三季报放榜①｜格力地产等6家房企短债增幅超100%，光明地产资金缺口超92亿元

【编者按】楼市降温、土拍萧条、企业债务违约……2021年年中以来，围绕房地产的市场情绪慢慢滑向了冰冷的谷底。在“好消息”与“坏消息”、“悲观”与“乐观”情绪的交织之下，房企交出2021年三季度“成绩单”。

10月中旬，搜狐财经推出《拆解上市房企三季报》系列专题，聚焦上市房企三季报，以窥市场、以探企业。截止目前，A股共有112家房地产开发商披露三季报。

一片数字矩阵是企业过往的轨迹，也是未来的注脚。搜狐财经结合营收规模、利润规模、销售规模、品牌影响力等多维度，选出其中的典型房企，从多维度出发，揭秘数据背后的地产行业。

出品｜搜狐财经

作者｜柳玉琳吴亚

自去年8月“三道红线”政策出台以来，如何在“严监管”和“求发展”中寻得平衡，成了每一家房企前进过程中的必答题。

即使在“三道红线”政策的约束下，房企财务相关指标持续改善，负债结构优化。但今年下半年以来，仍出现了不少房企债务违约等“暴雷”现象，部分房企在手资金超百亿，却还不起十几亿债券，“纸面富贵”难掩“缺血”困局。

房地产开发企业短期借款是属于流动负债范畴的短期借款，主要是指企业为了补充流动资金周转的不足，而向各专业银行或其他金融机构借入的、偿还期限在一年以内的用于企业业务经营的各种借入款项。

从三季报来看，大多房企货币资金足以覆盖该等短期借款，但华夏幸福、格力地产、泰禾集团等货币资金对短期借款覆盖较弱。

首开股份短期借款“大跳水”至0.1亿元

“分化严重”是这43家A股典型房企的短期借款数据所呈现出的明显特点，建发股份以324.8亿元的短期借款规模，位列榜首，仅次于华夏幸福。

从往期财报来看，建发股份的短期借款数据也颇为异常。2016年时，建发股份的短期借款仅为30.44亿元，2017年便攀升到72.14亿元，增幅为136.99%。

2018年，该指标有所回落至38.31亿元。2019年又升至40.01亿元，2020年又猛降至17.06亿元。据此计算，今年前9月，建发股份的短期借款较2020年末暴增180.38%。

建发股份是厦门建发集团旗下的核心上市公司，供应链和房地产双主业经营，并控股房地产为主业的建发国际集团，物业管理为主业的建发物业两家港股上市公司。

《43家A股典型房企短期借款排行榜》，制图：搜狐财经

短期借款规模位列第二的，是今年伊始历经一系列自救措施仍未能治愈积弊沉疴的华夏幸福，截止9月末为267.5亿元。

但华夏幸福的债务问题，远比这要庞大得多。据该公司11月1日发布的最新公告，近期该公司及下属子公司新增未能如期偿还银行贷款、信托贷款等债务形式的债务本息金额79.16亿元；截至公告日，其累计未能如期偿还债务本息合计939.79亿元。

绿地控股、万科、招商蛇口、光明地产4家截止今年9月末的短期借款均超100亿元，中南建设的短期借款规模也达到了98.56亿元。

与华夏幸福一样身陷困境中的蓝光发展，截止今年9月末的短期借款为69.2亿元。最新的数据是，截止9月24日，蓝光发展累计到期未能偿还的债务本息金额合计215.07亿元（包括银行贷款、信托贷款、债务融资工具等债务形式）。

近13家企业的短期借款，截止今年9月末，位于10亿元-50亿元之间；7家企业则低于1亿元，其中首开股份短期借款仅0.1亿元。

《43家A股典型房企短期借款同比增长排行榜》，制图：搜狐财经

从同比增幅来看，短期借款规模位列第一的建发股份达到了196.19%。但苏州高新的增幅更为明显为406.43%，但其截止9月末的短期借款仅为3.03亿元。

增幅较为明显的还有格力地产、中洲控股、世茂股份、美好置业4家房企，均超200%；对应短期借款16.21亿元、1.3亿元、6.24亿元、1.35亿元，整体规模并不大。

值得注意的是，31家房企的短期借款规模出现同比下滑，包括华发股份、奥园美谷、宋都股份等6家房企该指标降幅超90%，其中首开股份降幅超99%。

往期数据显示，首开股份2019年末时的短期借款还高达17.14亿元，2020年末时该指标便“大跳水”降至0.1亿元，并在今年年内继续保持了这一水平。

短期借款这一数据的跳水，也使得首开股份“三道红线”中的现金短债比从去年的“不达标”到今年上半年的1.23倍，成为第一道“绿线”，由此该公司整体“由红转橙”。

万科手握1471亿货币资金“登顶”

但短期借款指标较为容易优化，如可利用长债置换短债等方式优化债务期限结构，从而令短期借款规模下降。对于房企而言，在短期借款增速受限的情况下，货币资金的在手规模和使用是否高效便尤为重要。

万科以1471亿元的货币资金规模“登顶”，成为这53家房企中的“现金王”；保利发展则以1321亿元紧跟其后。53家房企中，仅有这两家房企手握“千亿资金”。

绿地控股、招商蛇口、建发股份三家房企的货币资金也均在730亿元之上；8家房企集中在110亿元-170亿元；10亿元以下的房企达到了9家，与短期借款指标一样“分化严重”。

《43家A股典型房企货币资金及同比增长排行榜》，制图：搜狐财经

荣丰控股、珠江股份、大名城三家房企的货币资金规模，在前三季度均取得了超100%的增幅。其中，珠江股份和大名城截止9月末的货币资金均超45亿元。

32家房企出现货币资金同比下滑的情况，降幅也从1%到82%不等，其中的原因也各不相同。

截止今年9月末，绿地控股货币资金约为794.89亿元，同比减少了23.17%。但三季度，绿地进一步压降有息负债296亿元；前三季度累计压降有息负债645亿元。

万科的货币资金同比降幅也达到了14.99%，此前在2019年时，这一指标也曾出现过11.79%的降幅。在三季报中，万科并未解释这一财务指标变动的原因，但从数据来看，这一指标远超万科同期的短期借款加一年内到期有息负债总和782.9亿元。

格力地产、华夏幸福、蓝光发展、深深房这4家外界较为熟知的房企，也出现了货币资金超50%的同比降幅。

格力地产资金缺口43亿元

常规来看，作为“三道红线”指标之一的现金短债比，常被用来衡量企业一定时点下经营风险和安全性。该指标大于1，说明短期内房企在手现金对流动负债的覆盖能力较好，企业偿还短期债务的能力相对较高。

但“三道红线”的本质还是对财务指标的限制，对于精通地产项目开发运营节奏和财务报表特征的开发商来说，总归有不少可以操作的空间和“新”的融资方式。

今年年中以来，房企手握“千亿现金”却还不上“亿元债券”的情况屡有发生。从截止今年9月的数据来看，大多数房企货币资金足以其覆盖短期有息债务。

《43家A股典型房企货币资金对短期借款排行榜》，制图：搜狐财经

其中，绿地控股、万科、招商蛇口、保利发展等房企货币资金对短期债务规模覆盖较强。较为明显的是光明地产、泰禾集团、鲁商发展、格力地产4家房企，覆盖较弱。

光明地产为光明食品集团旗下上市公司，官网信息显示，其累计开发各类住宅、商业办公面积5500多万平方米。

截止今年9月末，光明地产的货币资金为64.47亿元；但同期的短期借款为112.7亿元，一年内到期的非流动负债也为44.15亿元，合计156.85亿元，即缺口超92亿元。

从账面上来看，格力地产的资金情况也不容乐观。截止今年9月末，该公司货币资金仅为15.56亿元；但同期的短期借款和一年内到期的非流动负债超59亿元，缺口超43亿元。

而在盈利层面，格力地产前三季度实现总营收42.5亿元，同比增长23.85%；归母净利润5.97亿元，同比增长19.02%。

其中，前三季度格力地产销售费用同比增长74.09%，主要系广告及营销推广费增加所致；投资收益同比增长694.36%，主要系根据权益法核算确认对科华生物的股权投资所致。

短期来看，房企的偿债及负债指标是企业经营策略及业务拓展的结果，而企业的策略又受制于企业土储厚度等因素的影响。在调节债务压力的策略上，在保证业绩增长的同时，房企多通过减少拿地支出，优化债务结构，加快项目去化、强化回款管控等方式，以及引入战略投资者，从而扩大股本、增厚权益。

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