“万通六君子”易小迪艰难时刻：阳光100债务交叉违约，短债126亿在手现金13亿

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出品｜搜狐财经

作者｜吴亚

由“万通六君子”之一易小迪创建的阳光100中国(02608.HK)头顶的资金链紧张“乌云”还未消散，“债券违约”风波让这家公司成为了继华夏幸福(600340.SH)、蓝光发展(600466.SH)、中国恒大(03333.HK))之后的第三家“暴雷”房企。

现时，这份“暴雷”房企名单中，还有着在今年9月和10月也债务违约了的新力控股集团(02103.HK))和花样年控股(01777.HK)。阳光100如何纾困？易小迪的答案是：求人不如求己，要从内部找出路。

这场由“2亿美元可转债违约”掀起的风浪，给阳光100本就长期徘徊在1.3港元左右的股价一计重击，截止10月22日收盘，阳光100股价已跌至0.415港元的“冰点”，总市值仅剩10.59亿港元。

阳光100股价走势图，数据来源：雪球

何以至此？“犹豫就会败北”，这句话放在易小迪和阳光100的身上，或颇为合适。上市的7年时间里，阳光100在住宅和非住宅之间来回拉扯，公司战略两度大调整至最终明确“去住宅化”。

但其押注的如商业、综合体、文旅等非住宅产业，又面临运营压力较大、回款周期长的特性，短时间内很难现成效。没有高周转、销售疲软，融资成本又不断攀升，加之2020年疫情的重击，阳光100最终走向了债务违约的深渊。

“警铃声”响起

“没钱”，是当下地产行业难以逾越的鸿沟。与花样年控股等令人“意外”的“暴雷”不同，阳光100属于“自曝”危机。

在8月9日的一则内幕消息公告中，阳光100直接“摊牌”，称公司一笔发行规模为2亿美元的可转债，将于3天后即8月11日到期，或出现违约事件。

在这则“自曝”危机的公告中，阳光100也曾透露出些许的“求生欲”。按照公告的说法，其预计在到期日后10个工作日内可支付本金连同应计利息，并将与债券持有人商讨到期日的延长。

潜台词可以理解为，“还债是时间问题。”公告显示，这笔2亿美元的可转债发行于2016年8月，票面利率为6.5%；截止8月11日的到期日，阳光100未偿还的本金及应计利息合计5239.16万美元。

“坏消息”还是传来了，8月11日当晚，阳光100正式公告，其未能如期支付前述可转债的本金及利息，已发生违约事件。

形势急转直下，该笔可转债的违约，还触发了阳光100多笔债券交叉违约条款。

具体而言，一笔2022年到期、到期金额为2.20亿美元、利率为13%的债券被暂停买卖；于2021年、2023年到期，利率分别为10.50%和12.0%、到期总金额为2.9亿元的优先票据也受此影响，出现交叉违约。

至此，今年房企债券违约阵营再度增添一员，阳光100成为“暴雷”房企中的一员。

“未收到债权人选择加速到期的通知，违约事件和交叉违约事件不太可能对公司的营运产生重大影响。”阳光100的表态，未能挽救市场对其的信心。

此后至今，阳光100股价“暴跌”不止，由8月12日收盘的0.95港元，跌至10月22日收盘的0.415港元，跌幅达到56.31%；2个月的时间里，总市值蒸发13.65亿港元。

这对阳光100本就低迷的股价，是沉重的一击。事实上，此前自2019年1月以后，阳光100的股价就长期徘徊1.2港元-1.4港元左右波动，市场对阳光100未来前景的看空尽显。

“债券是公开市场，不到万不得已的地步，宁可选择银行贷款和信托违约，也不会选择债券违约。”一位信托从业者对搜狐财经分析道，债券违约，阳光100后续将很难再通过境外融资通道融资，国内发债也或因阳光100“信用失守”而增添困难。

搜狐财经注意到，今年3月，阳光100中国7.5亿港元可转债折价回购，已被国际评级机构标普视为“违约”。

标普的说法是：鉴于债券持有人获得的收益低于承诺，为折价回购，相当于“违约”。该机构还提醒，如果不回购债券，阳光100或面临常规“违约”的风险。

一笔“神秘”的贷款

与那些手握大把现金却债务违约的房企不同，阳光100的资金困境，从账面上，也可获知一二。

据最新的一期财报数据，截止2021年6月30日，阳光100现金及现金等价物为13.12亿元，其中受限制存款及现金为4.2亿元；同比减少54%，主要系偿还借款及支付利息。

同期，阳光100贷款与借款总额高达256.28亿元。具体到一年内到期即短期债务126.281亿元，占比49.27%，短期偿债压力突出。

阳光100截止2021年年中贷款与借款总额为256.28亿元，图片来源：阳光100中期业绩公告

在阳光100债券违约后，曾有公开报道称，阳光100本次兑付不利，或因前高管的《关于信达投资有限公司违规向阳光100（中国）公司贷款19.8亿元的举报函》（以下简称“举报信”），导致阳光100筹资还债受阻。

报道显示，这位阳光100的前高层向信达资产方面发信表示信达资产下的信达投资违规向阳光100贷款19.8亿元。

且举报信还提到，该笔19.8亿贷款中已发放的约8亿元中的大部分，已在第一时间被阳光100转移至其在香港的账户，用于偿还其到期外债。

搜狐财经注意到，和这封“举报信”相对应的是在7月16日，阳光100曾发布公告表示，信达投资作为贷款人将为温州中心大厦建设发展有限公司（以下简称“温州发展”）提供最高额达19.8亿元的贷款。

但举报信的作者认为，这笔贷款融资违反了国家有关部门对连踩“三条红线”的房地产企业、有息负债总额不得增加的规定；也违反了7月30日银保监会要求各金融机构防止银行、保险等资金绕道违规流入房地产市场的要求。

举报信还提到，温州中心大厦作为在建项目，并非不良资产，违背了资产管理公司“坚持紧扣不良资产的主责主业”的原则，故前述贷款并不符合监管层面的要求。

至于信达资产是否有收到举报信，以及之后是否再允许信达投资向阳光100发放贷款，这便不得而知。

但7月16日至今，阳光100并未再针对这笔贷款相关进程进行公告。市场上有一种猜测认为，或许是因为举报信生效，19.8亿元贷款停摆，阳光100资金短缺，才导致债券出现违约。

上市当年即转型“去住宅化”

阳光100的债务违约事件将这家公司的创始人易小迪推上风口浪尖，已经沉寂多年的“万通六君子”也再度被提起。

1991年下半年，潘石屹、冯仑、易小迪、王功权、刘军、王启富6人在海南相识，共同创业成立了一家名为海南万通的公司。

海南万通的业务重点是房地产，易小迪等6人看准了海南经济的发展，成功运作了海口“九都别墅”项目，赚得了创业的第一桶金。6人在海南万通尽管职位有差别，但利益平均分配。

之后，通过一系列增资扩股动作，海南万通变为了万通集团。1993年，万通成功在北京开发“新世界广场”项目，售价为当时市价的3倍，靠着这一个项目，万通和“六君子”在地产界有了名气。

2年之后，万通六君子“分手”，潘石屹、易小迪和王启富离开。随后8年内，刘军、王功权也离开，万通成为冯仑一人的阵地。

至于分手的原因，6人从未有过公开回应。最终结果便是，这种颇具“江湖义气”式的结交没有走向永久合作式的结局，这6人散落在各处追逐各自的商业梦想。

令人唏嘘的是，中国房企TOP10内的名单中没有他们一个人的身影。曾与冯仑一同合作的胡葆森，都成功将建业地产(HK:00832)这一河南地方房企送上了资本市场。

易小迪是地产行业的“前浪”，即使在“万通六君子”分手之后，他也从未离开过地产圈。

1992年，易小迪创办广西万通企业，这便是阳光100中国的前身。1999年，易小迪在北京CBD开发阳光100项目，创立“阳光100”品牌。

在7年4次IPO的艰难进程下，易小迪终于在2014年将阳光100推向了资本市场，完成港股上市。

易小迪在房地产开发方面的商业逻辑与传统的地产公司创始人不同，其更青睐与非住宅地产领域。

为此，2014年完成港股上市后，以住宅业务起家的阳光100便开始谋划转型，计划由传统的开发商向街区综合体运营商转型，成为内地房地产企业中为数不多的以非住宅业务为主轴的开发商。

阳光100的商业逻辑是，侧重重运营和服务，以减少利润率较低的住宅开发比例，由此提高公司整体利润水平。

之后，阳光100还开始尝试文旅地产。2015年6月时，其以1.938亿元接手雪山艺术小镇项目51%的股权。

雪山艺术小镇那时正面临客流短缺、去化率低、销售单价不断走低等问题，阳光100接手后，将小镇“由住改商”调整为街区综合体。

“这种改造摒弃传统的住宅和卖房思维，当酒店式公寓变为客栈，艺术酒店、艺术家工作室变为开放式街区业态，商业形态就成为了主体。”一位拥有10年文旅行业经验的资深人士向搜狐财经表示，商业地产讲究运营服务能力，且资金回报期长，不像住宅项目开那样“简单直接”，尤其考验企业的现金流情况。

而据文旅行业媒体执惠披露的数据，阳光100接手的雪山艺术小镇，在2015年至2020年项目销售回款金额也仅为2.16亿元，困境并未改善。

“二度”转型，与主流住宅市场“决绝”

转型未果，阳光100却又开始在住宅和非住宅业务中间摇摆不定。在2017年中期业绩会上，易小迪宣布，阳光100要“逐渐提高住宅比例，优化回款”。

到了2019年，阳光100正式迎来上市以来的第二个转折点。彼时的易小迪终于意识到，鱼与熊掌难兼得，于是他放弃了住宅业务和综合体并行的做法。

2019年中期业绩会上，易小迪做出了一个决断——离开住宅主流房地产市场，全面转型“1+3”品牌战略，聚焦目标客群，打造共享式服务公寓、文化街区和复合型社区。

易小迪为阳光100列出三条全新的产品线，即以阿尔勒文旅小镇为代表产品的郊区大盘，以凤凰街为代表的商业街区综合体，以及喜马拉雅服务式公寓。

文旅扮演的角色作用也被提升，在阳光100的2019年中期报告中，该公司设想，文旅产品将成为阳光100今后发展的重要业务板块。

而公开资料显示，从2018年起，阳光100便开始在环京区域多处布局文旅项目。2019年9月，阳光100高调宣布入股环京文旅项目热河山谷。

但据阳光100的2020年财报，当年该项目的合约销售面积为312平方米、合约销售金额仅510万元，去化表现较冷。

2020年7月，位于河北兴隆的“阳光100·北京的阿尔勒”项目亮相，按照城市规划，兴隆乃至承德一直大力发展面向京津的旅游产品。

阳光100的该等布局让市场多有不解，早在2017年时，北京就曾出台最严限购令，环京第一圈层城市受到直接关联，市场低迷。

时间往回拨，2003年，当国内施行招拍挂土地制度，当其他房地产商疯狂抢地完成原始积累时，阳光100还处在品牌开拓期。

2009年，一线城市房价快速上涨之时，阳光100彼时的重心却在二三线城市。2019年直接“离开”主流住宅市场的定调，则意味着阳光100要将资金和精力投入到需要大量前期投入，周转回款又慢的的商业地产中。

“随着住宅市场趋于饱和、重点房企融资新规起步，中小房企在国内的住宅市场能卷到的市场份额将变得有限。阳光100的思路，可以理解为寻求差异化发展。”一位商业地产领域的资深人士分析道。

“向市场找出路”

设想归设想，资本市场看重的也是上市公司的成绩。2019年，阳光100当期实现的103.38亿元合约销售中，非住宅产品实现合约销售达到51.34亿元，占比提升至50%。

到了2020年，即阳光100第二次转型的首个完整财年，疫情打乱了一切，国内的文旅项目及商业街销售受到不小的影响，阳光100也无法避免。

2020年全年，阳光100实现总营收57.6亿元，同比下滑30.5%；归母净利润4.38亿元，同比下滑75.72%；销售额105.3亿元，住宅销售贡献率73%。

偿债能力，看净负债率、现金短债比等指标也不容乐观，当期净负债率高达186.8%，剔除预收款后的资产负债率为76.2%，非受限现金短债比为0.24，脚踩“三道红线”。

最新一期财报显示，2021年上半年，阳光100实现总营收33.95亿元，同比下降5.6%；归母净利润净亏损3.6亿元。

搜狐财经注意到，阳光100还取消了派付2022年股息，这笔金额约为2.33亿元；其将原因解释为“受到经营业绩变动的影响。”

而当危机袭来，易小迪在8月底阳光100内部召开的会议上的表态是，阳光100要“自救”。

“面对现实，向内去找出路，向市场找出路。借新还旧维持信用是不可能了，我们现在要把重点放到向内，靠销售找出路，求人不如求己。”这是易小迪彼时的表态。

面对债务违约，易小迪认为没有必要的表现的太过悲观，现状没有想象中的糟，“没有一个债权人说因为交叉违约马上加速到期，还有一些金融机构愿意进一步支持我们。”

易小迪认为阳光100具备走出困境的条件，其一，是阳光100项目的存货量，按照半年报的说法，截止今年年中，其尚有约1100亿元货值的存货。

换言之，若是货源充足，那产品能不能卖得掉，能不能抢节点去还到期的债务，便成为了问题的关键所在。

为此，易小迪称，阳光100不可能再扩展规模，但是要提高盈利能力。第一步要盘活库存，卖出合理的价格，消减债务；第二步就是培养的主力产品，靠主力产品去生存。

“现在能救我们的，是客户，是市场，而不是银行与金融机构。”易小迪的解决方案是，阳光100要项目为核，研究市场、研究客户，这是根本的出路。

“我们要生存下去，在小的空间里面要生存下去。”易小迪还称，阳光100未来的目标不是做一个大公司，而是要做一个有特色的好公司、做一个特色品牌。

图片来源：睿弛财经观察

放眼大环境，非住宅市场相比住宅市场周转速度低、去化率不高，加上政策对公寓和商铺类产品的利空和疫情的冲刺，阳光100所畅想的“去化自救”也或面临难度。据最新一期销售数据，今年前9月，阳光100累计实现销售额26亿元，同比下降54%。

“阳光100与其他风波中的房企不用，并不是在为过去的盲目扩张买单，更多是路径选择的问题。”在一位不愿具名的TOP10房企内部人士看来，曾经历过“海南泡沫”等完整地产周期的易小迪，是在这条打造阳光100差异化竞争力的道路上，暂时遇到了滑铁卢。

而易小迪在阳光100的2020年中期业绩会上曾有这样一句发言，“我们走了一条最难的路，但是是一条最有前景的路，一开始就不容易。”

摆在眼前的，是阳光100要着手解决的债务。据企业预警通数据，截止最新，阳光100共存续4只美元债；其中2只债券于未来一年内到期，总余额3.9亿美元。

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