该乐观还是悲观？上市房企三季度“成绩单”暴露了什么？

44家营收同比下滑，59家归母净利润同比下降，25家增收不增利……

2021年三季报的出炉，把身处尴尬境地的房企的经营情况暴露在投资者面前。

同花顺iFinD显示，截至2021年10月30日，新证监会分类下，房地产业中的128家上市房企三季报“成绩单”交卷。据统计，128家上市房企共实现营收18919.6亿元，同比增长22.6%，实现净利润1242.5亿元，同比下降22.3%。

“‘增收不增利’的局面之所以延续，一方面由于部分项目拿地成本较高，在抑制房价过快上涨的相关政策调控下，如限价政策，使得房企的盈利空间收窄。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示：“另一方面，迫于现金流压力，为增加销售回款，房企的促销力度较大，进一步压缩了利润空间。”

“二季度以来，房企的财务数据就不好看了，三季度的情况也是符合市场预期的。”易居研究院智库中心总监严跃进告诉银柿财经记者。

房地产行业继续降温

在王小嫱看来，三季度房企业绩表现不及预期的原因主要有两个。一是受7月份、8月份淡季影响，以及销售端在限价等政策调控下，市场观望情绪较浓。二是部分城市房贷额度紧张，贷款难度较大，部分购房者购房计划暂停或延后，项目去化效果并不理想。

中国指数研究院数据显示，2021年1月份~10月份百强房企销售额均值为1067.5亿元，同比增长16.3%，与1月份~9月份平均增长率19.9%、1月份~8月份增长率均值为29.8%相比，继续呈现下滑趋势。

“市场行情景气度下降、购房者购房预期调整、政策管控下市场调整等因素共同考验着企业对市场的驾驭能力。”严跃进表示：“企业放缓节奏，也会反映到经营层面。”

就三季报中上市房企的营业收入而言，绿地控股（600606.SH）以4267.7亿元位列第一，万科A（000002.SZ）、保利发展（600048.SH）、新城控股（601155.SH）分别以2714.9亿元、1383.9亿元、1091.2亿元的营收位列第二、三、四位。这四家也是今年仅有的在三季度冲上营收千亿元的上市房企。

对比去年同期，绿地控股、万科A、保利发展，以及新城控股的营收都有所上涨，归母净利润却有所下降。其中，万科A的毛利率同比增长率亦有所下降，下降幅度达17%。然而事实上，在这128家上市房企中，共有59家企业毛利率同比增长为负，占比达到40%。蓝光发展（600466.SH）以107.7%的同比负增长率成为毛利率下降最多的上市房企。

蓝光发展2021三季报显示，报告期内，主营收入为148.56亿元，同比下降52.65%；归母净利润为-67.05亿元，同比下降351.06%；扣非净利润为-89.43亿元，同比下降430.09%。对于巨亏的原因，蓝光发展解释称，主要因报告期内公司结转物业贡献利润减少以及本期减值计提金额同比增加所致。

今年前三季度期内房地产项目结算面积、结算收入较少是不少房企对于利润下滑的主要解释原因。毛利率负增长的另一家上市房企美好置业（000667.SZ）同样如此。美好置业的三季报显示，前三季度，累计实现总营业收入19.30亿元，同比降幅11.69%；归母净利润亏幅扩大，为亏损5.74亿元，同比降幅301.02%。

克而瑞地产研究院研报称，近年来，房地产行业整体盈利能力面临较大的下行压力。这一点从2021年上半年行业80家典型上市房企整体的利润率水平就可以看出，上半年，80家房企的毛利率、净利率以及归母净利率水平均延续下行趋势，且与历年相比，行业整体的利润率指标均已降至2015年以来的历史最低水平。

降档进行时

虽然前三季度的房地产行业弥漫着低迷的市场情绪，房企业绩不佳，但“降负债”“降档转绿”仍是不少房企的头等大事。

11月1日，头部高负债房企之一的绿地集团在官方微信表示，绿地控股第二条红线达标转绿，较原计划提前8个月。根据绿地控股2021年中报，截至2021年6月30日，其净负债率约为120%，剔除预收款后的资产负债率约为82.8%，现金短债比约为1.34。绿地控股表示，10月份，公司有息负债总额下降70亿元，今年内已下降715亿元，累计较去年高点下降1379亿元。

“绿档房企”金科股份（00656.SZ）在今年继续下调有息负债规模。公告显示，公司前三季度累计减少有息负债100.78亿元，有息负债总额降至875.86亿元。

此前，据贝壳研究院监测，万科A、雅居乐集团（03383.HK）、佳兆业集团（01638.HK）也下降一档，进入“绿档”，祥生控股集团（025993.HK）下降一档进入“黄档”。

荣盛发展（002146.SZ）三季报数据显示，截至2021年9月30日，荣盛发展正式成为“三道红线”下的“绿档”房企。具体来看，荣盛发展的现金短债比为1.05，净负债率为58.89%，较期初下降21.29%；剔除预收账款后的资产负债率为69.49%，较期初下降4.67%，其中净负债率较期初下降了21.29个百分点。

除了降负债，稳定的现金流对于房企而言也同样重要。但在房企融资规模萎缩的当下，多家房企的筹资活动产生的现金流量净额都出现负增长。据贝壳研究院统计，2021年1月份至10月份，房企境内外债券融资累计约7993亿元，较去年同期下降24%。

2021年1月份至9月份，金地集团（600383.SH）经营活动产生的现金流量净额约7.59亿元，同比下降168.23%。万科A经营活动产生的现金流量净额约12.20亿元，同比下降96.35%；持有的货币资金约1471.07亿元，而去年同期为1952.31亿元。

东方证券判断，近期，房地产行业紧张的信用环境有所缓和，但缓和的力度应仅限于维持房企正常的现金流运转。

“四季度房地产市场将呈现微升的态势。”王小嫱预判：“随着信贷环境将有所改善的信号释放，四季度房企资金压力或将有所缓解，投资动作或将增加。同时，在年底偿债压力下，为保证现金流的充裕性，部分房企的推盘及促销力度或将有所加大。”

克而瑞地产研究院亦认为，虽然房地产行业很难再复制前期高增长阶段的高额回报，但无需过于灰心，随着高价地逐步去化完毕、土地市场价格预期趋稳，长期来看，行业利润率水平在触底之后或将略有回升，稳定在20%-25%之间的水平。

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