京城佳业明起招股 集资最多3.65亿港元 预计11月10日挂牌

中华网财经10月28日讯中华网财经了解到，北京京城佳业物业29日起招股，全球发售3666.72万股，招股价介乎8.28至9.96港元，集资最多3.65亿港元，一手400股，入场费4024.1港元，11月3日截止招股，预计11月10日挂牌，中金为独家保荐人。

此次招股引入两位基石投资者，包括广联达科技以及东方雨虹主席李卫国个人持有的投资公司Keltic，两者分别认购3500万以及5500万人民币。

京城佳业物业计划将集资所得的六成资金，用作战略投资及收购机会，25%的资金将用作发展增值服务，10%将用于信息技术基础设施及智能设备开发及升级，其余5%将用于补充公司营运资金及一般公司用途。

京城佳业物业主要为企业事业单位、公共机构和居民提供多元化物业管理服务。截至2021年5月31日，公司的签约建筑面积和在管建筑面积分别为3230万平方米以及3050万平方米，当中京津冀地区的在管面值占比达89.4%。

中华网财经此前报道显示，早先在今年5月10日，京城佳业向港交所递交招股书，中金公司为独家保荐人。就“京城佳业”这个品牌的成立时间来看，为物业“新兵”：2020年12月22日才成立，由城建集团整和城承物业、重庆物业、城建置业、北宇物业四个物业资产而来。京城佳业的重组和成立是在首都国资国企改革背景下，获得了北京市国资委和东城区政府的支持。

股权构成方面，据5月10日发布的招股书披露，由城建集团、城建发展及住总集团合共持股98.87%的京城佳业物业在港交所递交招股书。

在管319条胡同

京城佳业在管319条胡同，在管胡同面积约610万平方米，2020年合同经营额7000万元，在北京胡同物管市场占比超30%，是胡同物管服务领域的领跑者和标准制定者。

聆讯后资料集披露显示，京城佳业是一家立足首都的物业管理服务综合运营商，具备超过30年的运营历史。其承担了国家体育场(鸟巢)、政府办公大楼、国资委控制的企业集团等在市场上具影响力的项目的物业管理及相关服务。

收入规模增长缓慢、物业管理服务收入占比超六成

收入方面，2018-2020年及截止2021年5月31日，京城佳业收入分别为9.18亿元、10.45亿元、10.91亿元、4.79亿元。其中，收入增幅方面，2020年较2018年增加18.8%至10.91亿元，而年内盈利由2018年的人民币4140万元增加66.2%至2020年的人民币6880万元。

收入主要来源物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三方面。其中，2020年年度收入总额中，上述三方面收入占比分别为67.2%、10.3%、22.5%。

而2021年中截至5月31日，京城佳业收入中来源物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务收入占比分别为64.6%、11.1%、24.3%。可以看出传统的物业管理服务收入仍占据绝对比例数额。

在管面积3050万方增长缓慢

规模方面，截至2021年5月31日,京城佳业签约建筑面积和在管建筑面积分别为3230万平方米和3050万平方米。截至同日,其于京津冀地区的在管建筑面积为2730万平方米,占截至同日在管建筑面积的89.4%。截至2020年12月31日,其签约建筑面积和在管建筑面积分别为3100万平方米和2910万平方米。

值得一提的是，近三年多来，京城佳业签约建筑面积增长并不快，在2020年出现下降，同期的在管面积较2019年新增36.1万平米，较上年增长约1.3%；同年管理的物业数目下降至187个，而上一年为197个，截至2021年5月31日再度提升至195个。

近七成物业管理服务收入来自关联方

此外，聆讯资料集披露，截至2021年5月31日，京城佳业来自北京城建集团集其合营企业或联营公司的在管物业数目为120个，占同期总数额比值为65.6%；建筑面积为1826.1万平米，占同期总数额比值为59.8%；收入为2.14亿元，占同期总数额比值为69.3%。

在聆讯资料集中风险披露中，京城佳业坦诚披露，截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度，来自向北京城建集团及其合营企业或联营公司开发或拥有的物业提供服务产生的收入分别占我们收入总额的69.8%、64.6%及65.4%。

净利率处于行业低位

盈利能力方面指标，聆讯资料集披露，除了营收规模在10亿元左右徘徊，京城佳业2018-2020年年度净利率分别为4.5%、4.9%、6.3%，毛利率则分别为20.8%、19.8%、20.8%。

而行业中，2020年大部分物企毛利率水平在20%~35%区间，净利率同样大部分在10%~20%区间。对比目前第一梯队的物管平台碧桂园服务2020年净利率为17.83%，而京城佳业这一指标仅为前者35.3%。

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