万物云不像物业更像“第二街道办”

郁亮一松口，万物云迈出上市的步伐。

上周，万科宣布拟分拆万物云到港交所上市。消息一传出，万物云CEO朱保全在朋友圈写下八个字：恰逢其时，合伙奋斗。

万物云多次被传上市，万科董事长郁亮总是三缄其口，以“暂时没想好” “未来适当的时候”等话语搪塞。

这时启动上市，节点非常微妙：严厉调控下，地产寒冬凛冽，物业股资本潮也渐褪，估值受到了较大压缩。即便如此，市场还是给出1000亿以上的估值。

万物云姗姗来迟，万科管理层也试图讲一个“街道办+贝壳”的新故事。

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管小区，到管街道

万物云成立于2001年，前身是万科物业，2015年从万科分拆独立开启市场化运营，2020年更名为万物云，业务结构划分为空间、科技和成长三大板块。

最为核心的是空间，包括住宅服务的万科物业、商写服务的万物梁行、城市服务的万物云城，三者并称为万物云的“三驾马车”。

2021年上半年，万物云整体 103.8 亿元收入中，住宅物业、商业物业、城市服务分别占比55.0%、30.4%、6.1%。

郁亮设想中的万物云，不仅是一个单纯的物管公司。

“多一家、少一家（物业管理）上市公司并不重要，如果是一个城市服务商，我觉得会变得很重要。”

刚成立一年的“万物云城”，就直接锚定城市服务，要做政府的“大管家”。

朱保全解释，万物云城会帮助城建、城管、环卫、水务、社区治理等部门，统筹对接环卫、绿化、管廊、水道治理等服务供应商，将地产物管理“资产保值增值打好环境”的模型复制到城市中去。

这样，万物云城承担了城市服务总包商的角色，在珠海横琴等已验证了其模型。

“政府几个部门之间，往往是‘树型’结构，由企业在当中穿针引线，效率就可以得到大幅提高。”朱保全透露。

2021上半年，万物云城的收入6个亿，在总盘子中存在感低，增长性很快，定位于“政府首选的物业管家”，保持不低于60%的增速。

万物云城已签约40个城市项目，包括珠海横琴、雄安新区、鼓浪屿等，会提前完成3年百城的目标。

相比之下，朱保全对住宅、商业物业增速要求分别是：控制在30%以内，以及 30%-60%。

“三驾马车”一起，由小区、商业楼宇直到城市服务一体统筹，未来将聚焦在中国100个城市的1000条街道。

“以后，万物云的计量单位里，可能不再是一个个项目，而是一条条街道。”朱保全说，万物云已在全国288条街道拥有超过25%的市占率，2021年底，这样的高浓度街道可达到300条。

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技术输出，物管界“贝壳”？

2021年，房地产行业洗牌引发物业重整，部分房企通过出售物业资产回笼资金，给了物管类公司跑马圈地的机会。

8月，万物云以换股方式，获得阳光城旗下物业平台阳光智博100%股份；9月，斥资18亿元收购伯恩物业97.2%的股权。

万物云的扩张模式，并不只靠规模取胜，而是有更大的野心。

朱保全更喜欢将万物云比作“贝壳找房”。

他提到，万科物业到万物云，就像链家到贝壳的转变，万物云会投资一些物业公司，输出自己的服务，类似贝壳系的德佑。

要做物管界“贝壳”，万物云的核心，就是沉淀物管服务能力和科技系统，打造开放式赋能平台。

“万物云的竞争对手已经不是传统物业企业，而是科技公司的下沉。”朱保全说。

万物云正着力打造科技和成长板块，前者有“万睿科技”、“第五空间”，分别提供软硬件服务能力、数字运营和行业人工智能服务；后者的“万物成长”是公司的孵化器。

在武汉，万科物业打造了第一个物业数字运营中心，其20%的流程可通过武汉运营中心远程操作。

下一步，万物云将把积累的BPaaS（流程即服务）向空间服务子品牌上全覆盖，并以“睿联盟”合作平台为主要载体，对外输出，还会战略投资睿联盟成员企业并支持其上市。

首个“试验品”，便是在9月提交招股书的万盈服务，万物云是它的战略股东和科技服务商。

“万物云希望链接物业行业各类企业、资源和市场，后续将基于科技创新等因素，实现更强的资源整合能力，这和传统的物业企业收并购有本质区别，也是物业企业的新打法。”地产分析师严跃进向《21CBR》记者分析。

从现有基本盘看，万物云仍是物业成色为主，科技成色尚不够明显。

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“过冬”储粮，头把交椅已失

相比前两年的物业股热潮，万物云上市的时机不算好。

近来，涉地产的板块普跌，碧桂园服务已从峰值的约2500亿港元，5个月内已跌至1700多亿港币，跌去三成多。

万科地产主业也开始承压，增收不增利。

2021上半年，万科净利润下滑，为13年来首次，第三季度下滑态势依旧，净利润56.42亿元，同比减少23.3%，环比减少42.16%。

相比其他房企，万科现金流充裕，但也感受到了寒意。截至三季度末，其现金及现金等价物余额降至1386.66亿元，较6月末减少483.2亿元，为2019年四季度以来最低纪录。

“寒冬之下，要先解决自己过冬的问题，保证自己的安全。”郁亮认为，赚钱逻辑已经改变，“房地产企业要学会赚一分一厘的小钱，才是下个春天所需要的能力。”

围绕百姓生活和城市发展提供产品和服务，都是的新“活法”。

朱保全预计，万物云2021全年的收入达250亿元，净利润约20亿元，与地产主业相比，体量不到十分之一，利润率也有限，然而，在过冬背景下，其抗周期特性、稳定现金流更受青睐。

分析认为，万物云若能独立上市融资，有利于提振市场对万科的信心，也有利于逢低趁机收购其他物业管理公司，更快扩张规模，巩固地位。

2020年，万物云的营收为182.04亿元，在管面积达5.66亿平方米，均居业内第一。同期，碧桂园服务两项数据分别为156.10亿元、5.05亿平方米。

在新一轮圈地后，它已落后于更凶猛的对手。

严跃进向《21CBR》记者表示，今年地产行情式微，很多企业资金链压力大的时候，首先转让的就是物业板块。

中指研究院统计显示，完成对阳光智博、伯恩物业两项收购后，万物云在管面积将达到约6.66亿平方米。

而碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务、富力物业以及彩生活旗下核心资产，并表后在管面积将增至约8亿平方米，实现反超。

万物云最后的结局会如何，还能否守住第一？

在这个寒冬，不只考验决策者的智慧，也会考验其勇气。

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