这届地产商混得有点惨！富豪榜前十竟无人入选，王健林又跌了11位

风口在哪里，财富在哪里。每年的《胡润百富榜》让普罗大众见识了叹为观止的富豪身家，但一年又一年的榜单联结起来，则折射出“三十年河东，三十年河西”的风水流转。此中，有富豪个人及名下企业的际遇沉浮，更隐藏着经济社会发展的草蛇灰线。

10月27日，胡润研究院发布2021年度《胡润百富榜》。房地产行业正在经受的压力和烦恼在榜单上进一步显现。去年，房地产行业上榜人数占比出现历年来最大降幅，从2019年的14.8%下降到10.6%，是1999年以来第一次跌出前两名，成为第三大行业。今年，房地产行业人数占比继续下降，以9.4%位列第三，第一、第二为制造业、大健康行业，上榜人数占比分别为27%、10.8%。

胡润表示：“十年前，前十门槛上升为360亿，从事房地产的企业家比例较高。今年前十门槛1930亿，从事新能源相关产业的企业家比例上升。从百富榜能看出反垄断的影响，以及房地产、教育、猪肉、游戏行业今年下降。”

地产富豪首次缺席前十

由于新能源相关产业迅速增长及新的上市公司较多，今年的百富榜上榜人数和总财富较去年增长了20%以上。另外，榜单还新增200余位港澳台企业家。

但房地产行业的占比和排名却不进反退。从上榜人数占比看，房地产行业已经“三连降”： 2019年为14.8%，2020年为10.6%，今年则进一步降至9.4%。据时代财经统计，前100名单里，来自房地产行业的富豪也从2019年20位、2020年的19位，降为今年的15位。

此外，房地产行业第一次没有一位企业家进入前十，占据“头部”的地产富豪也进一步减少。时代财经统计发现，2019年，榜单前50中，来自房地产行业的有11名，2020年降至9名，今年仅为8名。碧桂园的杨惠妍家族和恒基兆业的李兆基分别以1850亿元、1700亿元位列榜单第11位和第15位。

地产富豪们的财富也持续缩水。据时代财经统计，2020年，进入前100名单的19位地产富豪的身家共17630亿元，财富负增长的仅有2位，即万达的王健林家族和泛海控股的卢志强家族。今年，前100名单的15位地产富豪身家共15490亿元，其中5位财富负增长。许家印财富缩水幅度最大，较去年减少了69%，仅为730亿元；杨惠妍家族财富减少18%，为1850亿元。

“头疼”的不止许家印。胡润称，因资金问题，去年财富1050亿元的宝能集团姚振华今年落榜，苏宁张近东的身家从去年的1020亿元缩水至240亿元，泛海卢志强家族的财富从去年620亿元缩水至200亿元，跌出前100名单，而蓝光集团杨铿也遭遇股份被冻结。

王健林则要舒一口气。虽然排名持续下降，但其家族财富的缩水幅度逐渐降低。据时代财经统计，2019年至2021年三年内，王健林家族财富分别为1200亿元、1010亿元、1050亿元，同比降幅从2019年14%、2020年的8%，进一步缩小至今年的5%。

合生创展的朱孟依家族正在强势回归富豪榜。2019年其还在前100名之外，2020年以同比增长54%、455亿元的身家位居榜单第95位。今年，朱孟依家族财富进一步膨胀，以710亿元升至榜单第73位，同比增长56%。

此外，去年，贝壳创始人左晖以1050亿元身家位居《胡润百富榜》第36位。今年5月，年仅50岁的左晖因病去世。在他身后，左氏家族财富下降了690亿元，是财富缩水最多的10名企业家之一。而贝壳的股价，也从今年初的超60美元/股，跌至目前的20美元左右。

房地产开始跌落神坛

房地产企业家在胡润百富榜的席位变化，反映了今年中国房地产行业的基本行情。胡润研究院使用市场价值来评估企业家拥有的财富，而编制榜单的主要信息来源之一是股市，市值下跌则是近两年上市房企的大趋势。

以港股为例，根据Wind金融终端，2019-2020年底和2021年至今，港股房地产开发板块的总市值逐年走低，分别为30275.73亿元、24163.46亿元和18308.38亿元。对比疫情爆发前的2019年底，如今房地产开发板块的整体市值已经跌去39.53%。

其中，市值下跌的程度尤以业主重心位于中国内地市场的房企为重。2019年市值超千亿的内房股有7家，市值最高的万科企业为3599.23亿元，而最低为融创中国1856.39亿元。截至2021年10月26日收盘，千亿市值的内房股仅剩5家，市值最高依然是万科企业，但已跌至2237.10亿元，最低为碧桂园1398.4亿元。时代财经了解到，市值跌出千亿的2家内房企分别为融创和恒大。

长久以来，房企依靠高周转、土地红利和金融红利支撑着经营，而这种模式亦为背后的企业家们带来了巨额的财富。自去年房企融资“三道红线”政策出台以来，房地产政策步步收紧，房地产行业迅速步入了下行通道，随之引发房企及背后企业家财富的大幅缩水。随着房地产调控的深化，如今房企面临着融资和销售的双重困难，行业的下行压力依然在加剧。

从市场端来看，根据克而瑞的数据，今年9月份TOP100房企实现单月销售操盘金额7596亿元，首次环比下降，降幅为1.8%，同比去年下降36.2%，较2019年同期也下降17.7%，7-9月单月业绩连续三个月同比下跌，且同比跌幅进一步扩大。而按照往年经验，9月份为传统的楼市旺季。

另一方面，房企的融资压力进一步凸显，近期美元债市场的异动便是融资压力的直接反应。时代财经了解到，自10月4日花样年美元票据违约之后，中资地产美元债市场和股市整体迎来了大幅震荡，随后房企信用等级遭到国际评级机构的大规模下调，下调原因主要是融资环境紧张、到期债务压顶和现金流紧张。

汇生国际资本总裁黄立冲认为，今年胡润百富榜房地产领域的巨大变化，并非近年来房地产调控引发的阶段性现象，“未来十年都将是这样。房地产作为财富储蓄和增值工具的功能将消失，未来在政府宏观调控、房地产税和遗产税的作用下，共同富裕将通过房地产的价值转变而部分实现，作为‘制造’这种产品的公司自然会跌入神坛。”

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