三季报放榜②｜53家房企平均应付规模达271亿元，华发股份应付账款增幅超110%

【编者按】楼市降温、土拍萧条、企业债务违约……2021年年中以来，围绕房地产的市场情绪慢慢滑向了冰冷的谷底。在“好消息”与“坏消息”、“悲观”与“乐观”情绪的交织之下，房企交出2021年三季度“成绩单”。

10月中旬，搜狐财经推出《拆解上市房企三季报》系列专题（点击查看专题单篇报道），聚焦上市房企三季报，以窥市场、以探企业。截止目前，A股共有112家房地产开发商披露三季报。

一片数字矩阵是企业过往的轨迹，也是未来的注脚。搜狐财经结合营收规模、利润规模、销售规模、品牌影响力等多维度，选出其中的典型房企，从多维度出发，揭秘数据背后的地产行业。

出品｜搜狐财经

作者｜柳玉琳吴亚

从今年5月陆续出现的多家大型房企商票“兑付难”传闻，再到6月底家居上市公司三棵树直接在一则公告中披露两家上市房企出现超5285万元商票逾期，房地产开发商的应付账款及应付票据规模，日渐成为外界关注的焦点。

根据第三方机构克而瑞的数据，截至今年6月末，80家重点房企的总有息负债规模为71185亿元，有息债规模保持7万亿元以上，较期初增长0.4％，增速较2020年的5.4％继续下滑。

即使房企的有息债务增速已呈现明显下滑趋势，但应付票据及应付账款却在大规模增加。据上海票据交易所数据显示，2020年中国商票签发金额3.62万亿元，同比增长19.77%，其中，在TOP19房企中，其总体商票承兑余额达到3355.74亿，较2019年增长了36.59%。

三棵树披露的前述公告中有这样一个细节：以龙头房企为主的一线地产商使用票据支付比例提升，从而导致报告期内公司应收票据余额持续增长。

票据支付在资产负债表中计入应付账款、应付票据科目，最终体现为房企的无息债务。因此，房企通过支付票据不仅能替代融资，同时在“三道红线”监管下，还能以此降低“红线”（净负债率指标以及现金短债比指标）。

因此，房企的票据支付在业内又有“隐形债务”之称。这种“隐形债务”规模的大幅增加，或导致房企总负债规模“不降反升”，甚至是房企的偿债能力因此被“美化”从而被高估。

房企应付账款及票据的规模增长，带来不可忽视的风险。今年6月，市场上曾有消息称，央行等监管部门已经出手，将试点房企的商票数据纳入监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。

还有市场消息称，监管部门对于试点房企“三道红线”监管之外，除了房企商票数据之外，还将重点关注两个维度——当年累计权益拿地金额/累计权益销售金额<40%；以及过去三年经营活动产生的现金流净额不能连续为负。

由此，在“三道红线”后，对房企的监管扩容将又添“三道补丁”。虽然此等市场消息并未得到相关部分的确切回应，但在行业整体偏紧的外部环境下，房企在应付款等“隐形债务”的偿还必然会影响到房企自身的流动性，也将进一步考验房企的偿债能力和项目的周转能力。

53家房企应付规模超14406亿元

搜狐财经梳理发现，部分房企在财报中仅单独披露“应付票据”或“应付账款”其中一项的数据，但大多数房企的财报中均有“应付票据及应付账款”这一口径的数据披露。

为此，搜狐财经针对已披露2021年三季报的A股53家典型房企，就“应付票据及应付账款”这一口径的数据进行了排名，以呈现这53家房企的整体“应收规模”。

计算可得，53家房企的应付票据及应付账款总和即应付总规模超14406亿元，平均到每一家房企约为271亿元。

具体到平均线271亿元，在此之上的有14家房企。而这样的“应收规模”，又整体呈现出与房企整体体量较为匹配的特征。

即这14家房企中，除了建发股份之外，其余13家房企均为“千亿房企”（销售额超千亿元），系具备一定规模的大中型房企。

《2021年前三季度A股典型房企应付票据及应付账款排行榜》，制图：搜狐财经

截止前9月，万科、绿地控股、保利发展、新城控股、建发股份分别以3120亿元、3105亿元、1312亿元、773亿元、620.2亿元的应付票据及应付账款，位列榜单的前五名。

华侨城A以272.5亿元的应付票据及应付账款，位列榜单的第14名，并在平均线271亿元之上。

蓝光发展紧跟在华侨城A之后，位列榜单第15名，对应236.7亿元的应付票据及应付账款。

包括金融街、中交地产、滨江集团、奥园美谷等34家房企的应付票据及应付账款数据在100亿元以下，排名最末的*ST中房仅为0.03亿元。

由房地产开发商转型为医美上市公司的奥园美谷，截止今年9月末的应付票据及应付账款仅为2.56亿元，同比降幅达到了82.71%。结合公司业务来看，或与其转让京汉置业等核心地产资产带来的业务调整有关。

绿地建发华夏幸福应付票据规模位列前三

“商票”是商业汇票的简称，是出票人签发的，委托付款人在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或持票人的票据。根据承兑人的不同，可进一步划分为银行承兑汇票和商业承兑汇票。房企商票就是属于后者，在财报中，正是体现在“应付票据”栏目中。

并非所有房企的财报中都会披露应付票据数据，根据风财讯智库统计，截至2020年末，20家代表房企应付票据金额为4148.6亿元，其中中国恒大应付票据金额达2057亿元，同比增长24.32%，较2019末增长了407亿元。

华润置地、绿地控股、融创中国、碧桂园四家房企，分别以274亿元、255.8亿元、206.3亿元、193.1亿元的应付票据规模，紧跟恒大之后。

图片来源：风财讯智库

不过，多数港股上市房企，均未披露2021年三季报。而已披露36家A股房企中，绿地控股以截止今年9月末343亿元的应付票据规模，位列榜首。

建发股份、华夏幸福、保利发展、金科股份、中南建设五家房企，紧跟绿地控股之后，而这6家房企也是应付票据规模均超100亿元的房企。

绿地控股18页的2021年三季报中，并未具体介绍公司应付票据的具体情况。为此，搜狐财经翻阅往期财报数据，以呈现绿地控股应付票据的具体构成和变化趋势。

2021年年中，绿地控股的应付票据为380.74亿元，同比增幅达到48.84%，其在中报中解释为“银行承兑汇票增加”所致。

但中报数据显示，上半年绿地新增的商业承兑汇票即商票规模为91.01亿元，远高于同期新增的银行承兑汇票规模33.95亿元。

《2021年前三季度A股典型房企应付票据排行榜》，制图：搜狐财经

年内对比来看，绿地控股的应付票据由今年年中的380.74亿元，降至了截止前9月的343亿元，已有所优化。

但若同比来看，绿地控股前9月的应付票据增幅仍达到了157.42%，位列已披露三季报的36家A股房企中的第五名。

金融街、华发股份、大名城、金地集团四家房企以超165%的应付票据同比增幅，位列众房企前列。

其中，金融街截止前9月的应付票据仅为2.245，但同比增幅却达到了605.32%；华发股份为9.03亿元，增幅为327.58%。

《2021年前三季度A股典型房企应付票据同比增长排行榜》，制图：搜狐财经

值得注意的是，金融街和华发股份颇为相似的一点在于，二者应付账款规模远超应付票据规模。

华发股份应付账款5年翻9.18倍

相比于包含商票的应付票据，应付账款指标常被外界忽略。“应付账款”指因购买材料、商品或者接受劳务等而发生的债务，该指标常用来分析房地产行业对上下游供应商资金挤占状况。

52家房企的应付账款累计超12874亿，平均每家达到了247亿元。该指标也呈现出与房企整体体量较为匹配的特征，万科、绿地控股、保利发展、新城控股、招商蛇口五家头部“千亿房企”均在300亿元以上。

但分化现象也较为严重，位列榜首的万科，截止今年9月末的应付账款达到了3118亿元。与第二名的绿地控股2762亿元的应付账款规模，存在356亿元的差距。而这356亿元的差距，又仅与位列第六名的华夏幸福367.3亿元的规模较为相近。

在应付账款规模排名靠前的前十家房企中，华发股份的表现值得注意。截止今年前9月，华发股份的应付账款为356.3亿元，同比增幅达到了118.83%。

如前文所述，同期，华发股份的应付票据规模却仅为9.03亿元。

往期财报数据显示，华发股份的应付账款在2016年时仅为30.18亿元。此后一路走高到了2020年的277.3亿元，即5年时间翻9.18倍。

华发股份为华发集团旗下房产开发上市公司，在业内有珠海地产“一哥”之称，2020年全年实现合同销售金额1205亿元，同比增长30.59%，成为房企“千亿俱乐部”中的新秀。

《2021年前三季度A股典型房企应付账款及同比增长变化排行榜》，制图：搜狐财经

整体来看，仅有13家房企在今年9月的应付账款规模有所下降。而在“三道红线”的高压下，为避免踩线，房企为了调整债务结构，手段之一便是将有息负债挪入应付账款及票据、其他应付款等无息负债科目，进而减少表内有息负债。

即扩大分子、减小分母，房企总负债规模“不降反升”，从而降低显性负债率指标。因此，越来越多房企通过增加应付款的方式来缓解资金压力，实现加杠杆经营。

长远来看，应付账款及票据的显著增加，意味着房企对建筑工程企业、建筑材料供应商、装修材料供应商等上游企业账期的拉长，或将形成高规模的“产业链负债”。如产生坏账，将拖累上游企业。

标签： 华发 账款 亿元