股东大会审议。截至公告日，万科直接或间接合计持有万物云62.889%股权。

至此，曾多次否认分拆上市传闻的万物云终于官宣上市。这一消息公布之后，万物云CEO朱保全在朋友圈中写道，“恰逢其时，合伙奋斗”。

当下物业管理已经开始回归理性，行业平均估值水平不及过去两年，叠加地产行业正值寒冬，市场担心是否影响万物云的估值？定位城市空间科技服务商，万物云又有几分“科技”成色？

选择此时上市，万物云方面称，目前万物云在住宅服务、商写服务、城市服务三方面均已呈现良好发展势头，公司认为上市时机成熟。

根据富途证券分析，目前港股的物业服务及管理板块共有52家上市公司，万物云一旦完成上市，市值预计会稳居板块前三，IPO市值大概率在1024亿~1721亿元区间。而截至11月10日收盘，碧桂园服务的总市值为1878亿元。

科技成色“恰逢其时”？

公开资料显示，万科物业成立于2001年，去年10月31日朱保全对外宣布，万科物业更名为万物云。

万物云在此时分拆上市，出乎业内意料。“我怕资本市场把我们引导坏了”“一定会上市，未来适当的时候”……近几年，对于媒体问及物业会否上市，万科方面几乎都重申，上市是方向但近期无计划。

11月5日，万科发布公告，分拆万物云上市的靴子落地。公告显示，在发行规模方面，根据香港联交所关于最低流通比例的规定和万物云未来发展的资金需求，万物云本次发行的H股股数不高于万物云发行后总股本的15%（超额配售选择权行使前），并授予承销商不超过上述发行的H股股数15%的超额配售选择权。

万科方面表示，本次分拆上市完成后，该公司的股权结构不会发生变化，且仍将维持对万物云的控股权。

此前，朱保全及万科董事会主席郁亮都曾强调，万物云不以物业公司的概念上市。朱保全曾表示，万科物业到万物云，就像Google到Alpha、链家到贝壳的转变。未来万物云的竞争对手不是传统物业企业，而是科技公司的下沉。

区别于传统物管企业，万物云一度被认为将对资本市场讲出最具“科技”故事的物业公司。官网显示，在传统物业板块之外，万物云将业务范围延伸至商企空间服务的“万物梁行”和城市空间服务的“万物云城”。

不过，如今选择上市万物云，科技成色尚不明显。从营收情况来看，万科半年报显示，2021上半年，万物云营业收入为104亿元，同比增长33.3%。其中住宅物业服务收入57.1亿元，占比55%；商业物业服务31.6亿元，占比30%；其他收入占比约为15%。可见传统物业占比仍达到85%以上。

在近期万科业务交流会上，朱保全提出住宅物业领域会控制增速；商业物业领域的万物梁行要发挥合资红利，保持在40%~60%的增速；专注城市物业的万物云城要保持不低于60%的增长。

对于分拆上市的目的及影响，万科公告表示，本次分拆上市，可以有效增强万物云的资本实力，并拥有独立的资本运作平台以及投资者基础，为其业务发展提供更为多元化的融资渠道，提升万物云竞争优势。

上半年营收104亿元

随着万物云步入资本市场，物业行业竞争格局或将生变。

从规模上看，尚未上市的万物云仅次于碧桂园服务。截至今年上半年，碧桂园服务合同管理面积为12.05亿平方米，收费管理面积约为6.44亿平方米。万科年报披露，截至2020年底，万物云在管面积为5.66亿平方米。

根据万科披露数据，2020年万物云营业收入182亿元，高于同期碧桂园服务的156亿元的营收。今年上半年，碧桂园服务的营业收入为115.6亿元，同比大增约84.3%。而根据万科半年报披露数据，今年上半年，万物云实现营业收入103.8亿元，虽然同比增长了33.3%，但已经落后于碧桂园服务。同期，万达商管用5420万平方米的商管面积获得了高达106.36亿元的收入，插进了碧桂园服务与万物云中间。

过去几年资本市场涌起一波分拆物业上市潮，万科在其中是缺席的。截至目前，已经有超过50家物业公司实现上市。目前，港股物业板块中总市值排名前三的是碧桂园服务（6098.HK）、华润万象生活（1209.HK）、融创服务（1516.HK），截至11月10日，总市值分别为1878亿元、923亿元、476亿元，碧桂园服务市值甚至超过了碧桂园的1628亿元。

不过，在经历近两年物管企业上市潮后，2021年行业逐渐回归理性。Wind数据显示，按上市日为基准，截至11月1日，年内共11家物业企业于港股上市，且目前市值均低于百亿港元。相比之下，去年全年共18家物业公司成功港股上市，目前市值超百亿港元的公司有6家。自8月以来，除了京城佳业于11月10日在港交所上市，再没有新的物业公司上市。

据富途证券分析，7月初至今，衡量港股物管板块表现的恒生物业服务及管理指数从7月初的10672点，下跌42%至2021年11月5日的617点，跌幅不可谓不惨痛。分析判断，考虑到万物云的上市时点（最早2022年1月底）临近物管公司的年报业绩预告时间，在物管公司业绩有望高速增长之际，万物云的上市，届时将进一步提振投资者对于物管板块的乐观情绪。

收购“窗口期”

与赴港上市退潮形成对比的，是房地产市场遭遇寒冬下，物业企业频繁的收并购动作。中指研究院数据显示，截至2021年11月1日，今年物业管理行业内发生并购交易63宗，涉及并购方33家物业企业；交易金额约315亿元，相比2020全年交易总额大幅增长约198%。

上市前夕，万物云同样通过收并购扩大规模。克而瑞物管发布的《2021年上半年中国物业服务企业新增扩展榜单》中，万物云新增内部转化面积为1047万平方米，位于行业第二。

9月，万物云在福州召开与伯恩物业的战略合作启动会，伯恩物业正式加盟万物云。伯恩物业管理面积超7000万平方米，是福建地区管理规模最大的物业企业之一。8月，万物云宣布以换股方式收购阳光城旗下阳光智博，通过增发 4.8% 股份获得阳光智博 100% 股权。在这场合作中，万物云获得服务面积 3020 万平方米。待换股完成后，阳光城也或将成为万物云的第四大股东。

Wind数据显示，截至2021年6月30日（未经审计），万物云的总资产为190.1亿元，总负债119.3亿元，负债率约62.6%，对物业公司而言水平偏高，同期碧桂园服务为40%左右。此外，截至2021年6月30日，万物云未经审计的总资产为190.10亿元，而2020末时为195.46亿元，今年上半年的总资产已少于去年全年。

当下房地产行业整体承压，分拆物业上市或许还有辅助母公司的意味。万科在公告中表示，分拆上市有助于突出万科在空间科技服务领域的发展优势，提高本公司及万物云的持续运营能力，释放其内在价值，同时有利于万科向开发、经营、服务并重的转型发展。

IPG中国首席经济学家柏文喜认为，万科选择此时分拆万物云上市，一方面是万物云的发展已经水到渠成，二是下半年以来楼市的急剧转淡可能对财务一向稳健的万科也造成了隐忧，为防患未然和优化自身流动性而在此时决定分拆万物云上市。

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