东原仁知服务再递表：52%在管面积来自关联方 实控人为“神秘”富豪罗韶宇

中华网财经11月12日讯：据悉，东原仁知城市运营服务集团股份有限公司(简称“东原仁知服务”)于11月11日晚间再度向港交所递交了招股书。此前，于今年4月30日，东原仁知服务首次向港交所递交招股书，并在11月1日显示“失效”。东原仁知服务本次赴港上市独家保荐人为国泰君安国际。

迪马股份间接持股51.04%

实控人为“神秘”富豪罗韶宇

招股书披露，东原仁知服务的业务最早追溯到2003年成立的重庆东原，是一家物业管理服务提供商。东原仁知服务为迪马股份的控股子公司，而重庆“神秘”富豪罗韶宇及其妻子赵洁红通过重庆东银控成为迪马股份实控人。招且股书披露，当前迪马股份董事长及总裁为罗韶宇妹妹罗韶颖。

对于“神秘”富豪罗韶宇，追溯有关信息发现其起家于“制造防弹运钞车”、失足于煤炭开采“黑金”市场。

值得一提的是，在2020年11月迪马股份一则公告称，迪马股份第一大股东重庆东银控股持有本公司股份被司法轮候冻结司法轮候冻结，具体冻结数量为：915,737,591股，其中中国民生银行股份有限公司盐城分行申请轮候冻结30,000,000股，中国民生银行股份有限公司重庆分行申请轮候冻结885,737,591股。上述股份均为无限售流通股，轮候冻结。截止公告日，东银控股直接持有公司约8.86亿股，占公司总股本的34.57%。

在此之前，东银控股在迪马股份的持股，自2017年起已被冻结三年，此次轮候冻结又被延展三年。

业务模式方面，东原仁知服务通过物业管理服务、社区增值服务及非业主增值服务三条业务线展开多元化服务。

52%在管面积来自关联方

业务规模方面，截至2021年9月30日，东原仁知服务有289个在管物业项目，包括住宅及非住宅物业，覆盖国内46个城市，总在管建筑面积约2470万平方米，其中52%来自迪马集团及关联公司。

其中，115个为住宅物业及174个为非住宅物业；住宅物业及非住宅物业的总在管建筑面积分别约为1760万平方米及710万平方米。

在上一份招股书显示，截至2020年12月31日，东原仁知有227个在管物业项目，包括住宅及非住宅物业，覆盖中国14个省、自治区及直辖市的38个城市，总在管建筑面积约2110万平方米。

另，截至2021年9月30日，东原仁知服务管理的物业项目之总在管建筑面积约52%源自迪马集团及联属公司。其管理的多个物业项目包括就此订立相关物业管理服务协议的物业项目，而有关协议未订明在管建筑面积。

近七成收入来自第三方

从东原仁知服务整体业务收入占比看，东原仁知服务与此前已上市物业公司并无多大差异，来自物业管理收入占比过半。具体，来自物业管理服务收入占比53.3%、社区增值服务收入占比23%、非业主增值服务收入占比23.7%。

按收入来自主体看，来自独立第三方的收入占比69.7%，来自迪马集团及关联公司的收入30.3%。

毛利率、净利率分别低于港股物业公司均值2.7个百分点、5.87个百分点

收入方面，2018年、2019年、2020年及2021年9月30日止9个月，东原仁知服务营业收入3.87亿元、5.59亿元、7.67亿元、8.59亿元。同期毛利分别为8860万元、1.33亿元及2.16亿元；同期毛利率分别为22.9%、23.7%及28.2%、25.9%。

截至2020年12月31日止三个年度各年，东原仁知服务年内利润分别约为人民币2910万元、人民币2560万元及人民币8450万元，于2018年至2020年间增长约190.4%。相比于截至2020年9月30日止九个月，截至2021年9月30日止九个月收益、毛利及毛利率分别增加约65.7%及60.1%。

经计算，2018年、2019年、2020年及2021年9月30日止9个月，东原仁知服务净利率分别为7.52%、4.58%、11.02%、11.17%。

中华网财经获悉，据中指研究院发布《2021中国物业服务上市公司TOP10研究报告》显示，2020年在港物业服务上市公司毛利率均值和净利率均值分别为28.6%和15.3%，较2019年分别提升了约2.2和2.8个百分点，企业盈利能力持续稳健提升。

至此，东原仁知服务的最近一期毛利率、净利率两盈利指标分别低于港股市场物业服务上市公司均值2.7个百分点、5.87个百分点。

此外，中华网财经获悉，迪马股份今日（11月12日）发布公告称，东原仁知服务于2021年4月30日向香港联交所递交了首次公开发行境外上市外资股（H股）并在香港联交所主板上市的申请资料；2021年10月15日东原仁知服务收到中国证券监督管理委员会出具的《关于核准东原仁知城市运营服务集团股份有限公司发行境外上市外资股的批复》（证监许可【2021】3224号），具体内容详见2021年5月6日、2021年10月16日在上海证券交易所网站披露的相关公告，目前尚需取得香港证监会、香港联交所等批准和/或核准。

（中华网财经综合文/刘星）

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