资本热捧物管行业 50家房企物业实力谁更强？

“三道红线”新规下，房企融资受限，拥有现金流优势和融资通道的物业板块备受资本热捧。

2021年前9月，物业管理行业上市企业总数52家，递表企业总数为26家，新增递表企业2家。

上市企业总数和排队上市企业数量创历史新高，物业资本热潮高温不减。

10月26日，时代传媒2021中国地产时代百强榜的子榜《2021中国地产优质物业榜50强》（下称《榜单》）重磅出炉。

《榜单》依托时代传媒旗下的时代数据地产百强数据库，结合物业企业的运营数据和消费者的评价数据，从规模、服务、营收等多个数据维度对物业企业进行评分排名。

《榜单》显示，碧桂园服务、万科物业、恒大物业分别以99.93分、98.62分、96.97分稳居前三；雅生活服务、绿城服务、保利物业、龙湖服务等企业位居前10。

头部物企营收规模和在管面积实现突破，让2021年成为物业行业的里程碑。《榜单》显示，今年上半年，碧桂园服务实现营业收入115.6亿元，为首家半年营收突破百亿元的物业企业。第10名物企世茂服务在管面积为1.75亿平方米，头部物企均走向“亿级时代”。

头部效应凸显

资本热捧之下，物业行业驶向发展快车道。今年以来，已有12家物企成功上市，业界普遍认为，到年末，上市企业将突破70家。行业整体市值突破万亿港元，物业企业估值表现出现分化。

物业行业全面进入资本化过程中，物企之间的竞争愈发激烈。规模，是物企获得资金青睐的关键要素。

《榜单》显示，物企前50强中共有22家企业覆盖城市数量超过100个，占比接近一半。其中，覆盖城市超过300个的企业为碧桂园服务和恒大物业。物业项目超过3000个的企业有5家，分别为碧桂园服务、万科物业、恒大物业、雅生活服务和绿城服务。

在管面积方面，今年上半年物企在管面积增速保持稳定。碧桂园服务在管面积约6.4亿平方米，是上市企业中在管规模最大的企业。紧随其后的是万科物业，在管面积突破5万平方米。合景悠活在管面积增速达617.8%，是50强物企中在管面积增速最快的企业。报告期内收并购动作频繁的时代邻里、世茂服务、奥园健康等企业，在管面积增速均超100%。

随着上市物企增加，规模不再是权衡企业实力的唯一指标，不能带来营收和利润的规模是“无效规模”。

今年上半年，物企营收表现亮眼，前6强企业营收均突破50亿元大关。碧桂园服务、万科物业、恒大物业、雅生活服务、绿城服务营收分别为115.6亿元、85.75亿元、78.76亿元、62.49亿元、55.99亿元、51.53亿元。

从寻求上市到积极“卖身”

10月20日晚，中国恒大、恒大物业以及合生创展同时发布公告称，可引发对恒大物业股份全面要约的交易并未进行，三者股票将于次日起复牌。

恒大物业出售事项按下暂停键，物业行业并购大潮再起波澜。今年以来，物企战略发展的重点从寻求上市切换至收并购。

以行业首起“换股”事件为例。9月16日，阳光城发布公告称，拟以其持有的阳光智博100%股权战略投资万物云空间科技服务股份有限公司，换取万物云4.8%的股份，各股东按照各自持股比例换股。至此，阳光智博与万物云达成股份置换协议，并撤回了港交所上市申请。

9月20日，富力物业公告与碧桂园服务达成股权转让协议，这也意味着富力物业放弃上市路径，转身选择收并购。

在收并购过程中，服务力同样不能忽视。

此前曾有物企因为没有做好投后管理，随之对品牌也带来损害。随着规模扩展，物企应该如何做好投后管理？

第一太平戴维斯广州估值及专业顾问服务部助理董事周志鹏对时代周报记者表示，对于规模大、完成全国化布局的物企而言，收购动作主要为填补业务空白，待业务线齐全后产生协同效应。物企除传统物业管理业务外，还有家政、装修、养老等服务，增值服务可能是收并购的重点。在这种情况下，哪怕收购后不赚钱，但若能和原有平台产生协同效应，仍有孵化空间。

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