天鸿中国赴港IPO 多次违规操作现金大力大

出品：新浪财经上市公司研究院

作者：大眼楼管/汤朝露

2021年10月29日，来自河北唐山的天鸿中国控股有限公司 TENAHO China Holdings Ltd．（以下简称“天鸿中国”）在港交所递交招股书，拟香港主板IPO上市。

根据天鸿中国的招股书显示，天鸿中国是河北省的一家房地产开发商，主要专注于开发及销售住宅物业。业务营运主要包括物业开发及销售、一级土地开发、物业管理服务。

前三年规模下滑 盈利能力持续承压

自2018年至2020年，天鸿中国的收入分别为4.35亿元、2.34亿元、3.67亿元。收益波动下降的同时，毛利也在持续下降，2018年至2020年分别为3.37亿元、1.45亿元、1.24亿元。毛利润持续减少的同时，净利润情况也不容乐观，降幅更大，2018年至2020年分别为1.83亿元、0.48亿元、0.23亿元。

前三年天鸿中国的成长能力、营收、利润规模整体保持下降态势。但招股书中披露的2021年上半年，天鸿中国的业绩似乎有所回温。2021年上半年天鸿中国的收入为1.68亿元，同比增加88.11%；毛利润8.84千万元，同比增加103.27%；净利润更是增幅巨大，从2020年中期的26.8万元大幅增长12441.79%至3.36千万元，半年的净利润已经达到了2020年全年的水平。

低基数下物业销售结转收入快速反弹

短期内天鸿中国的增长看上去欣欣向荣，但这种神速增长是为冲刺IPO而昙花一现，还是能够保证持续发展的呢？

天鸿中国主要的收益来源是物业开发及销售，2021年上半年，物业开发及销售占天鸿中国总收益的82.1%，一级土地开发占15.6%，物业管理服务占2.3%。

天鸿中国2020年上半年业绩的飞速增长一方面是由于2020年营收基数较低，另一方面，天鸿中国的物业平均结转售价相较于上年有所提升，不过这也是低基数的原因。

虽然上半年天鸿中国总的已确认物业平均售价依然达不到2018年11351元/平米的顶峰水平，但相较于2020年同期水平6970元/平米，2021年中的销售均价为8032元/平米，同比增长15.24%。

除了物业销售结转收益有所增长之外，天鸿中国来自一级土地开发项目的收益也大幅增加，上半年来自一级土地开发项目的收益达到2.63亿元，同比增长185.64%，半年收益超过2020年全年的水平，与2019年全年收益持平。

物业管理服务的收入也在逐年增加，2021年上半年这项收入为383万元，同比增加35.14%。各项业务的收入占比大体保持稳定，自2019年起，物业开发及销售的收入占比小幅下降，一级土地开发和物业管理服务的收入占比有所增加。

综合毛利率达52.9% 一级土地开发业务收益不容忽视

天鸿中国的三项主要业务收入逐年增加，各自的盈利能力如何呢？

根据招股书的利润表可以看到，天鸿中国物业开发及销售业务的毛利率一直维持在一个较高的水平。自2018年至2019年，毛利率分别为65.7%、64.6%、33.5%。虽然2020年毛利率降低，但2021年中，毛利润依然升高到了52.9%的水平。

而一级土地开发业务的毛利率自2019年以来，更是常年维持在53.6%。物业管理服务的毛利扭亏为盈，毛利率也在逐年增加，2021年上半年达到了33.8%。

三项主要业务的毛利率增长明显，也是天鸿中国2021年上半年势头强劲的原因之一。

值得注意的是，天鸿中国的一级土地开发业务毛利率可观且稳定，虽然目前还不能取代物业销售收入的地位，但收入占比在不断增加。天鸿中国在招股书中表示，其在衡水和石家庄从事棚户区改造等一级土地开发项目，与2021年6月30日，拥有两个总地盘面积约为78.91平米的一级土地开发项目或项目分期。

因此，天鸿中国目前手头上拥有的一级土地开发项目或许会成为其未来保证营收和净利的动力之一。

此外，于2021年7月31日，天鸿中国拥有总可销售建筑面积约为67.69万平米的物业开发组合。以天鸿中国2021年上半年的交付建筑面积17174平方米为基准的话，天鸿中国的可销售建筑面积储量还是很丰富的，但体量确实较小。

现金难覆盖短债 大股东提前套现2.45亿元

天鸿中国上半年的经营也有隐忧。天鸿中国2021年上半年的融资成本达到了131.8万元，同比增加257.18%。上半年天鸿中国账上货币资金仅6.34千万元，其中受限制存款890万元，可灵活使用的现金仅有5.45千万元。

而截至2021年6月31日，天鸿中国短期银行贷款为7.94千万元，并且在8月31日达到了9.29万元，两个月间增加了17%。而在此前的两年中，天鸿中国一直处于账上现金不能覆盖短期银行贷款的状态。

此外，天鸿中国在招股书中称，以往记录期间曾经历若干不合规事件，如：在取得相关商品房预售许可证前开始预售活动、未将规定的金额全部或直接存入指定监管账户、未能根据有关当地监管规定于各自指定监管账户存入规定的受限制现金结余监管限额等。或因在取得相关商品房预售许可证前开始预售活动受到最高2.4百万元的罚款。

且天鸿中国曾在2018年宣派股息2.452亿元，并在招股书截止日期前完成了结付。这意味着，在天鸿中国上市前，魏国秋已经“套现”了高达2.45亿元的现金。

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