天鸿中国赴港IPO：毛利率52.6% 创始人100%持股分红拿走公司85%利润

中华网财经11月3日讯：赴港上市的房企一段时间以来似乎销声匿迹。最近一家来自河北唐山的房企天鸿中国控股有限公司（下称“天鸿中国”）10月29日向港交所递交了招股书，拟申请在香港主板IPO上市，未来金融为独家保荐人。

创始人魏国秋100%持股

据天鸿中国的招股书披露，公司成立于2005年，背后的掌权人为魏国秋。该公司是河北省的一家房地产开发商，主要专注于开发及销售住宅物业，业务所涉及地区主要为河北省内的唐山、衡水及石家庄三个城市。业务模式：业务运营包括物业开发及销售、一级土地开发、物业管理服务。

值得注意的是，天鸿中国的主要资产主体天鸿地产由魏国秋创建以来直至递交招股书仍由其个人100%持股，而上市筹备始于2018年3月在港设立了Buildking、天鸿中国、WTHLtd.、BuildusLimited四个境外主体。其中，境内公司主体为盛鸿谘询，后续将打包天鸿地产装入，而天鸿地产打包分别装入了德融房地产、新天鸿、唐山天福缘、安悦物业、湖畔物业、鸿商房地产以及持股90%的唐山鸿柯。

收入波动大毛利率下行

收入方面波动较大，毛利持续下降。数据显示，2018-2020年，天鸿中国的收入分别为4.35亿元、2.34亿元、3.67亿元，毛利分别为3.37亿元、1.45亿元、1.24亿元。与此同时，该公司的净利润则是连年下滑。数据显示，2018-2020年，天鸿中国分别录得净利润1.83亿元、4840万元、2360万元。截止2021年6月30日，公司的净利润为3360万元。

综合毛利率52.6%不容忽视

据上图中，招股书中物业开发及销售的利润，天鸿中国物业开发及销售业务的毛利率一直维持在一个较高的水平。自2018-2019年，毛利率分别为65.7%、64.6%、33.5%。虽然2020年毛利率在降低，但2021年年中依然保持在52.9%，综合毛利率52.6%不容忽视。

另，如图，业务模式中的“物业管理服务”则是属于常年“负毛利”。2018-2020年，该业务的毛利分别为-153.5万元、-237.3万元以及-28.9万元。

最近半年净利润暴增

值得注意的是，天鸿中国来自一级土地开发项目的收益也大幅增加，2021年上半年，天鸿中国的业绩出现大增。数据显示，2021年上半年天鸿中国的收入为1.68亿元，同比增加88.11%；毛利润8.84千万元，同比增加103.27%；净利润更是大幅增长，从2020年中期的26.8万元大幅增长124.4倍至3361.2万元，半年的净利润为2020年全年的水平1.42倍。

分红拿走85%的利润

特别值得一提的是，据招股书中“股息及可供分派储备”栏披露，“于往绩记录期间，我们就截至2018年12月31日止年度宣派股息约人民币245.2百万元以结付应收控股股东魏先生款项。于最后可行日期，有关已宣派股息已悉数结付。”

换句话说，在递交招股是准备上市前，公司创始人魏国秋提前将2.45亿元利润拿走了，而拿走的这笔分红金额相当于公司近三年半来的净利润总额2.89亿元的约85%。

账面现金无法覆盖短债：尚有2300万缺口

债务方面，截止2021年6月30日，天鸿中国的一年内到期的银行借款降至7942万元，2-5年需偿的借款为4708.2万元；到2021年8月31日，升至9290.2万元，长期借款已经为零。

对比账面现金数据，截止2020年底，公司手持现金及现金等价物为4963万元，到2021年6月末为5638.3万元，则现金无法覆盖短债，当期缺口超2300万元。

不合规时间曾最高罚款240万元

招股书“风险”披露显示，天鸿中国于以往记录期间曾经历若干不合规事件，如：在取得相关商品房预售许可证前开始预售活动、未将规定的金额全部或直接存入指定监管账户、未能根据有关当地监管规定于各自指定监管账户存入规定的受限制现金结余监管限额等。或因在取得相关商品房预售许可证前开始预售活动受到最高240万元的罚款。

98.6%土储处于开发中

此外，招股书披露98.6%土储处于开发中。招股书显示，于2021年7月31日，该集团及合营企业共拥有六个处于不同物业开发阶段的物业开发项目，覆盖河北省的三个城市，总土地储备约为327,642平方米，包括已竣工物业的已竣工建筑面积4,631平方米及开发中物业的建筑面积323,011平方米。同日，开发中物业的建筑面积占其总土地储备的约98.6%。此外，该集团亦承接两个进行中的一级土地开发项目（一个位于石家庄及一个位于衡水），总地盘面积约为789,133平方米。

募集资金用作购置土地及偿还5000万贷款等

对于IPO募集资金用途，招股书中，天鸿中国表示，预期用于购置土地，借于河北省物色及购置土地以增加公司的土地储备，从而进一步扩展公司的物业开发业务；其次，用于部分偿还将分别于2022年2月20日、2022年5月20日及2022年8月20日到期的物业开发项目的按中国一年期贷款最优惠利率加0.44%的实际利率计息的现有三年期定期贷款约人民币20.0百万元、人民币20.0百万元及人民币10.0百万元，以及用作营运资金及一般公司用途。

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