多家物业公司招股书失效 物业行业赴港IPO潮暂退

多家物业公司上市进展陷入停滞。据不完全统计，10月25日-11月2日，海悦生活、富力物业服务、明宇商服、中梁百悦智佳、东原仁知城市运营服务（下称“东原仁知”）等五家物业公司招股书相继失效。

与去年相比，今年物业公司赴港IPO的步伐有所放缓，且规模偏小。Wind数据显示，按上市日为基准，截至11月1日，年内共10家物业企业于港股上市，且目前市值均低于百亿港元。相比之下，去年全年共18家物业公司成功港股上市，目前市值超百亿港元的公司有6家。

近四个月无新面孔 物业行业陷“上市荒”

最近一家物业公司登陆港股，还要追溯到7月16日康桥悦生活和融信服务上市。自此之后近四个月时间内，再没有新的物业公司能够上市，物业行业陷入了较长时间的“上市荒”。

当前排队IPO的物业公司中，港交所网站显示，海悦生活、富力物业服务、明宇商服、中梁百悦智佳、东原仁知均在今年4月下旬递表，目前招股书因满6个月而未通过聆讯，被标注为“失效”状态。稍早之前，天誉青创、新力服务的招股书也因过期失效，阳光智博则主动撤回。

招股书“失效”并不意味着上市终止，但公司闯关IPO的时间线将会拉长。东原仁知集团副董事长兼联席总裁衡清达告诉《证券日报》记者，公司上市工作目前处于正常推进过程中。东原仁知母公司迪马股份表示，申请资料失效不会影响东原仁知现有的上市计划，东原仁知将于近期补充一期报告后进行二次交表，继续推进上市事宜。

相对而言，去年物业公司的上市之路更加平坦。从第一次递交招股书到上市日，去年登陆港交所的建业新生活、金融街物业、弘阳服务、绿城管理控股、卓越商企服务、合景悠活、世茂服务、金科服务、融创服务等物业公司所费时间均未超过6个月。

截至今年11月1日，年内共10家物业公司于港股上市，月均1家，低于去年的月均1.5家。从市值来看，今年上市的物业公司规模偏小，上述10家物业公司目前市值均低于100亿港元，平均市值约为33亿港元；去年港股上市的18家物业公司目前平均市值约为165亿港元，市值超百亿港元的有6家。

对于物业公司上市步伐的放缓，中国房地产数据研究院院长陈晟在接受《证券日报》记者采访时认为，一方面物业行业的估值在回归正常；另一方面房地产上游的变动也会对物业公司的上市预期造成影响。

“对于一些自身财务出现问题的开发商而言，好的物业公司变成了一种‘断臂求生’的资产，需要转让给其他大型物业公司，所以自身的上市计划也就放弃了。”陈晟表示。

中国豪宅研究院院长、城市运营专家朱晓红认为，物业公司谋求上市是生存与发展的需要，当以适时适合为度，物业管理服务丰富性与延展性今非昔比，不断提升服务水平才是其存活与发展之道。友邻出行创始人、社区经济分析师黄昇告诉《证券日报》记者，目前大环境的政策影响例如房地产税的稳步推出、去房地产化等因素也会使得物业公司上市热潮慢慢冷静。

“卖身”取代上市？ 赴港IPO或退潮

对于一些物业公司而言，退出上市是被动的。随着地产行业信用危机延续，不少地产公司以“活下去”为第一要务，旗下物业公司的角色相对边缘化，从“明日之星”变成“甩卖品”。万物云CEO朱保全在万科业务交流会中就称，头两年物业成香饽饽、成了“未来”，现在地产不行，很多公司就把“未来”给卖了。

以富力物业服务为例，9月22日，碧桂园服务发布公告，拟以不超过100亿元收购富良环球100%股权，交易完成后富力物业服务将纳入碧桂园物业麾下。阳光城旗下阳光智博则委身万物云，以100%股权换取万物云4.8%的股份，放弃了独立上市计划。

哪怕是已经上市的物业公司，在地产母公司流动性缺乏的关头，也难逃被摆上货架的命运。

9月以来中国恒大拟出售恒大物业50.1%股份以缓解流动性问题，不过未能和潜在交易方合生创展达成协议。陷入债务违约风波的当代置业同样不得不卖物业自救，11月1日，其旗下第一服务控股和融创服务联合公告称，融创服务拟以6.93亿元收购第一服务控股约32.22%股份。蓝光发展旗下的蓝光嘉宝服务和彩生活核心资产邻里乐，也都因为地产母公司的债务危机被卖予碧桂园服务。

陈晟认为：“目前物业行业的大体逻辑是，如果房企本身金融状况稳定，物业作为重要赛道可以好好打磨和发展；如果地产母公司出现了相应的困难，那么物业公司可以作为一种优质变现资源去补充母公司开发现金流的困难。”

“如果说上一波物业管理企业的热度是被上市潮所催化的，那么这一波物管企业热度掀起的动力源于收并购。”IPG中国首席经济学家柏文喜向《证券日报》记者表示，接下来行业内收并购案还会比较多，一是规模较大、业绩较好的物管企业基本都已上市，剩下物管企业独立上市难度较大，被收并购是比较好的选择；二是房企母公司目前现金流和流动性压力普遍较大，房企旗下现金流好、比较容易变现来输血母公司的业务板块也只剩下物业管理业务，导致房企不得不出售旗下物管业务板块。

中国指数研究院发布的《2021年物业管理行业收并购深度研究报告》显示，据不完全统计，截至2021年11月1日，今年物业管理行业内发生并购交易63宗，涉及并购方33家物业企业；交易金额约315亿元，相比2020全年交易总额大幅增长约198%。

其中，仅第一季度公告披露的并购事件达15宗，披露交易总金额约115亿元，超过2020年全年总交易额。

大鱼吃小鱼的现象愈发明显。若按交易金额排序，年内碧桂园服务公开披露的交易总额近190亿元，占总交易金额的60.32%。“对中小型物业公司而言，如果没有独特的商业模式或高毛利的收益，越往后看，被上市物业公司收并购远比自己筹谋独立上市性价比更高。”黄昇认为。

值得注意的是，按照港交所修改后的主板盈利规定，自2022年1月1日起，港交所主板上市申请人三年累计盈利不得低于8000万港元，盈利门槛提升了60%。

在此情形下，大多数中小物业公司上市或更难。平安证券研报认为，物管行业兼并整合迈向新阶段，相比中小参与者，主流物企在管理规模拓展、存量市场竞争、社区增值服务等多元业务发展方面均更具优势，集中度提升趋势下仍旧大有可为。

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