“四个保障”解题高质量增长 金科再显综合竞争优势

房地产行业生存逻辑与成长逻辑正在发生深刻变化：融资环境愈发逼仄，没有绝对的顺境；多元破题路径逐步成型，没有绝对的逆境。

如果参透了这一本质，房地产企业势必会将“顺势而为”与“逆势而为”作为未来一段时间双重修炼的方向。

行业大洗牌下，保证财务稳健和提振市场信心成了众多房企的首要任务。

而嗅觉灵敏的房企则早已走在了行业前列。日前，一场名为“‘稳中求进，行稳致远’致敬金科攀登者”的表彰会在重庆举行，金科控股董事局主席、金科股份实际控制人黄红云在会上强调要继续落实“一稳二降三提升”，着力做好“四个保障”，不断推动公司实现高质量发展。

所谓的“四个保障”，即保障现金流安全、保障公司可持续发展、保障客户满意度不下滑、保障公司员工应有的权益。尽管只是看似简单的四个方面，但却涉及到公司发展基本面、工程质量、客户满意度、员工权益等方方面面，具有极强的针对性和实操性，堪称“行业教科书式的范本”。其战略眼光和发展策略，也很好地契合了当前的市场和政策环境，加之公司良好的基本面，将有助于公司在未来的发展中取得先机。

有券商人士也指出，金科股份正在为下一个周期进行蓄力，在楼市调控常态化的背景下，类似金科这样战略清晰、步伐稳健、模式先进的房企，将具备更大的竞争力。

现金流持续为正

随着“三道红线”落地，现金流管理的重要性更加凸显，促销售、抓回款前所未有地考验着房企的整体运营能力。

而在当前的市场环境下，越来越多购房者倾向于选择那些负债水平低、财务状况良好以及品牌实力强的房企，而这反过来进一步推动市场份额向头部房企集中，加速其销售回款，优化现金流状况，进而形成一种良性循环。

2021年前三季度，金科实现营业收入636.83亿元，同比增幅超33%；实现净利润60.75亿元，同比增长9%，归母净利润45.28亿元。

与此同时，公司进一步主动调整有息负债规模，累计压降有息负债100.78亿元，有息负债总额降低至875.86亿元。同时，金科积极履约兑付，截至目前无一例债务违约情况出现。

在有息负债期限结构上，财报显示，公司一年内到期有息负债204.7亿元，占比降为23.37%；一到三年内到期有息负债为515.25亿元，占比58.83%；三年以上到期有息负债为155.91亿元，占比升至17.8%。较去年末，一年内短期有息负债降低近10%，三年以上长期有息负债债务增加近7%。

特别是当“维稳”成为第一要义，房企运营回归本质，更看重销售回款质量、现金流管理等内部经营管控。一直以来，保障现金流安全被金科放在了头等重要的位置，在“以收定支、先收后支、收大于支”的现金流管理模式下，公司坚持有质量的销售，确保每一笔销售都能贡献有价值的回款。今年前10月，公司实现全口径销售回款1588亿元，回款率进一步提高至98%，回款质效持续处于行业标杆水平。

对于地产而言，现金就是生命线；穿越市场的底气，来自自身的造血功能。于金科，优异的销售与回款成绩，也为企业提供了充足的现金流，增强公司的内生造血功能。截至三季度末，公司货币资金余额为301.7亿元，轻松覆盖短期债务；经营性现金流净额74.31亿元，同比增长570%。

一份来自克尔瑞的报告显示，在92家典型样本房企中，27家房企连续三年经营活动现金流均保持净流入，在此基础上，仅有包括金科股份在内的五家房企，2019-2020年经营活动现金流净额保持正增长。

这也意味着，金科股份资金链持续保持稳定，拥有较强的抵御流动性风险能力。而良好的发展态势、雄厚的资金实力，也让金科在资本市场屡屡获得正面反馈。

就在几天前，平安证券、华泰证券等多家机构还给予金科股份买入或增持评级，中金公司则将金科列为年度策略推荐标的，显示出金融机构及市场对公司未来发展的信心。

蓄力可持续发展

面对房地产底层逻辑的巨变和不确定性，所有房企尤其是管理层对活下去，乃至基业长青的诉求，比以往任何时候都强烈。

显然，金科也更清晰地认识到了这一点。自2021年初开始实施的“一稳二降三提升”的经营策略，不再将规模作为发展的主旋律，目标设置、考核导向不以规模为前提，强调长期主义、稳中求进、量入为出，也正是为保障公司可持续发展的一个关键性选择。

今年1-10月金科实现全口径销售额1616亿元，销售面积1663万平方米，相较于去年同期增速有所放缓，但与行业速度水平保持了一致。

此外，金科将“投资力、产品力、服务力”三大核心竞争力放在更重要的位置。具体来看：

在投资力方面，在今年土地市场遇冷的大背景下，金科继续秉持极强的拿地纪律，在土地市场严控拿地总量，提升土地质量，最终达成高标准拿地。前三季度公司新增土地47宗，总建筑面积1313万平方米，计容建筑面积990万平方米，土地购置合同金额达387亿元。其中，84.96%位于二三线（含新一线）城市，新增土储的城市能级不断提升；仅四成来自于公开市场的招拍挂，而通过“地产+商业”、“地产+产业”、收并购等方式获取的土地计容建筑面积达到583万平方米，占比达59%，遥遥领先于行业大部分企业。

充足的土地储备是房企应对市场变化的要素之一，反映出一家企业的“家底”。截至上半年末，超过7300万平方米的总可售面积，满足公司未来3年的发展需要，就算在面对未来市场的变化与调整，金科依然能够从容应对。

在产品力和服务力方面，公司持续完善全面质量管理体系，来打造高品质的产品和服务，不断为客户提供高附加值的产品和服务，提升全业态、全生命周期客户服务水平，始终坚持“客户至上”的经营导向，也让公司在今年1-10月累计交付的1295万平方米产品，客户满意度达85%，较年初提升0.52个百分点，持续领先行业平均水平。

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