中梁控股“调仓”阵痛：一、二线城市出货量未见提升 去化压力犹存

中梁控股仍有大量项目重仓三、四线城市，这些地区项目有的正面临去化难题

《中国科技投资》孙珊珊

因重仓三、四线城市，中梁控股（02772.HK）抓住了“棚改货币化”机遇、规模迅速攀升至千亿。根据最新数据，中梁控股今年1-9月销售额达1311亿元。

近些年，中梁控股主动向高能级城市靠拢，以此来升级土储结构。不过，记者注意到，中梁控股项目依旧主要位于三四线城市。据历年财报，2019-2020年中梁控股在三、四线城市分别拥有313个、325个项目，占总项目的比重均在68%左右，2021年上半年，中梁控股在三四线城市拥有337个项目，占总项目的比重为68.2%。

随着“棚改货币化”红利消退，在楼市下行的大环境里，三、四线楼盘面临着一定的去化压力，中梁控股亦不例外。记者梳理发现，中梁控股广东佛山、广东江门、内蒙古呼和浩特、广西贵港、湖北黄冈、安徽安庆等城市项目去化缓慢。

部分三、四线项目缓慢去化

近期，佛山市高明中梁首府销售向记者透露，如果全款购房，房屋单价“5字头”，也就是5千多元每平。

而在安居客官网上，高明中梁首府参考单价为7千元/平，且已是现房销售。上述销售向记者证实，该项目销售的是现房，“5字头”优惠具体得看户型，但如果购房者按揭买房，每平方则为7千元左右。

佛山市房产信息网显示，在2018-2019年期间，高明中梁首府共有12幢楼获得预售许可证。截至2021年10月24日，该项目已售539套，还有239套房源未售。

同在广东的江门中梁旭辉壹号院目前也面临一定的去化压力。自2018-2020年以来，江门中梁旭辉壹号院共获得15张预售证。其中，该楼盘2020年12月31日获得1张预售证，截至今年10月24日，预售的114套房源仅售30套。

需提及的是，上述114套房源套内面积均在170平左右，楼层高度不超过12层，申报单价约为1万元/平~1.2万元/平。而江门中梁旭辉壹号院最早在2018年推出类似房型，它们的申报单价介于1.5万元/平~1.7万元/平之间。

除广东佛山和江门市以外，内蒙古呼和浩特市的中梁中朵拾光里去化情况同样一般。在2020年，中梁中朵拾光里被批准销售699套房源，截至10月24日已售172套，去化率为24.6%。

除此之外，各地房地产信息网披露的数据显示，广西贵港中梁云天府、湖北黄冈市中梁九号院、山东烟台中梁拾光里、安徽安庆中梁滨江壹号等项目去化状况亦难言乐观。

记者注意到，按照中梁控股方面划分的标准，前文提及的楼盘背后有一个共性，它们均属于三、四线城市项目。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长、教授盘和林分析认为：“一、二线城市一直都是地产需求旺盛的地区，属于卖方市场，而三、四线城市供给和需求基本匹配，市场逐步趋于饱和，虽然也有进城的需求，但住房需求总体受限。”

实际上，近些年中梁控股主动“换仓”，持续增加二线及三线城市项目，并于2020年完成土地储备结构升级。不过，总体来看，中梁控股项目依旧主要位于三、四线城市。据历年财报，2019-2020年中梁控股在三、四线城市分别拥有313个、325个项目，占总项目的比重均在68%左右，2021年上半年，中梁控股在三四线城市拥有337个项目，占总项目的比重为68.2%。。

另据2021年中期报，中梁控股新获取67个土地项目，其中二线城市土地投资总额占比34%，而三、四线城市占比达66%。

对此情况，盘和林指出，一、二线城市可供开发土地有限，而旧改成本较高，这些均限制了房企在这些城市增加土储，而三、四线城市土地供应充沛且地价低，所以房企更容易参与到三、四线房产项目中来。

融资能力减弱

内忧未解，中梁控股还面临着外部融资压力。自2021年以来，中梁控股陆续发行了多笔海外债，但其发债成本持续走高，并且公司旗下一笔ABS被终止。

今年9月，中梁控股发行了2亿美元优先票据，这笔海外债票面利率高达12%。而今年2月和5月，中梁控股同样发行了两笔优先票据，其票面利率分别为7.5%、8.5%。与之进行对比的是，规模相仿的房企龙光集团（03380.HK）今年1月和6月发行了两笔优先票据，其票面利率分别为4.5%、4.7%，而千亿房企正荣地产（06158.HK）优先票据发行成本同样低于中梁控股。今年2月、7月和9月，正荣地产发行的优先票据利率分别为6.7%、7.125%、6.5%。。显然，中梁控股的融资成本相对高出不少。

记者注意到，中梁控股还需面对优先票据集中兑付的境况。2020年财报显示，报告期内中梁控股美元债共约有89亿元，其中一年内到期的部分为73亿元。这意味着，中梁控股有8成美元债将于一年内到期。

在进行长债置换短债以及回购等动作后，今年上半年中梁控股一年内到期美元债占比降至7成。根据2021年中期报，中梁控股扣除受限制现金的货币资金约为282亿元，偿还一年内到期美元债等短期负债后，公司在手资金为50亿元左右。

此外，中梁控股国内发债也遭遇坎坷。今年6月，在深圳证券交易所固定收益信息平台，一笔名为“首誉光控-中梁地产购房尾款资产支持专项计划”的债券项目状态显示为“终止”。根据债券基本信息，该笔债券类别为ABS，拟发行金额3.9亿元。

记者梳理发现，房企拟发行的ABS被终止情况并不鲜见。自2021年以来，宝龙地产（01238.HK）、迪马股份（600565.SH）以及中南建设（000961.SZ）的ABS均显示为终止。

就优先票据发行成本走高、ABS终止缘由、公司目前融资状况等问题，《中国科技投资》记者致函中梁控股，截止发稿前尚未得到回复。

值得一提的是，相较于上半年，今年下半年中梁控股拿地节奏明显放缓。

2021年中期报显示，中梁控股积极拿地，公司连同其合营联营公司的土地投资总额约408亿元，共获取67个土地项目。而2020年上半年，中梁控股拿地总金额为394亿元，共获取56宗地块，均低于今年同期数值。

时至2021年下半年，中梁控股减缓了拿地步伐。记者根据公开资料不完全统计，截至10月24日，中梁控股在湖南长沙、安徽滁州、江苏无锡、江苏常州等地落子，拿地金额约为22亿元。

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