招商积余三季度“增收不增利”、“低毛利率”顽疾未解，年初至今股价跌40%

【编者按】经历了2020年的压力测试，中国房地产企业的抗风险能力与耐受力，已明显提高。楼市降温、土拍萧条、企业债务违约……但2021年年中以来，短短几个月时间，围绕房地产的市场情绪慢慢滑向了冰冷的谷底。

尽管不少房企很早就做好了心理建设，但期间的巨变和阵痛，依然令人感到不适应。在“好消息”与“坏消息”、“悲观”与“乐观”情绪的交织之下，房企三季度“交卷”。

谁在哭泣？谁在逆势起舞？《搜狐财经拆解上市房企三季报》系列专题，聚焦上市房企三季度“成绩单”，以窥市场、以探企业，呈现三季度房企的业绩景象。此为专题第五期，主角是A股物业上市公司招商积余(SZ:001914)。

出品｜搜狐财经

作者｜吴亚

10月27日晚间，招商积余披露2021年三季报。在三季度“增收不增利”的情况下，该公司前三季度营收和归母净利润的同比增幅却均超15%。

不过，招商积余整体毛利率继续下挫，由今年年中的13.54%，降至前9月的12.8%。其中，93%的营收来源物业管理，但该板块的整体毛利率仅10%，由此拉低整体毛利率水平。

招商积余是招商局集团旗下唯一一家从事物业资产管理与服务的企业，隶属于招商蛇口。于2019年完成重组更名，坐拥“招商物业”和“中航物业”两个央企物业品牌。截止9月末，招商积余管理面积达到2.15亿方，较年初增长12.45%。

发布三季报后的首个交易日即10月28日，招商积余收报12.84元，跌4.89%，总市值约为136.15亿元。

物业管理整体毛利率10%

从三季度的表现来看，招商积余“增收不增利”，期内实现总营收28.12亿元，同比增长33.26%；归母净利润1.34亿元，同比减少11.42%。

但招商积余今年年中营收和归母净利“双增”，最终在前三季度，累计实现总营业收入75.91亿元，归母净利润3.82亿元，分别同比增长26.98%、15.78%。

如与2019年三季度相比，则这两项指标分别增长93.74%、176.42%。

利率低，一直是招商积余的一道待解难题。如今，该指标的下滑态势，仍未得到缓解。

前三季度招商积余的整体毛利率为12.8%，较今年中期的13.54%，继续下滑0.74个百分点。

此前的2017年-2020年，招商积余这一指标由21.23%，下降至13.61%。

中指院数据显示，2020年物业服务上市公司的毛利率平均水平为28.6%，净利率均值为15.3%。招商积余同期13.61%和4.73%的成绩，低于行业均值。

招商积余往期毛利率概况，图片来源：东方财富

从财报数据来看，招商积余的“低毛利率”，主要受物业管理板块的拖累。

前三季度，招商积余物业管理板块共实现总收益70.83亿元。具体到基础物业管理为57.59亿元，收益贡献比达到81.3%。

但该业务线的整体毛利率仅为9.72%，且期内同比下降了1.37个百分点。具体到住宅业态的毛利率仅为5.83%，即使同期非住宅业务为11.47%，也难以提升该业务线的整体毛利率水平。

另一业务线为专业化服务，期内实现总收益13.24亿元，同期增长27.82%，主要系期内原有物管项目增长及新拓展市场化物管项目增多。

前三季度，招商积余新签年度合同额20.77亿元，同比增长15.84%；对应住宅业务为4.71亿元，非住宅业务为16.06亿元。

从细分业务线来看，案场协销及房产经纪实现收益4.2亿元，占专业化服务总收益的31.72%；毛利率略高为12.43%的建筑科技服务，则贡献了18.81%的收益。

但招商积余专业化服务的整体毛利率也仅为11.2%；且还较去年同期的11.58%，下滑了2.42个百分点。

招商积余专业化服务收入概况，图片来源：招商积余2021年三季报

而专业化服务对应的恰恰正是目前物管行业大热的增值服务，很大程度上决定着物企未来的发展空间。

早在今年3月举行的2020年业绩会上，招商积余管理层就曾表示，将从提升已有区域密度、加强城市区域公司整合、扩大专业服务规模等六方面措施入手，改善公司毛利率水平。

资产管理业务营收占比再下滑

招商积余的另一大主业即为资产管理业务，但从营收贡献上来看，远远不及物业管理，颇有“陪衬”的感觉。

招商积余的前身为中航善达，2019年4月，该公司以通过发行股份方式购买招商局物业管理有限公司100%股权；当年完成重组后，招商蛇口直接及间接合计持有该公司51.16%的股权，成为控股股东，招商局集团则为双方实际控制人。

重组完成后，中航善达更名为招商积余，明确自身“物业资产管理运营商”的新定位，以聚焦物业资产管理运营和综合发展。

重组当年，即2019年资产管理业务对招商积余的营收贡献比达到了10.15%，毛利率为73.08%。

到了2020年，该业务的营收贡献比猛降至5.02%，毛利率也放缓到59.28%。

在2021年年中，这一营收贡献比有所回升但也仅为5.66%，毛利率回升到60.44%。

招商积余各业务线收入概况，图片来源：招商积余2021年三季报

最新一期的今年前9月，该业务实现总收益4.06亿元，对总营收的贡献比为5.34%；毛利率为60.07%，相比今年中期均有一定程度下滑。

其中，商业运营的毛利率降幅达到10.03个百分点，为42.61%；与今年年中的43.2%相比，也有所下滑。

持有物业出租及经营期内收益3.7亿元，占该板块总收益的91.13%；毛利率也高达61.75%。

但在三季报中，招商积余并未对期内资产管理业务的具体开展情况做介绍。此前截止今年年中的数据是，招商积余管理商业项目32个(含筹备项目)，管理面积158万平方米；总可出租面积为59.20万平方米，至期末已出租面积为57.20万平方米，总体出租率为97%。

规模方面，截止今年9月末，招商积余在管项目数量达到16262个，管理面积为2.15亿平方米。较年初增长12.45%。

据三季报，从区域来看，深圳市、广东省(不含深圳)、山东省、江苏省和四川省前三季度营业收入位列前五名；合计实现收入为40.81亿元，管理面积达到1.07亿方。

从业务类型来看，非住宅业务合计实现基物管收入39.76亿元，占总物管收入的69.05%；截至三季度末管理面积达1.1亿方，占总在管面积的51.16%。

前三季度，针对办公类业态，招商积余拓展金融物业项目14个，新签年度合同额1.33亿元，累计在管项目155个，年合同额近10亿元。

数据来源：雪球

或因三季度“增收不增利”，招商积余公布财报后的首个交易日收盘跌4.89%。拉长时间线来看，今年6月-8月，招商积余股价接连下挫，由17.83元，曾跌至12.14元的年内最低点；年初至今，招商积余股价跌幅达到39.93%。

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