济南长清一棚改项目 被指涉嫌合同诈骗

中房报记者樊永锋山东济南聊城报道

济南市长清区滨河片区棚改项目，原本是前景可期合作多赢的政府工程，最终烂尾并演变成为合同诈骗。2021年10月20日的最新消息显示，涉事原公司实控人郭某已被公安机关立案侦查，并逮捕羁押。

“这就是精心设计的‘空手套白狼’骗局。”今年10月初，山东畅博房地产开发有限公司（以下简称“畅博地产”）负责人王英豪，向中国房地产报记者谈及过往时，对与由郭某控制的济南天人置业有限公司（以下简称“天人置业”）、山东玺润置业有限公司（以下简称“玺润置业”）的股权合作经历，哀叹不已。

据王英豪回忆，2013年6月，郭某自诩与其兄郭某某（曾任长清区规划局局长，现任济南市自规局副巡视员）实际操控的天人置业、玺润置业已争取到长清区滨河片区854亩棚户区改造项目，整体项目分为ABC三个地块。　

郭某对外宣称，“A地块占地197亩，玺润置业已取得土地熟化人资格；B（花岗石）地块占地187亩，天人置业已取得该项目唯一土地熟化投资人资格；C地块占地470亩，当时正在运作中。”据王英豪回忆，郭某当时多次强调“已向该项目投入资金3800万元，同时确认其兄已与长清区政府谈好以184万元/亩的价格由天人公司拿地，当时可启动B地块拆迁。”

彼时，郭某为证明“上述事实”，提供了2013年4月18日天人置业与长清区政府签订的《长清区花岗石地块项目协议》，“确认天人置业取得B地块唯一土地熟化投资人资格”。

基于此，2013年6月18日畅博地产与郭某签订了《合作开发协议》。协议约定双方合作的三个前提是：第一，玺润置业已取得A地块土地熟化投资人资格；第二，天人置业已经取得B地块唯一土地熟化投资人资格；第三，天人置业与玺润置业已向该项目前期投资3800万元。同时约定由畅博地产向天人公司投入资金9600万元，用于公司运营，后期所需资金由天人公司融资经营。“协定合作的同时，畅博地产获得上述两个公司各54%的股权。协议签订后，畅博地产如约向天人置业投入资金9600万元，郭某将（玺润置业与天人置业）54%股权转让到畅博地产名下。”　

岂料，合同进入实施阶段后项目推动艰难，后经畅博地产方面查证，天人置业与长清区政府签订的协议疑为虚假协议，实际上长清区政府无权确认唯一熟化人资格，而天人置业也未获得相关地块的唯一土地熟化投资人资格。　

畅博地产负责人王英豪表述，郭某以不合规的项目协议文件，编造项目进度，隐瞒项目真实情况，通过股权转让的方式设置陷阱，导致畅博地产陷入错误信息，收购天人置业和玺润置业的全部股权，而郭某在骗取巨额资金后抽身而去。

中国房地产报记者调查发现，郭某目前已被聊城公安局市经侦部门立案调查，在其涉嫌诈骗的背后，是郭某与其兄郭某某以及时任长清区政府分管城建的副区长之间错综复杂的关系网。

时至今日，长清区滨河片区棚改项目B地块187亩仅开发27亩，剩余地块均被确定为非商业住宅用地，已无法按合作协议进行商业开发。另外，A、C地块也没有动工开发的迹象。

10月18日，中国房地产报记者采访了济南市长清区政府，截至发稿前，未获回应；济南旧城开发投资集团有限公司（以下简称“济南旧投集团”）相关负责人在接受采访时表示：“花岗石地块已挂牌，前边的事情不清楚。”山东省聊城市公安局东昌府分局经济犯罪侦查大队（以下简称“聊城市东昌府区经侦大队”）依规未回应记者的采访请求。

据畅博地产法律顾问孙伟所做的案件分析报告认为，郭某在签订、履行合同的过程中，主观上具有非法占有他人财物的故意，客观上存在以虚构事实、隐瞒真相的方式，骗取了畅博地产高达1.5205亿元巨额资金，其行为实质上是利用经济合同实施的诈骗行为，已经涉嫌合同诈骗罪，且数额特别巨大，依法应当追究其刑事责任。且在其任天人公司总经理期间，以运作项目为由将公司资金据为己有，肆意挥霍资金达1725万元，已涉嫌职务侵占罪。

长清区滨海片区棚改地块

精心设局步步为营

2010年，长清区政府启动滨河片区城中村改造计划。

郭某抓住机遇，多方运作后，在2012年11月6日，济南旧投集团（甲方）、济南市长清区人民政府（乙方）、济南天人置业（丙方）共同签署了《长清区滨河片区花岗石地块旧城（棚户区）改造及片区开发项目前期运作意向书》，约定丙方在项目前期运作需缴纳保证金300万元，且丙方须按照项目用地土地熟化投资人征集公告的要求和程序参与该项目用地土地熟化投资人的竞买。

2013年1月22日上午，长清区人民政府相关人员、天人置业公司负责人郭某专题研究了滨河片区花岗石地块成本核算相关事宜。并于当月25日形成《会议纪要》（[2013]12号）确定，熟化成本均价为184.6万元/亩，若挂牌价超出成本价，区政府以奖励的形式将超出部分净收益返还给企业用于配套设施建设。

2013年1月22日，济南市长清区人民政府向济南旧投集团发出《关于长清区滨河片区花岗石地块征集土地熟化投资人的函》明确，花岗石地块土地熟化资金总额约3.5亿元，已具备征集土地熟化投资人的条件，商定征集公告，尽快征集土地熟化投资人。

2013年4月18日，济南市长清区人民政府（甲方）与济南天人置业（乙方）在原签订的《长清区滨河片区花岗石地块旧城（棚户区）改造及片区开发项目前期运作意向书》的基础上，双方签订《长清区花岗石地块项目协议》作为附属协议约定：（1）确定乙方为花岗石地块唯一土地熟化投资人；（2）花岗石地块协议地价184.6万元/亩，超出部分以奖励形式返还。“这份违背熟化人竞拍程序的合作协议，成为畅博地产介入开发的信心基石。”据接近长清区政府的消息人士透露。

2013年6月25日，经济南市人民政府批准，（原）济南市国土局发布《济南市公开征集国有经营性建设用地土地熟化投资人公告》（济国土资告字[2013]21号），决定以公开方式征集含长清区花岗石地块在内六宗土地熟化投资人。　

至2013年7月15日，《长清区滨河片区花岗石项目公开征集国有经营性建设用地土地熟化投资人须知》规定明确显示，此次公开征集国有经营性建设用地土地熟化投资人资格的征集人为（原）济南市国土局和济南旧投集团，由济南市土地储备交易中心承办。土地熟化主体为济南旧投集团。

“该公告基本明确项目签约主体为济南旧投集团，而非长清区政府，也就是说长清区政府无权在公开征集熟化人之前，内定唯一熟化投资人。”前述知情人士说。

2013年7月24日，济南市国土局和济南旧投集团联合颁发的《土地熟化投资人资格确认书》内容显示：根据济南市公开征集国有经营性建设用地土地熟化投资人公告(济国土资告字[2013]21号)和《长清区滨河片区花岗石项目公开征集国有经营性建设用地土地熟化投资人须知》，济南天人置业被确认为长清区滨河片区花岗石项目的国有经营性建设用地土地熟化投资人。

显然，郭某对棚改项目熟化人资格获取程序、签约主体资格颇为熟悉，所以其控制的天人置业在未经过土地征集公告、程序前提下，抢先与长清区政府签订《长清区花岗石地块项目协议》“成为花岗石地块唯一土地熟化投资人”，不仅成功诱导畅博地产介入花岗石地块开发，而且为郭某后续合同陷阱设下了伏笔。

济南市长清区滨河片区花岗石地块规划图

济南旧投集团、济南长清区政府、天人置业三方签署合作意向书明确要求，需按照土地熟化投资人征集公告、要求和程序参与项目用地土地熟化投资人竞买

虚构唯一土地熟化投资人资格

为获得长清区滨河片区棚改项目开发权，郭某可谓煞费苦心。

据调查，2011年4月14日，山东玺润置业成立，公司注册资本金1000万元，股东为孙某年、邹某真。同年9月13日，济南天人置业成立，公司注册资本金1000万元。顾某辉、顾某平二人共出资700万元。郭某通过“内部倒资”的欺瞒形式，将顾某二人出资的700万元，让渡到玺润置业并将相应股权转让给顾某二人。当年11月18日，玺润置业和天人置业各自增加注册资本800万元，此时二公司的注册资本金均为1800万元。

据调查了解，此800万元系顾某二人借给郭某的款项，郭某用该笔款项通过“内部倒资”的欺瞒形式，分别完成天人置业与玺润置业增资后，将800万元还给二人。　

2012年5月9日，顾某二人要求撤资并分别退出两家公司的股东，而郭某私自“以股权转让掩盖撤资事实”的方式，将两公司股权均转让给代持人于某和孟某胜。后期，郭某退给顾某二人500万元，剩余200万元被郭某购买发票、虚列开支。　　

2013年6月18日孟某胜、于某与畅博地产签订《合作开发协议》之前，两公司已成空壳公司，除去前述“确认唯一熟化投资人”的合作协议，无任何经营项目和收益，亦无任何履约能力。

根据举报人提供的《关于进一步规范棚户区改造中经营性用地土地熟化和挂牌出让工作的通知》（济棚改发[2010]5号）文件的精神，规定公开征集土地熟化投资人，是由市国土资源局根据土地熟化主体提出的建议，拟定土地熟化投资人征集运作方案，报市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让工作领导小组研究同意，并经市政府批准后，与土地熟化主体共同在有关媒体上公开发布土地熟化投资人征集公告，按照公开、公平、公正和竞争择优的原则，参照挂牌出让的方式，征集土地熟化投资人资格的工作。

郭某与畅博地产于2013年6月18日签订的《合作开发协议》明确约定，“天人置业已经取得B地块唯一土地熟化投资人资格”。　　

而根据济南市公开征集国有经营性建设用地土地熟化投资人公告（济国土资告字[2013]21号）时间节点可知，2013年6月25日刚开始公告征集土地熟化投资人。　　

另据《长清区滨河片区花岗石项目公开征集国有经营性建设用地土地熟化投资人须知》的内容可知，2013年7月15日“以花岗石地块为中心”的B地块刚开始“征集土地熟化投资人资格”，征集时间截止至2013年7月24日14时30分。同时，《土地熟化投资人资格确认书》的内容亦可以印证：天人置业于2013年7月24日才被确认为长清区滨河片区花岗石项目的国有经营性建设用地土地熟化投资人，与畅博地产签约时，天人置业并非唯一熟化人。　

显然，郭某是以与长清区政府签署《长清区花岗石地块项目协议》为契机，蓄意虚构已经取得该地块唯一土地熟化投资人资格的假象，诱骗畅博地产与其签订了合作开发协议并“自愿”地将其财产置于其控制之下，从而为其非法侵占畅博地产财产创造了条件。　

此外，郭某还虚构了为开发项目“已前期投入3800万元”的假象，并隐瞒注册资本3600万元已抽逃的事实，于2015年10月19日，通过《股权转让协议》转让剩余40%股权作价及补偿9500万元，再次骗取畅博地产合计约1.3亿余元。

长清区花岗石地块项目协议确定天人置业为唯一熟化人

玺润置业与畅博地产签署的合作开发协议中载明：天人置业已取得B（花岗石）地块唯一熟化投资人资格，并确定摘牌价不超过184.6万元/亩

棚改项目缘何滋生合同纠纷？

地方政府权力寻租隐现　

当年，长清区政府在无权确认唯一熟化人资格，未经过土地征集公告、程序前提下，与天人置业签订《长清区花岗石地块项目协议》，给花岗石棚改项目合同纠纷留下了巨大隐患。　

这宗由棚改项目引发的合同纠纷背后，郭某与其兄郭某某以及时任长清区政府分管城建的副区长之间错综复杂的关系，引人关注。

在接受中国房地产报记者采访期间，畅博地产负责人多次提到郭某某和时任长清区政府分管城建的副区长在此次骗局中起到了“关键作用”。

据调查，郭某某于2002年至2008年，曾任济南市长清区规划局局长，之后又担任多个市辖区规划分局局长，2010年长清区启动滨河片区棚改计划，郭某于2011年注册了玺润置业和天人置业，逐步介入滨河片区棚改项目运作。

中国房地产报记者通过梳理相关材料以及受访人证言获悉，在2013年4月18日，与郭某签署合作协议前，长清区政府曾多次内部讨论，均未通过确认天人置业为唯一土地熟化投资人的决议。且该《项目协议》并未存档，相关人员也证实“（署合作协议时）不存在唯一熟化人政策，郭某私自篡改与政府签订协议的可能性极大”。后经畅博地产向济南市纪委举报后，该副区长被调任，并被诫勉谈话。

中国房地产报记者曾向时任长清区委、区政府相关领导求证,未获回应。据了解，郭某某已升任济南市规划局副巡视员、原副区长现任济南市发改委党组成员。

最新消息显示，郭某近期将被移送审查起诉。本报记者将继续关注（应受访者要求，王英豪、孙伟均为化名）

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