万科三季度归母净利降幅扩大跌23%，前9月销售费72亿增25%毛利率走低

【编者按】经历了2020年的压力测试，中国房地产企业的抗风险能力与耐受力，已明显提高。楼市降温、土拍萧条、企业债务违约……但2021年年中以来，短短几个月时间，围绕房地产的市场情绪慢慢滑向了冰冷的谷底。

尽管不少房企很早就做好了心理建设，但期间的巨变和阵痛，依然令人感到不适应。在“好消息”与“坏消息”、“悲观”与“乐观”情绪的交织之下，房企三季度“交卷”。

谁在哭泣？谁在逆势起舞？《搜狐财经拆解上市房企三季报》系列专题，聚焦上市房企三季度“成绩单”，以窥市场、以探企业，呈现三季度房企的业绩景象。此为专题第六期，主角是万科。

出品｜搜狐财经

作者｜吴亚

地产“寒冬”之下，昔日稳健的龙头企业万科也未能幸免。10月28日晚间，万科发布最新一期财报即2021年三季报。

万科这份最新的财报业绩继续延续了今年中报“增收不增利”的态势，前三季度营收同比增幅12.4%，但归母净利润降幅也达到了16%，较今年中期的11.68%，降幅进一步扩大；销售端也出现2.8%的同比下滑。

不过，万科的财务结果依旧健康，截止9月末，净负债率为31.9%；持有货币资金1471.1亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和782.9亿元。

或受三季报相关业绩的影响，公布财报后的首个交易日即10月29日，万科港开盘报18.96元，跌0.8%；截止发稿，报18.4元，跌3.76%。

利润端再承压、销售端下滑

三季度的业绩，进一步拖累了万科前三季度的整体业绩。

据三季报，三季度，万科实现总营收1043.7亿元，同比增长9.7%；归母净利润56.4亿元，同比减少23.3%。具体到房地产业务，营收927.1亿元，同比增长9.2%。

从年内对比来看，三季度万科归母净利的跌幅进一步扩大。此前的一季度、二季度，这一指标分别增长3.55%、下滑13.35%。

至此，前三季度，万科累计实现总营收2714.9亿元，同比增长12.4%。其中，房地产业务营收2370.4亿元，同比增长10.8%。

同期，归母净利润为166.9亿元，同比减少16%，较今年中期的11.68%，降幅也进一步扩大。

万科前三季度主要财报指标，图片来源：万科2021年三季报

何以至此？万科在三季报的解释主要偏向“利润端”。

前9月，万科房地产开发及相关资产经营业务的毛利率(已扣除税金及附加)为17.5%，同比下降5.4个百分点。万科解释称，主要和近年来地价占房价比例提高有关。

前9月的整体毛利率22.1%，同比下降7.84个百分点，也说明了在行业下行的大背景下，万科遇到了房企都遇到的问题，即利润空间进一步被压缩。

如从财务数据的角度来看，前9月的归母仅利跌幅扩大，或还与同期万科的营业总成本有所增长相关。

数据显示，前9月，万科的营业总成本达到2422亿元，较去年同期的2038亿元，增幅为18.84%。

拆解来看，其中的销售费用为72.83亿元，同比增幅较为明显，达到了25.48%，远超营业总成本的增幅。

销售费用、管理费用、财务费用一般统称为“房企三费”，主要反映房企费用的管控水平，销售费用具体指房企在销售产品和提供劳务等日常经营过程中发生的各项费用以及专设销售机构的各项经费等。

拉长时间线来看，2016年-2020年，万科全年的销售费用分别为51.61亿元、62.62亿元、78.86亿元、90.44亿元、106.4亿元，复合年增长率15.57%。

可以理解为，在利润被压缩的同时，万科为了业务拓展，还不得不为业务拓展持续拖入成本。

但与此同时，在行业下行和房企销售普遍下滑的背景之下，万科的销售状况受到了市场影响严重。

具体到三季度，万科仅实现销售面积754.7万平方米、销售额1246.8亿元，同比下降36.5%和27.6%。

最终在前三季度，万科累计实现销售面积2946.4万平方米，销售额4791.3亿元，同比下降9.8%和2.8%。

也就是说，万科在销售端也面临着压力。多重因素综合作用下，由此导致万科前9月的利润表现继续下滑。但营收的同比增长，也从侧面说明，市场需求并未完全消失，但万科在利润端仍需改善。

9月末在手资金1471.1亿元

虽然三季报并没有半年度报告那样详细，但在三季报中，除了地产开发业务之外，万科也披露了其在多元化业务即经营性业务方面的最新进展。

物业板块，报告期内，万物云进一步提升了布局浓度及服务效率，加快发展客户资产服务和生活增值服务。

租赁住宅业务板块，“泊寓”在厦门、西安、上海、宁波、成都、济南、深圳等城市新增开业3400间。截至9月底，租赁住房业务房源超过19.5万间，累计开业约14.9万间，间天出租率为95%。

物流仓储业务，期内在杭州、苏州、宁波新开业3个项目。截至9月底，物流仓储已运营项目建筑面积818万平方米，其中高标库运营面积769万平方米，冷库运营面积49万平方米。

此外，万科物流发展有限公司增资扩股，引入了RecoMerantiPteLtd.(新加坡政府投资公司下属公司)、DahliaInvestmentsPte.Ltd.(淡马锡下属公司)等多家战略投资者。

商业板块，万科(含印力集团)新开业商业项目32.6万平方米。杭州汇德隆奥体印象城9月底开业实现招商率99%、开业率97%。

截止期末，万科(含印力集团)累计开业的商业项目建筑面积为1020.6万平方米。

而在外界最为关注的资产负债方面，万科表示，“本集团财务、资金状况稳健。”截至9月底，万科净负债率为31.9%。

同期，持有货币资金人民币1471.1亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和人民币782.9亿元；有息负债占总资产的比例为13.6%，且有息负债中70.6%为长期负债。

万科的账上仍躺着大量的现金，这一度被外界猜测。在10月22日，万科在中国上海举行的一年一度万科集团业务交流会上，万科董事局主席郁亮还专门回到了这一问题。

会上，媒体问及万科的现金打算如何使用，郁亮表示“这是机密问题，但万科仍在寻找机会，依然会把钱用在发展上。”

郁亮表示，“万科没有并购，我们只有投资团队，有机会就做，没机会就不做。有时候看能不能帮上忙，我们也没变。”

郁亮的说法是，万科自己有投资标准，达到标准的就拿。现在来看，投资标准有更高要求了，要特别好的项目才拿，万科没有停止拿地，只是要求标准高了。

或因手上充沛的现金，万科一度成为很多困难房企的“白衣骑士”。从今年以来的动作来看，万科确实在项目方面与一些困难房企有一定的接触和合作。

从今年5月下旬，蓝光发展将旗下无锡和骏房地产有限公司53.17%股权，转让给了常州万科后，万科就与这家现时深陷流动性危机的西南房企有了十分紧密的联系，“接盘”了该房企的多个项目，且多为优质资产。

今年7月，万科又出手接盘华夏幸福位于南京江宁的孔雀城上元府项目。这是华夏幸福在2016年拿下的“地王”项目，目前项目已有3栋住宅建设完毕，小区设施也已基本建成，只等上市。

万科还和恒大物业传出了“绯闻”，虽然祝九胜称该等事项“有接触但暂未合作”，却仍不免引得市场遐想。毕竟，万科身上并无负债压力，充沛的现金又足以保障其干净利索地去“收编”资产。

在10月22日的会上，该等问题又被重提，有媒体直接向郁亮提问：你要如何拯救恒大？

针对这一问题，郁亮的说法是，“恒大问题还轮不到我们来管，我们要先解决好自己过冬天问题。在我们能力范围内，有机会的话也愿意做对行业有利的事情，但还是遵循市场化原则。”（点击查看往期报道：万科郁亮：对恒大暂无帮扶的设想）

但整体来看，万科仍旧还是那家严守投资纪律的企业。最明显的例子，虽然早在一年前，万科就官宣“出于行业道义”要给泰禾集团提供“援助”。但至今，泰禾仍未达成万科设置的严格的先决条件，但万科到底是不是泰禾的“白衣骑士”，或存变数。

等待下一个春天

搜狐财经在《狐说商道｜地产新周期下“农民”万科的转型之道》中曾写道，从2012年的白银时代，到2018年的活下去，再到“房地产进入管理红利时代”，郁亮和万科过往一直在扮演着行业“吹哨人”的角色，在行业中是相对冷静客观的存在。

10月22日的交流会上，就当前地产行业的形势，万科董事局主席郁亮的判断是：尊重常识，回归常态，阵痛之后，仍有机会。

郁亮认为，常识能发挥很大作用，也是人在迷茫时做出正确判断的依据。他坦承，房地产行业确实经历过黄金时代，也曾经为国家做了巨大贡献，“例如国内的人均居住面积从改革开放初期的不到4平方米，到现在人达到了40多平方米，是很大的进步，也在很大程度上助力了居住问题解决，改善了老百姓的居住条件。”

但他也反思，房地产行业在高速发展之时也带来了一些外部问题。如现在的年轻人买房子压力很大，很多没买房的人也存在焦虑和压力；对城市而言，随着房价越来越高，越来越多的人在城市难以立足，势必影响城市的发展；再比如，按揭能帮助买房人实现购房愿望，但随着按揭比例越来越大，又会面临个人债务风险的增加。

“房地产行业是否占用了过多的金融资源，以至于没有足够的金融资源投到高新技术、制造业、小微企业中去？”郁亮还发出了这样的疑问。

他认为，前述都是房地产行业大发展、黄金时代发展留下的问题，一个不得不正视的现实。

基于这样的认识，郁亮认为房地产行业将告别辉煌，尤其在2017年十九大报告明确“房住不炒”后，房地产行业已经进入了新的常态，即回归到民生行业。

“物极必反，过去如此黄金，今天要回归到一个常态发展，这是必然。”他进一步表示，“回到常态必有阵痛，但阵痛之后，仍有机会。”

郁亮举例，金融杠杆带来的红利消退，便是今天房地产行业回到常态要经历的阵痛之一，“从过去一段时间至今，金融行业在减少金融资源在房地产行业里的占比投入，这方面数字从去年下半年就开始下降，这是必然的。”

那么，这种阵痛是如何呈现的？他认为，对开发商而言，最主要的表征将是“缩表”。其具体解释，更直接的表现就是：降债务、控杠杆、去金融化。

他特别指出，过去几年间，地产行业有一些所谓的金融创新例如明股实债等，推高了杠杆。如今去杠杆的过程中，房企的资产端必然发生变化，投资、开工下降，再叠加前期高地价拿地的情况，由此导致这个房企短期业绩受重大冲击是必然的。

郁亮的感受是，“缩表”过程是很痛苦的，“减肥很难，减肥成功都要很多血泪史。就如同缩骨减肥一样，带来的冲击是非常大的，必然伴随煎熬的痛苦。”“天下没有做完的生意，只有没做好的生意。曾经经历过阵痛的家电行业、运动服饰行业就是可以学习的榜样，而在同行中则可以对标日本开发商大和房建。”但郁亮并不悲观，他表示行业仍有机会。

其表示，在地产黄金时代，万科学习美国地产开发商帕尔迪，在2010年成为国内首家冲破千亿销售规模的房企。在如今需要转型发展的时候，万科瞄准了曾经经历过日本整个大缩表过程的大和房建。

公开资料显示，大和房建原也是以地产开发业务为主，但日本的房地产行业在上世纪九十年代后出现了很大的衰退，房产行业萎缩了大约20%、30%。在此背景下，这家公司成功开辟新赛道，现时是日本的租赁公寓业务第一、物流业务第一。

“很多人幻想熬一熬春天就来了，市场就和过去一样。但是下个春天来的时候，跟上个春天是不一样的。而万科要做的，是去寻找并建立在下个春天，支持企业活得好、活得久的基本能力。”郁亮称。

而在今年6月，万科提出加速推进“开发经营服务并重”战略，巩固提升基本盘，提升开发业务的精细化管理；并加速新赛道的转型发展，调整组织架构以推进经营性业务。

但万科的转型业务的效果还没有真正的体现出来的，经营类、服务类的新业务还在构建与转型中，这也是导致万科“上半年归母净利润同比下降11.7%”的原因之一。

此前的2021年上半年，万科时隔12年中报和年报首次出现归母净利润的下降，当期实现总营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%；母净利润110.5亿元，同比下降11.7%。

“增收不增利”的三季报出炉，或意味着在房地产行业入冬的大势之下，万科也难扭转乾坤，2021年全年业绩或创低点。

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